西安小区成立业主大会引专业研究机构关注

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

华商网-华商报 作者：杜鹃 2017-01-10 20:00:38

[摘要] 业主大会为什么难成立？全国其他城市成立难吗？该如何改变这一现状？华商报连日来关注新的《西安市物业管理条例》实施情况，并且重点关注...

业主大会为什么难成立?全国其他城市成立难吗?该如何改变这一现状?华商报连日来关注新的《西安市物业管理条例》实施情况，并且重点关注西安小区成立业主大会进展。系列报道引起了中国人民大学公共政策研究院和谐社区发展中心的关注，日前，该中心工作人员专门来到西安，走访小区成立进展，并且与华商报取得联系，希望为西安的小区提供政策咨询和维权指导。

现状：小区业主权益受侵害是普遍现象

“从2003年起，我们就一直在关注小区业主权益被侵害的问题。”和谐社区发展中心理事王海向华商报记者介绍，该中心前身是中国人民大学制度分析与公共政策研究中心社区治理课题组，于2005年在北京海淀区民政局注册为民办非企业法人社团，以研究社区、服务社区、促进社区和谐为宗旨。中心目前由来自中国人民大学、中国社会科学院等大学科研机构的50多位教授、专家、社区实践者组成。

王海说，课题组当时调研了300多个小区，发现都存在不同程度的侵犯业主权益的问题。这一问题近年来虽有所改变，但业主被侵权的情况仍然时有发生。这主要就在于业主没有自己的组织。这既有历史原因，也有现实原因。

“我国从制度设计上没有优先考虑消费者利益的习惯。”王海说，以美国为例，无论立法、行政还是司法上，都向消费者倾斜，因为每个人都是消费者，而企业只是一部分人。作为一个有高度执行力有经济纽带的组织，比起一盘散沙的业主，企业的力量无疑更为强大，因而美国在立法上是消费者利益优先。而中国以前是计划经济，历史沿革的因素，国有资产神圣不可侵犯，制定法律会首先考虑企业的利益，因而在制度设计上存有大量对消费者不利的问题。

王海提到，中心在调研中曾经遇到过，南方一城市的商品房买卖合同中约定，小区所有共有财产和收益都归开发商所有。为此，他们与起草该条款的当地住建部门官员交流过，立法初衷实际上是为了鼓励企业多去盖房。

观点：小区车库就该归业主所有

“再比如小区的停车位。”王海说，车位作为小区的配套设施，要么应当是小区共有配套设施，和道路、绿地一样，要么应当是小区业主私人配套，和厨房、阳台一样，而不应出现由第三方垄断的配套设施。而配套设施从物权的角度讲，住宅是主物，车位是从物， 从物应该随着主物的转移而转移。“车位要么应该是全体业主的，要么应该是某一个业主的。”

从建造成本上也是这个道理，他表示，地下车库是利用房屋地基建造的，而地基占房屋造价的三分之一，属于成本中最大的部分，根据商品房价格管理办法，地基的成本已经包含在商品房价格的构成里面了，因而利用地基及其土地使用权建造的车库，应属于全体业主共有，业主可以有偿使用，但车库收入应当归全体业主所有。

调查：房管部门一年7次出境游开发商买单

“有业委会的小区不多，据我们调查，成立后能有效运转的不足百分之五。”王海说，这在全国都是个普遍现象。国内一线大城市北、上、广、深业委会成立的情况要好一些，上海的对外宣传数据最高，成立业委会的小区已达到80%，这与政府强力推行有很大的关系。其他城市中有20%-30%的小区有业委会就不错了。但即便是这样的数字也都是有水分的。王海解释，这个水分是指，一些小区的业委会根本不能代表广大业主，还有一些小区的业委会无法正常运转起来。

截止2016年4月，西安市共有物业管理住宅小区2246个，但备案的业主委员会仅有231个，仅占小区总量的10%。对于这一数据，王海说“很正常”。

成立难的原因，王海认为，小区每年本应属于业主的共有收益是很大一笔数字，这部分收益被物业公司长期侵占不愿放弃，而建设单位和前期物业一般都有关系，因而在成立业主大会中会百般阻挠。建设单位为了阻挠成立业主大会，还会去收买基层政府官员。他们在调查中曾了解到，某城市一个区房管局物业科的工作人员一年竟然有7次出境游，都是由物业公司和开发商买单。“有些地方政府不积极，是不愿意放弃灰色收入”。

而另一方面，成立难也有业主的原因，一个小区业主之间互相不熟悉，不好沟通。不像香港和美国的公寓，业委会一般是一楼一会，很容易组织起来业主。而牵头组织的业主也要具备一定的素质，比如要有热心、有耐心、有时间、懂政策。

合作：愿为西安业主提供维权指导

要解决这一问题，首先要教育业主，让业主知道自己有哪些权益被侵害了，“业主不知道，就没法站出来团结起来”。再就是现在有法不依，王海说，物业的乱象说到底是腐败，如果基层部门依法办事，协助小区成立业主大会，就不会这么难，因而还要加大反腐的力度。

王海表示，他们已经关注到了西安小区成立业主大会的现状，并且了解到了业主们维权的迫切愿望，愿意和华商报合作，长期为想要成立业主大会的小区提供政策咨询和维权指导。

华商记者 杜鹃