广州业主自管小区已有十余个 “掘金”还是无奈？

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源：大洋网-广州日报| 2017-07-14 06:55:33|

近日， “2017 华南和谐社区高峰论坛 ” 暨全国优秀自管小区经验交流会在广州举行，集中发布了 30 多个小区案例，其中广州已经有十多个业主自管小区，这些小区为何走上自管之路？日前，记者实地探访了数个已经成功自管的小区，看看这些自管后的小区究竟什么样，怎样的小区才适合自管呢？

文、图 / 广州日报全媒体记者刘丽琴

业主自管之源

业主维权走上自管路 老城小盘更容易成功

2017 年 4 月 1 日，位于天河区林和西路的南粤阁小区从南粤物业管理有限公司接收了小区物业管理权，开始走上业主自管之路。相比位于五羊新城自管已经 13 年的丰景大厦，位于白云区自管已经 10 年的白云家园，位于荔湾区自管已经 9 年的金盈居，南粤阁还是个刚刚在自管道路上走路的新生儿。广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁是丰景大厦业主自管的负责人，作为最早一批进行自管的先行者，他常常帮助其他小区推进自管事宜，据周活宁介绍，现在找他交流取经想自管的小区越来越多。金盈居业委会主任练先生也对记者表示，老城区不少小区到金盈居了解自管经验，旁边的小区丽京阁看到金盈居自管效果不错，也选择了自管。

据业内人士介绍，目前广州进行业主自管和准备进行业主自管的小区越来越多，这是因为广州有不少小区经过十到二十年的居住，开始进入设备老化时期，需要中修、大修甚至更新的设备越来越多，需要投入不少的资金，这笔钱物业公司一般不会投入，需要业主筹集，而同时人工、材料等成本的上升，也使得物业管理公司管理成本上升，从而希望业主提升物管费，双方往往难以达成共识，导致物业服务水平下降甚至矛盾不断加深。几乎所有自管小区都是因与物业公司发生矛盾维权而走上自管之路的。

经过十多年的摸索和实践，已经有不少小区获得了成功的自管经验，并且取得不错的管理效果，这种成功是可以复制和借鉴的，正是在这样的情况下，广州的业主自管小区渐有兴起之势。

那么自管的小区究竟是什么样的？日前，记者实地探访了几个自管模式已经相当成熟的小区，可以看到，目前广州自管小区多以老城区规模较小的楼盘为主，经过自管后，物业管理费没有随着物价上涨而提升，但小区的面貌却有了不小的改变，各种设备得以及时维修更新，而小区的 “ 家底 ” 也随着自管年限越长累积越多，足以应付各种支出。

业主自管之利

案例 1 ：金山阁

物管公司亏损退出 自管三年家底厚实

金山阁小区位于越秀区五羊新城，是一栋单体楼，有 262 户住户以及 2000 多平方米的商铺，小区有 80 个车位。小区最初的物业管理由开发商下属物业管理公司负责， 2013 年 4 月，小区物管费已从 1.5 元 / 平方米涨到 1.75 元 / 平方米的基础上再次提出要涨到 1.95 元 / 平方米，并且在小区贴出收支情况表，该表显示物业公司在 2012 年亏损 20 多万元。三年提价两次，涨价遭到部分业主的反对。

2014 年 5 月，金山阁小区正式开始实行由业委会管理和监督，可以说是无奈之举。记者在小区看到，金山阁目前的门禁系统是有 “ 互联网 +” 元素的最新设备，小区花园整洁漂亮，打理得相当不错，可以看到小区正在更换消防、水泵等旧设备。据金山阁业委会主任江惠文介绍，目前小区的物管团队是由业委会进行社会招聘的，共有 20 人左右，其中管理处 3 人，电工、工程人员 2 人，保洁 3 人，保安班 9 人，会计、花工等则是兼职人员。

金山阁小区的业委会在自管中掌握了财权，以业委会的名义开设了一个公共收益账户，专门用来收取小区住户交纳的物管费，目前小区物管费标准是按每户 1.75 元 / 平方米收取，商铺每户按 6 元 / 平方米收取。经过三年多的自管，这种模式受到了业主们的认可，物管费的交缴率达到 99% ，虽然物管费没有提高，但小区账户的结余却在逐年增长，目前已有 50 多万元，而且过年过节还会给业主们派发些米、油之类的福利，而利用账户结余，小区大堂的天花板进行了翻新，也搞好了绿化和基础设施维护，并购置了 2 万多元的监控设备。

案例 2 ：佳兴大厦

自管没有启动资金 靠业委会成员自筹

海珠区佳兴大厦于 2003 年入住，共有 286 户，属于商住一体楼。记者在现场见到，小区保安亭、围栏都有新换的痕迹，小区规模不大，环境和卫生状态都不错，门禁也比较严。

据小区业委会主任张秀英介绍，佳兴大厦在自管的道路上走得比较顺畅，自管后原物业公司仍拒不退出，业委会和海珠区房管局沟通，通过房管局下文限时退出而顺利解决。小区刚开始自管没有启动资金，是 7 个业委会成员筹款 7 万元来推进小区管理的各项事宜。在没有业主筹款和动用维修资金的情况下，小区更新了两座保安亭、不锈钢护栏，中修了四台电梯、水泵，完善了高压房的设备，购买了小区公共区域的保险，安装了 20 个监控摄像头等。到目前为止，在维持原有 1.7 元 / 平方米物管费的情况下，小区经过各种维修开支 20 多万元，而从零起步的小区账户仍有结余，下一阶段是改造小区的绿化、花基等，还计划高薪聘请一个职业物管经理人，提升小区物管的质量，对于业委会而言，目前已是手有余粮心中不慌了。

案例 3 ：白云家园

维修改造不差钱 十年攒下百万元

白云家园位于白云区京溪怡新路，原是广州白云农工商公司属下白云配件公司的职工宿舍，分东区、中区和西区，是个房改房小区，在目前广州已经实行自管的小区中算规模较大的。据白云家园业委会主任任权介绍，西区有 19 栋楼， 441 户， 2005 年因维权成立了业委会，小区原来由单位选的物管公司来负责管理，因为物管要涨价，而业主们不同意，所以 2007 年 7 月小区正式开始自管。

与一些商品房小区不同，白云家园是白云配件公司的职工宿舍，小区业主不少是 “ 专业人士 ” ，维修工程不在话下，因此自管后的管理服务团队是以单位下岗职工为主，每年签订劳动合同，初期聘用 30 人，目前小区物业服务人员有 20 多人，都买了五险。

任权介绍，小区自管之后，除对外购和外租的住户收取 0.8 元 / 平方米的物管费，对原厂职工不收取物管费，只收每户每月 15 元卫生垃圾清理费，即使这样，随着自管进入第十个年头，小区积累的资金已超过百万元，在此期间，小区还投资近百万元进行维修和改造，安装了近 50 个监控。

业主自管之困

抗风险能力弱 核心管理团队难继

梁小姐所在的小区是白云区一个大型楼盘，近段时间小区成立了业委会，因多数业主对物业管理不满意，希望选择新的物管，目前小区正处于原物业公司不愿退出，部分业主推荐招标新的物管公司，部分业主推崇自管模式的状态，在小区群里整天是各种意见交锋，各种争论不休。梁小姐觉得小区目前管理状态很差，但要改变现状短期内还看不到希望。

广州市物业管理行业协会新闻发言人、副秘书长陈昂鹏对记者表示，自管并不是最近才出现的新事物，行业协会几年前就注意到这一现象，相对于广州几千个小区而言，目前自管的十多个小区对整个行业的影响非常有限，不会造成冲击。

陈昂鹏表示，业委会因不具备法人资格，不能承担刑事、民事责任，一旦发生事故或风险事件，比如水浸车、人员伤亡等事故，谁能承担相应的责任呢？如果是自管就应该是全体业主，如果是物管公司，则有相应法人来承担相应责任。虽然目前还没有出现相关案例，但此风险不可忽视。此外，如果发生业委会成员挪用、侵占物管费，也没有办法追讨，财务监管的风险也不小。

在采访中，即使成功自管的几个小区业委会主任也表示，自管模式抗风险能力较弱。任权表示，对于自管小区而言，最怕的是发生伤亡事故等风险，白云家园为此特别准备了 100 万元的风险基金，用于防范人员伤亡事故等风险赔偿，而很多小区则没有这一意识。张秀英则对自管团队的建设忧心忡忡，自管小区的业委会成员基本是因维权而组建的，为了工作方便，多以退休人员为主，随着人员年龄的增大，精力和能力会随之衰减，后续接任者能否坚持之前所走的自管之路存在变数。

业主自管之思

未来或将兴起

物管职业经理人

业主自管是否会成为未来发展的趋势？究竟是自管好还是物业公司管理好？业内人士表示，这本不是需要讨论的问题，业主与物业公司的关系是协议服务关系，小区选择怎样的管理模式，由谁来管应是业主自己决定的事项，但现实中却因物业管理公司与业主之间产生各种矛盾而成为引发争议的话题，其中最主要的矛盾来自于物业公司对业主权益的侵占。

物业管理行业资深专家谢凯表示，目前物业管理公司的盈利模式主要有两种，一种是承包制，也叫包干制，确定一个物管费价格，正常情况下物业公司通过自己的技术节能手段、管理方式和规模效应，平衡收支，赚取利润。第二种则是酬金制，以支出定价，再根据经济形势等确定利润，每年和业主协商定价。比如香港的很多小区就采用这种酬金制，经济低谷时利润在 8% ，高峰时会订到 12% 。

据第一太平戴维斯广州物业及资产管理部董事陆文坚介绍，国内物业管理服务通常采用包干制，而国外物业管理以酬金制为主。受通胀、人均工资上涨等影响，物业管理成本确实上涨，但是很多业主不习惯接受涨价，而调升物管费的决策权在业委会，物管费难以增长，为降低成本而偷工减料等行为也随之产生。国内相关法规、诉讼程序虽然清晰，但是对由谁来做、由谁监管的问题还比较模糊。遇到问题，业主往往要通过和物业打交道来完成，解决起来费时费力。

据陈昂鹏介绍，自 2012 年广州市发布物业服务企业退出管理办法之后，物管公司退出小区程序更加顺畅，业主维权也有了依据。谢凯表示，现在一些小区业主与物业公司容易处于对立状态，这与业委会基本上是产生于维权中的状态有关。未来，物管职业经理人模式可能兴起，他们具有专业知识、人脉资源，可以组建适合小区的物管团队为小区服务。

可以预见，无论多少小区选择自管，无论物业管理发展的方向如何，业主参与小区管理的程度和专业度必定会不断提升。

自管成功 共性经验

有业委会是前提

核心团队是关键

开源节流攒经费

改变现状赢信任

决策程序正规化

业主利益有保障