小区投票换物管参与业主未过半 流程被指不合规？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

 

发布时间： 2017-01-15 09:58:54来源： 广西新闻网-当代生活报

宁铁馨苑小区搞投票换物管，参与业主却未过半

“旧管家”不愿撤，直指替换流程不合规矩

换物业，业委会流程合法才能服人

广西新闻网-当代生活报记者 蒙进煌 实习生 白景帆

核心提示

“……业委会决定，你公司接到本函起1个月内撤出小区……”1月4日，在南宁市宁铁馨苑小区的物业服务中心，深圳市北方物业管理有限公司南宁分公司（以下简称北方物业），接到来自该小区业委会的再次“通牒”。有业主担心，现在临近春节要换物业，如果新物业衔接不上，业主们还能安心过年吗？物业费又会不会涨？

业委会非要在这节骨眼上换物业，北方物业遭遇进退维谷，小区物业管理面临被托管给社区的局面，而这一切都与选聘程序的合法与否有关……

担忧

春节前夕换物业

有业主表示焦虑

年前小区就要换掉物业？这是宁铁馨苑小区很多业主最近听到的消息。业主们在小区公告栏里都见过一份关于近期业主大会会议结果的通告。这份来自业委会的通告称，该小区业委会于1月3日经过现场投票及开箱验票，对“老管家”北方物业与另一家有意接替的物业公司进行表决，结果共有666名业主参与投票，北方物业仅得到22票，另一家物业公司获得644票。

如此悬殊的结果，小区更换物业似乎已是板上钉钉的事情。11日下午，记者在该小区随机采访多名业主，大家的关注点更多地集中在对日常生活的影响上。

“还有半个月就是春节了，这时候要把老物业请走，是要让我们敞开小区大门过年吗？”“哪怕请来新物业接管，也需要一个交接的过程。这个春节还能平安地过吗？”还有业主担心，目前该小区的物业费收得并不多，换了新物业会不会立即涨价？

无奈

老管家想继续服务

业委会屡下逐客令

北方物业有关人员告诉记者，他们确实收到小区业委会的多次“逐客令”，最近的通知是1月4日的一份“限期退出”函，要求北方物业1个月内撤出小区，并向小区业委会办理各种移交手续。

记者了解到，北方物业与该小区的物业服务合同已于2016年12月31日到期，业主大会有关选聘新物业服务公司的表决则定在今年1月3日进行。业委会的函中提到，如果表决中哪怕两家物业公司的票数都达不到当选要求，也只能由票数高者暂管小区，票数低者退出。

果不其然，在1月3日的表决中，两家候选的物业公司都未能依法获选。据了解，该小区的业主总人数为2968人，参与投票的业主人数仅666人，未达到“双过半”的条件。尽量另一家物业公司获得了压倒性的644票，但依然不能合法“赶走”北方物业。

尽管表决已经宣告无效，业委会还是于第二天给北方物业发出了“限期退出”的函件。北方物业认为，业委会的“逐客令”缺乏法律依据。

 

争议

“新管家”没选出

原物管该不该先撤

1月11日，记者走进该小区业委会办公室，业委会专职秘书罗捷正在值班。罗捷告诉记者，因为3日的表决未达到“双过半”，目前小区确实未能选聘出新的物业公司。但罗捷认为，原物业服务合同确实也已经到期了，北方物业就应当根据合同规定撤走。

据罗捷透露，北方物业之所以在这次表决中的得票数这么低，源于业主不满的呼声很多。有业主反映小区的保安不尽责，随意放行外面的人进入小区，导致小区内鱼龙混杂，影响小区安全。

北方物业总经理余文超则表示，如果当前马上停止对小区提供物业服务，小区在春节期间一定会陷入服务“真空”。这在物业公司来说也是不愿看到的。北方物业虽然愿意继续服务该小区，但会服从业主大会的决议，也会依法配合业委会的工作。北方物业曾于1月6日与业委会召开联席专题会议，讨论依法依规选聘新物业一事，但双方未能达成一致意见。

罗捷还提到，业委会现在已经告知有意接替的另一家物业公司，做好了交接预案，“万一北方物业说撤就撤，新的物业也能迅速接替小区服务，毕竟小区安定才是最重要的”。

疑问

业委会能否

指派物业暂管小区

记者了解到，宁铁馨苑业委会于1月4日向南宁市青秀区住建局提交了一份请示，请求批准由小区独立决定物业管理事务；1月10日，业委会又向青秀区住建局发函，请求处理北方物业不退出小区行为，认为北方物业当前已是“非法状态”。

1月14日，记者再次联系到罗捷。对方表示，目前仍未收到青秀区住建局的相关回函。由于业委会一直没得到相关部门的指示，北方物业对于撤不撤出依然是进退维谷。

南宁市业委会协会筹委会负责人杨先生认为：以一次宣告无效的投票结果来要求物业企业撤离，确实不符合法律法规。那么，在选聘过渡期间，业委会能否赋予某物业企业一个“临时聘请”的身份呢？杨先生认为这并非不可能，但需要双方坐下来协商解决。

一位住房部门有关人士指出，像宁铁馨苑小区遇到的这种情况，在旧的物业合同期满后，小区又没能依法选聘产生新的物业公司，就需要相关部门及时予以指导。一种可能的结果是，届时由社区负责指派选定的物业公司进驻暂管小区，直至依法选聘产生新的物业公司。

 

知多点

小区业委会换物业相关法规

《广西壮族自治区物业管理条例》

第十三条：选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定。

第二十九条：物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的，业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。

《南宁市物业管理办法》

第四十七条：未经业主大会选聘，物业服务企业不得进驻物业管理区域。

第四十八条：业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

他山之石

老旧小区因没有物业公司愿意入驻，日常保洁、环境绿化、设施维修等基本物业服务成了困扰居民的难题。2014年，北京怀柔区龙山街道推出街道“代管”模式，由街道承担“大物业”职能，居民需要物业服务时可直接致电街道，通过街道向绿化、维修等服务公司购买公共服务。

“像我们老旧小区，下水道特别容易堵。”提起小区的下水道问题，龙山街道商业街社区青春路2号院的居民张思红皱紧了眉头：“下水道经常需要清理疏通，不疏通，水漫上来能到膝盖那么深，又脏又臭。”过去，疏通下水道需要居民自行联系维修公司，服务难以得到保障。

如今，该街道居住在老旧小区的居民，只需致电街道，街道就会安排维修公司上门维修。“街道承担了小区物业的职能，让我们老旧小区的居民也能享受到物业服务了。”张思红高兴地说。更让张思红高兴的是，了解到小区设备老化给居民生活造成不便的情况后，龙山街道在征求业主同意后，利用小区的维修资金，联系了维修公司对小区老化设备进行彻底改造。目前，维修工人正在对小区进行路面、下水管道、自来水管道等进行改造。“改造后，我们的生活质量会有一个大提升，真是太好了。”张思红笑着说。 （据《京郊日报》）