物业换了都不知道！业委会：张贴公示就算开了业主大会

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广州业主委员会律师网/周滨律师网

2017-03-31 17:15  |   浙江新闻客户端 记者 陈健 

小区选哪家物业公司，该由业委会说了算，还是需要全体业主同意？最近，杭州武林商圈的水星阁小区，一起更换物业公司的事件，就引发了一场争议，并且牵出许多疑问。

居民投诉：

未经业主大会，业委会私下换了物业

杭州水星阁小区建于1998年，地处武林商圈核心区域，与新湖武林国际等高端楼盘比邻。由于配套设施老化，物业收费较低，小区管理、消防监控、绿地养护等方面均存在一些问题，不少居民意见较大。

2016年底，原物业公司合同到期，小区业委会决定不再续约，另外选聘物业进驻。具体选聘事项都由业委会委员负责。

今年2月19日，水星阁业委会在小区内贴出公示，表示已与浙江久鸿物业服务有限公司达成合作意向，请有异议的业主在三天内电话联系业委会。2月23日，公示期结束，业委会表示，并无业主反对更换物业，于是与久鸿物业公司签订为期三年的服务合同。2月24日，“告全体业主书”贴出，新旧物业立即开始了交接工作。

然而，数日之后，一些“后知后觉”的业主才发现物业公司已经更换，“久鸿物业是家什么公司？资质过硬吗”“为什么不开业主大会？也不通知到每家每户”“新物业来了，物业费会涨吗？”种种疑问随之产生。

水星阁小区正门，右侧高层楼盘为新湖武林国际。

3月29日上午，记者在水星阁小区内随机采访了20位居民，有8位居民不知道物业公司已经更换；9位居民知道物业变更，但不了解签约过程；还有3位居民表示，不关心物业状况，只要物业费不涨就行。

有业主指出，新签约的物业公司成立于2016年12月28日，此前没有在任何一个小区进行过物业服务。且该公司的注册地址：杭州市拱墅区祥园路99号1号楼108室，并没有“浙江久鸿物业服务有限公司”这家企业。

最近又有业主发现，新物业入驻后，除了公司名称变更以外，物业经理、保洁、保安等大部分员工都没有更换。一位女业主告诉记者：“还是同一个经理，同一拨人，以前没有做好的工作，现在就能变好吗？大家心里有疑问。”

另有一位业主向杭州12345市长热线投诉，质疑水星阁业委会在未公开招标、未召开业主大会的情况下私自与物业公司签约，违反了《物业管理条例》相关内容。

国务院2016年颁布的《物业管理条例》第十一条规定：选聘和解聘物业服务企业等重大事项，必须由全体业主共同决定。《杭州市物业管理条例》第三十五条也规定：物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。

物业公司：

注册地址正在变更，留用员工为平稳过渡

3月29日下午，记者来到拱墅区祥园路99号实地探访，发现该地址是运河广告产业大厦的所在地。大厦1号楼一层为中科院运河智谷中心，2号楼一层为杭州北部软件园公共服务中心和星巴克咖啡厅。大厦管理处明确表示，楼内没有“浙江久鸿物业服务有限公司”这家企业。

再次回到水星阁小区，记者找到了久鸿物业公司的项目经理韩先生。“把地址设在祥园路99号，是为了方便注册。我们公司通过了工商部门的监督检查，通过了国家物业服务资质认定，是合法企业。”韩先生向记者展示了工商营业执照和物业服务资质证书，并且表示，久鸿物业正在申请变更注册地址，未来将把公司总部设在水星阁小区。

对于员工情况，韩先生解释：“我确实是上一家物业公司的项目经理。但现在重新被久鸿公司聘用，继续负责管理水星阁。留用其他员工也是为平稳过渡考虑，老员工熟门熟路，方便开展工作。也有不尽职的员工已被我们解聘。”

韩先生还表示，为了提高服务质量，公司计划适当提高收费标准，将目前高层楼宇每平米物业费0.8元，上涨到0.95元左右；低层楼宇每平米物业费0.45元，上涨到0.6元左右。韩先生告诉记者：“久鸿物业承诺，前期将投入资金改造小区绿化和消防设施。服务质量一定会比上家物业做的更好。”  

业委会：

张贴公示，也是“业主大会”形式之一

水星阁小区业委会向记者介绍了撤换物业的具体过程。业委会主任高先生表示，前期曾与多家物业联系合作，但由于水星阁每年物业费收入只有61万余元，大部分物业公司认为利润较低，要求大幅提高收费标准。只有久鸿物业愿意低价入驻，并承诺前期投入30万元资金，改善小区环境。

“虽然久鸿物业成立不久，但是想在杭州树立口碑，要把水星阁打造成样板小区。基于这个原因，业委会选择了久鸿物业。”高先生说。

高先生还表示，选聘物业过程中，业委会曾召开过一次邻里商谈活动，有50余位居民参加。敲定物业公司后，业委会又召集20余位楼道组长和居民代表进行过商议：“小区目前有700多家住户，互相联系并不密切，很难召开业主大会。所以我们认为，50位居民和20位楼道长能够代表全体居民的意见。”

同时，业委会主任高先生还认为，张贴公示通知，也是召开业主大会的一种形式：“业主大会可以书面进行，公示三天居民们都没有意见，我个人觉得，就等于已经召开过业主大会了。”

3月31日上午，水星阁东侧院内堆放着废旧报纸、纸箱、旧电瓶车等杂物，小区环境有待进一步改善。

区住建局：

书面公示，不能代替业主大会

杭州市下城区住房城建局物业管理科科长曹炯介绍，业委会选聘物业公司，必须获得业主大会书面授权。由部分代表召开业主大会，也必须获得其他业主的书面委托，规定在一定时限内代为行使共同管理权。

“选定物业公司后再进行公示，居民们没有了选择权和投票权，不等于召开业主大会。”曹炯表示，区住建局将对水星阁小区撤换物业一事进行核查，在正式备案之前，业委会与物业所签合同不具有法律效力。在三个月试用期内，居民如果不认同新进物业公司，可以向区住建局投诉。

水星阁所在的长庆街道浙大御跸苑社区主任郑红亚表示，社区将监督物业运行情况，并要求业委会与业主增加联系，成立业主微信群，及时向全体业主通报各项事物。如果对新物业公司不满意，居民也可向社区反映，必要时社区可帮助全体业主与物业公司提前解约。