业委会成立情况纳入广州部门街道考核

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2018-09-12 11:35 来源:大洋网

大洋网讯 昨日，广州大学广州发展研究院、广州蓝皮书研究会发布了《广州蓝皮书：城市建设与管理发展报告（2018年）》（下称《蓝皮书》）。《蓝皮书》透露，截至2016年12月，广州市实施专业物业管理的项目约5260个，其中住宅小区项目3160个，已成立业主组织的有900个，占比仅28.5%。

为改进住宅小区物业管理，《蓝皮书》提出赋予街道办扶持、指导、监督业主组织的职责，赋予业委会法律地位等建议。其中，《蓝皮书》建议政府大力扶持小区业主组织发展，将辖区内业主组织的成立纳入部门、街道工作考核，加快广州市住宅小区业主组织组建步伐。

现状：已成立业委会 仅三成正常运转

近年，广州住宅小区物业管理纠纷频频发生，广州大学广州发展研究院课题组通过实地调研当前广州市住宅小区物业管理状况，分析了引发小区物业冲突的根源、政府政策供给、政府工作监管等方面存在的问题及原因。

研究指出，因松散型群体聚集、物业公司不主动配合等原因，广州已成立的业委会只有约30%正常运作。其中，业委会普遍存在“三无一缺”的情况，即无法律主体、无工作团队、无专项经费，缺乏专业指导机构和专业培训。加上业主参与率低，导致业主大会召开难和决策难。如荔湾区万盛苑小区，业主从2005年开始发起业委会筹备组申请，历经12年才成功。天河区东圃广场成立业委会近10年，但小区大部分业主受访中却表示“不知道业委会成员是谁”。

原因：权利不对等导致纠纷逐年增长

近年来，物业管理纠纷逐年增长。以海珠区为例，2014年由区司法局调解的小区物业纠纷相关事件有38宗，到2017年已有63宗；在受访的45个住宅小区中，有27个发生过业主与物业公司冲突事件。《蓝皮书》指出，业主与物业公司两个主体的权利不对等——业主弱势，物业公司强势，这是引发住宅小区冲突的根源之一。在住宅小区中，物业公司从服务方转为管理方，业主组织成立难，物业公司和业主之间矛盾不断。

现实中，物业公司以“管理”为主，是小区物业管理行为规范和要求的制定者和执行者，“既是运动员又是裁判”。另外，物业公司大多是开发商的“儿子公司”“孙子公司”，不少开发商将物业管理服务看作是自己的售后服务，而物业公司依赖于所属地产开发商的建设项目生存。如地产开发商后期擅自更改小区规划、物业费/停车费提升等均按地产开发商的意志在执行。

建议：业主组织运作经费纳入物管成本

为改进住宅小区物业管理，《蓝皮书》提出了赋予街道办扶持、指导、监督业主组织的职责，赋予业委会法律地位等几点建议，厘清政府、市场、社会三者关系，形成政府监管、指导，物业服务企业提供中介和专业服务，业主组织代表业主行使合法权利的格局。

修订《广州市物业管理暂行办法》上升为地方性法规是其一。如明确要求“对达到成立业委会要求的住宅小区必须成立业委会”“小区建设规划和物权登记信息在小区开发完成后必须向业主永性地公开”“明确《前期物业管理服务协议》的最长有效期”等。

建议政府大力扶持小区业主组织发展，适当时机组建业委会联合组织。如将辖区内业主组织的成立纳入部门、街道的工作考核内容，加快广州市住宅小区业主组织组建的步伐。提倡业主组织成员有偿服务，将业主组织的运作经费和成员工作补贴直接纳入小区物业管理成本，保障业主组织的良性发展。

确立物业公司的主体地位与服务职能，建议物业公司工商登记的名称结构中的业务领域由“物业管理”修改为“物业服务”。同时，彻底割断物业公司与地产开发商的利益关系，物业管理服务不能作为地产开发商房屋销售的赠送品。一旦前期物业管理服务合同到期，或售楼率、入住率均超过50%的，由地产行政部门、街道办、居委会组建业委会，由业委会和街道居委共同招聘物业公司。

数说物业管理

截至2016年12月，广州市实施专业物业管理的项目约5260个，其中住宅小区项目3160个，已成立业主组织的有900个，占比约28.5%。

全市现有物业服务企业2020家，从业人员约20万人。

约910多万市民居住于有物业管理的住宅小区，占全市常住人口的65%。

（数据来源：广州市住建委物管处）

信时记者成小珍 实习生吴雯静 通讯员粟华英