小区自主管理引发新纠纷 业委会为何跟业主打官司？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2015-08-20 17:08:57 来源: 北京晚报(北京)

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引子

“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”在怀柔法院近日开庭审理的一起案件中，业主贾先生坚持自己不交费观点。

起诉贾先生的是小区业委会。业委会成员王女士介绍说，该小区先后聘用过3家物业公司，但是提供的服务却一直不能让业主们满意。在这种情况下，50%以上的业主投票，通过了“自治管理办法”，并由业委会具体负责实施自主管理小区。2012年以来，业委会尽心尽力管理小区，交费的业主达到90%以上，但也有一些业主拒绝交费。

贾先生之所以不交费，并非完全因为没有发票，根本原因还在于他不满意业委会对小区的管理。但在诉讼中，要发票成为他的主要理由。

“我们确实无法开具发票。”王女士表示，业委会并非经营主体，没有营业执照，也无法到税务局办理税务登记证，也就无法开具发票。除了无法开具发票外，该业委会也无法给聘用的人员办理社保。

自主管理小区，是不少业主的理想选择，也有部分小区作出了有益的尝试。但是，业主自管小区也带来一些法律方面的新问题，并和部分业主产生矛盾。怀柔法院对该院审理的68起业委会与业主之间的诉讼案进行调研后发现，业主自管小区存在五大难题，并给法院审理案件带来新的法律问题。

案例1

如何判断业委会

自治服务是否到位？

某小区业委会于2011年4月开始对该小区进行自治管理，在制定的《自治管理办法》中规定，自治管理的范围包括抽化粪池、垃圾清运、绿化养护、保洁等，收费标准为每户每月15元，全年仅180元。彭某系该小区业主，其2011年4月至2013年8月期间的物业管理费用均未交纳。该小区业委会遂将彭某诉至法院，要求他交纳此期间的物业服务费用。

庭审中，彭某认为业委会提供的物业服务存在诸多瑕疵，主要包括：小区卫生保洁不到位，垃圾没人清扫，化粪池清理不及时，雨雪不清扫；小区路面不平整，未及时维修；小区路灯一直不亮，未进行修理；小区绿地无人管理。

怀柔法院经审理认为，该小区业委会与彭某之间形成了物业服务关系，在提供相应物业服务后，有权利向业主主张相关费用。虽然彭某认为业委会在绿地养护、化粪池清淘、垃圾清运、路灯维修及卫生保洁等方面服务不到位，但未能提供相关证据证明，因此彭某的辩称意见不能成立，彭某需向业委会全额交纳所拖欠的物业服务费用。

法官说法

本案中彭某最终因为没有提供相应证据，其辩称意见没有得到法院的采纳。

但在我们法官调研过程中发现，有些业委会在对小区进行自治管理过程中确实存在各种问题。主要在于业委会是由没有物业服务资质，也没有经过专业培训的物业人员组成，在提供服务的专业性上无法同专业的物业公司相比。而自治管理的资金来自全体业主，一旦自治管理出现瑕疵，业主就会拒绝交纳物业服务费，导致自治管理陷入资金不足的困境，难以为继。也会出现传统物业双方矛盾不断加剧的恶性循环。

案例2

业委会资质能否被认定?

2008年4月23日，某小区业委会成立，并在政府部门备案。2011年6月21日，该小区新一届业委会经选举产生，也办理了备案手续。从2011年起，业委会开始对小区自行管理，同年制定了《自治管理办法（试行）》，明确了自治管理的范围、内容及收费标准等。邓某系该小区业主，他没有按照业委会规定的收费标准及收费时间交纳物业服务费用。该小区业委会遂将邓某起诉至法院，要求他交纳拖欠的物业服务费用。

案件审理过程中，邓某认为：本案案由为物业服务合同纠纷，有权主张要求业主支付物业管理服务费的应当是与业主建立物业服务合同关系的物业管理企业。原告作为小区的业委会，其成立未经过小区业主表决，亦不是合法的物业管理企业，其作为原告起诉被告主体不适格。

怀柔法院经审理认为，《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。本案中，业委会受业主大会的委托负责该小区的物业服务，并制定了《某小区2号院、3号院自治管理办法（试行）》，其与业主之间形成了物业服务法律关系。作为小区业主，被告在接受了相应的物业服务后应该按时交纳物业服务费用。被告以原告未经小区全体业主选举及不具备诉讼主体资格的辩称意见于法无据，法院对此不予采纳。最终法院判决邓某给付该小区业委会拖欠的物业服务费用。

法官说法

目前，我国并没有一部专门的物业管理法律。在审理物业服务合同纠纷案件时，法院的理论依据主要是《物业管理条例》及《物权法》的相关规定。但是这些法律对于类似业委会自管这种物业模式都没有明确的规定。在立案、审理、执行等各个环节都会遇到问题，加大案件审理难度。现阶段，怀柔法院出于保护当事人合理诉求的考虑，对于业委会自管模式中业委会的主体资格予以认定。

观察

自管小区带来五大难题

怀柔法院在对68起涉业主自管小区的案件进行调研后发现，自主管理小区的初衷本是为了避免业主与物业公司之间的矛盾。但在实践中，却极易引发新的纠纷。

难题 业委会自作主张易侵权

由于业主委员会代表全体业主的权利，因此，在决定自管时，有些业委会就会单方做出决定，导致纠纷产生。

有些案件表明，业委会不与业主签订服务合同，也不召开全体业主大会协商服务的项目、标准、收费等，而只是由业委会成员做出决定后，在小区内以张贴公告告知业主，容易侵犯业主的权利，引起纠纷产生。

难题 缺乏资质服务水平差

一些小区的业委会对小区实施自管后，向业主收取的费用往往比原来的物业费低，低收费带来的则是服务水平的下降。另一方面，由于业委会不具有物业管理资质，也在一定程度上导致物业服务质量低，从而产生纠纷。

实践中，多数业委会本身不具有物业管理的资质，其聘请的人员也没有经过相应的培训，很容易造成提供的服务与收费标准之间的差距。由于聘请的服务人员具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、保安服务，而对绿化、公共设施维修、化粪池清淘等服务则是采取在出现问题后再聘用临时人员进行服务的形式。这种做法根本无法保障小区的服务质量，也成为业主不满的因素之一。

难题 财务不规范导致业主不满

由于业委会的组成成员由业主选举产生，为全体业主提供义务服务，没有工资，他们只能利用业余时间管理小区。而业委会成员中的物业管理专业人员以及成员数量的限制，导致其在提供服务后没有相应的专业人员管理账目，只是由业委会成员之一进行管理。

在业主交纳物业服务费后，业委会不能提供发票，只能采取打收条或者由居委会出具收据的形式。在实践中，还有少部分业委会聘请自己家的亲戚作为收费人员上门收费，致使一部分业主不满。这种财务上的不规范，账目上的不公开，很容易让业主产生腐败忧虑而拒付物业费，并产生纠纷。

难题 身份错位成为矛盾主体

业委会的性质原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作，但是，实行自管后，业委会却又成为物业管理的主体，自己又如何监督自己呢？

而业委会成为物业管理的主体后，原本在业主和物业公司之间的矛盾，也相应地转嫁到业委会身上。经调研发现，业委会在管理小区的过程中，只是简单地进行一些保洁、化粪池清淘、垃圾清运等服务，对于业主提到的房屋漏水、门禁损坏等情况，业委会并没有相应的权利去动用小区内的公共维修基金来进行大修。对于部分业主在小区内私搭乱建、占用消防通道等侵害到小区内其他业主权益的情况，业委会也并没有强制力去消除这类情况，因此导致小区业主的合法权益得不到及时的救济，部分业主对业委会产生不满，从而导致纠纷的产生。

难题 角色错位增加案件审理难度

怀柔法院民二庭庭长李东介绍说，审理自主管理小区，有一些新的法律盲点。比如说，在追索物业费案件中，双方争议的焦点主要是提供服务一方的服务是否到位。如果提供服务的一方是物业公司，法院可前往业委会了解相应的情况，但是新的管理模式导致业委会角色发生了变化，成了提供服务的一方，并成为案件当事人，这就给事实的认定带来了困难。

此外，在业主起诉管理方要求赔偿损失时，业委会没有独立的财产进行赔偿。法院在认定服务的性质、收费的依据和责任分配上等都存在一定程度的盲点，加大了审理的难度。