厉害了南龙社区 业委会全覆盖

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广州业主委员会律师网/周滨律师网

2017-03-16 06:16:24 来源: 南方都市报(深圳)

南岭花园首届业委会开箱验票现场。

一个小区，如果既无业委会，又没“管家”，必然会引发管理缺失、环境脏乱差、安全和治安隐患严重等一系列问题。在整个深圳，这个问题都相当普遍。从2014年开始，南湾街道南龙社区工作站开始动员并协助辖区小区成立业委会。截至今年1月，该社区的所有小区全部成立了业委会。南龙社区也成了南湾街道首个业委会全覆盖的社区。

见效

小区环境明显改善

南湾街道南龙社区有水山缘、阳光翠园、南岭花园及南威中心4个商品房小区，居住人口达1.5万人。在2014年以前，该社区仅有水山缘成立业委会。其他没业委会的小区，物业粗放的管理，引得业主投诉及信访不断。据介绍，南岭花园建成二十多年，一直未成立业委会。偏低(0 .65元/ )的物业费也导致物管服务不到位、环境脏乱差、消防设施配套不全、治安隐患严重等一系列问题。因没有成立业委会，既无法动用维修基金，也无法监督和换掉物业公司，小区物业管理陷入了死循环。

为改善这种情况，自2014年开始，南龙社区工作站结合各小区实际情况，依靠街道物管部门专业指导，动员业主积极参与，协调物业配合，按照“依法依规走程序、公平公正去推动”的思路，成熟一个成立一个，于20 14、2015、2016年分别促使阳光翠园、南岭花园及南威中心三个小区业委会的成立，成为南湾街道首个业委会全覆盖的社区。

业委会成立之后，各小区居住环境有了较明显的改善。例如：南岭花园小区环境卫生长期“脏乱差”，业委会成立后促使物业公司聘请外包公司进行保洁，小区环境卫生明显改善。阳光翠园小区幼儿园占用公共用地一直没办法解决，业委会通过与业主、物业、幼儿园等多方沟通后达成协议，对占用部分收租，租金作为小区基础设施维护经费；水山缘开盘至今物业一直没有提价，导致物业亏损运营，服务质量及基础设施明显跟不上，业委会发现问题后，主动提出将物业财务审计公开，并与广大业主协商，提高物业管理价格提升小区服务质量，现效果明显。

经验

发动全体业主参与

针对以上南岭花园、南威中心的情况，南龙社区班子成员带队分片包干，利用晚上业主在家的时间上门进行有针对性的问卷调查，共走访调查南岭花园业主1100户。经汇总，80%以上的业主有成立业委会的意愿。

大部分业主有意愿，那成立业委会的条件是否成熟？为此，南龙社区根据调查问卷的结果，向街道物管中心专业人员及驻点社区律师征求意见。确定小区有成立业委会的条件后，社区牵头约信访业主集中社区，邀请驻点社区律师及街道相关职能部门，针对南岭花园的诉求事项进行答复，重点提出成立业委会的处理流程和方式，取得信访业主初步的理解与信任。同时，社区建议业主发动小区每栋每单元选出一名热心业主成立义工队，由义工队去广泛宣传和发动其他业主。最后，根据成立业委会的相关流程与方式，社区工作站牵头落实。

南龙社区党委书记、工作站站长陆国雄表示，接下来，社区工作站将思考如何充分发挥业委会力量促使小区物业管理服务向好发展，如不定期举办座谈会，由物管专业人员指导业委会成员学习物业管理相关法规常识，提醒业委会成员如何依法依规履行职责；同时，也借机了解各小区近期的重点、难点问题，并找出处理办法。

阻力

要克服三大难题

据南龙社区工作站工作人员介绍，物业公司不配合是成立老旧小区一大阻力。以南岭花园小区为例，因物业公司不积极配合，提供的业主清册不完善，导致批复未能及时下达，也造成街道物管办给出同意南岭花园成立首届业委会筹备组的书面批复延迟。而南岭花园小区首届业主大会会议筹备组也因物业公司阻挠，在一个多月内出现了3次人员退出变动风波，最后于2015年5月11日才正式成立，并在期限内完成各项筹备工作。

业主参选不积极也是一大难题。以南岭花园小区为例，社区工作人员、业主义工不辞劳苦与筹备组成员筹备了两个多月，南岭花园业主委员会委员候选人报名人数却只有9人，达不到规定名额。

此外，投票不便也会导致延期。在南岭花园小区成立业委会的投票环节，为期15天的投票期，票数并未达到法定比例，不得不延期。其间，社区领导带领社区工作人员多次与物业保安、义工利用晚上的时间上门接受广大业主的投票；并在南岭花园增设固定投票点，历经3个月，才达到法定比例，并选举产生了南岭花园第一届届业主委员会。

采写/摄影：龙岗通记者陈荣梅 通讯员 周盈