透过一个小区的纷争看业委会的正确成立路径

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2018-10-15 06:50:42

来源: 舜网-济南日报

作者：刘文忠

责任编辑：李欢

最近，因为成立小区业主委员会(以下简称“业委会”)的事儿，历城区锦绣泉城小区的居民们“吵翻了”。记者采访发现，在小区业委会成立纷争背后，往往透露出的是政策法规的宣传不够与相关部门的监管缺失。

那么，选举成立业委会，正确的路径到底是什么?

A 14名候选人，仅1人“赞同票”过半数

近日，锦绣泉城小区业主向记者反映，小区选举业委会过程存在诸多违规之处，相关人员却希望以此选举结果办理备案手续，遭到不少业主抵制。

据了解，锦绣泉城小区从7月底酝酿召开首次业主大会并选举成立业委会，街道办事处、社区居委会、小区开发企业各安排的1名工作人员，加上4名业主代表共7人组成了筹备组，具体负责推进相关工作。

其间，最初发起的老业主，却被后来加入筹备组的业主踢了出来。在后加入业主代表的主导下，筹备组通过了“业主大会议事规则”、“业主公约”和“业主委员会候选人选举办法”三个文件的草案。

让不少业主感到难以接受的是，投票选举前，筹备组擅自改变自己通过的选举办法，允许小区任何人持房产证或购房合同以及本人身份证参与投票，导致回收选票中，有388张选票并非业主本人签字，也没有业主书面授权。

据了解，锦绣泉城小区共有业主2478户，根据选举办法，业主们要选出7名业主代表组成业委会。社区居委会公示的投票结果显示，发放并回收选票1476张(包含上述388张选票)，“议事规则”、“业主公约”和“选举办法”获得的“赞同票”分别为1415票、1419票、1419票;14名业委会候选人(其中9人为筹备组推荐)，3人的“赞同票”超过1200票，2人为1100-1200票，1人为10001100票，另外8人均不足1000票，“赞同票”最多的1298票，最少的1票。

“按照规定，业委会应该由5-7名业主代表组成，即便算上非业主本人签字的388票，筹备组推荐的9名候选人，也只有1人得票超过半数(1239票);如果扣除这388票，议事规则、业主公约和所有候选人都没法通过。”一位筹备组成员告诉记者，以此选举结果成立业委会，不能服众不说，还可能为小区后期管理与和谐稳定埋下隐患。

此外，据业主介绍，推举业委会候选人时，筹备组“临阵换将”，原来的4名业主代表摇身一变成了候选人，另找了4名业主进入筹备组。参与筹备组的业主和被推选为候选人的业主，除1人外，其余均存在拖欠物业费现象，临到成立业委会时才纷纷补交。“这种不履行业主义务、不诚实守信的人，怎么能推举为候选人进入业委会?”该业主质疑说。

B 小区成立业委会，这些问题先弄清

物业小区成立业委会，应该具备什么样的条件?又有哪些问题需要注意?

根据《山东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号，以下简称“指导规则”)等相关政策法规的规定，一个物业管理区域内，业主入住面积或入住户数达到50%以上，或者小区入住满两年且入住户数达到25%以上，即可提出筹备业主大会申请，进而通过业主大会选举产生业委会。

筹备组由业主代表、建设单位代表、街办(乡镇)人民政府代表和居民委员会代表组成，成员为单数，业主代表人数不少于总人数的一半。这意味着筹备组至少要有7人，而且不能是双数。

在召开业主大会、选举产生业委会前，筹备组的一项重要工作是确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，然后据此草拟“议事规则”、“业主公约”和“选举办法”等文件，确定业主大会召开时间、地点、形式、内容，以及业委会委员候选人名单。

“这里面，有一点很重要，那就是推选的业委会委员，应当符合相应的条件，比如具备完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，模范履行业主义务，热心公益、责任心强、公正廉洁……”一位资深律师在接受采访时表示，“小区里并不是谁带头闹得凶，谁就能成为候选人进入业委会，诸如带头堵路、寻衅滋事、长期拖欠物业费这样的，不能列为候选人，更不该选进业委会。确定候选人前，筹备组应该加强核查。”

“业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即通常所说的‘双过半’;业主大会决定‘议事规则’、‘业主公约’、选举业委会、选/解聘物业企业等小区公共事项，也需要‘双过半’同意;决定筹集、使用维修资金，改造、重建建筑物及其附属设施，还需要经过‘双2/3’同意。”一位基层物业科科长告诉记者，按照这一要求，选举产生业委会这样的小区公共事项，如果没有获得“双过半”赞同票，是不能通过的。

此外，指导规则明确提出，“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议”;业主大会决定小区公共事项时，“凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名”;“业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权”。

“从这一点看，如果业主不是没有民事行为能力或被限制民事行为，选票不是业主本人签名，代签者也没有委托书，就不能作数。”前述筹备组成员肯定地说。

C 业委会成立及日常活动，政府监管不能缺位

业委会由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。作为业主大会的执行机构，业委会从诞生之日起就要接受业主的监督，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

对相关职能部门和基层单位来说，在业主大会、业委会成立及日常活动中，又该肩负怎样的职责?

“按照相关政策法规，物业主管部门、街道(乡镇)人民政府以及社区居委会，对业委会的成立及日常活动，负有协助、指导与监督职责。”上述律师指出，在业主提交成立业主大会、选举产生业委会申请后，街道(乡镇)有义务派人参与组织筹备组并任筹备组组长，“也就是说，街道(乡镇)代表要在筹备组中起主导作用，而不是被‘牵着鼻子走’，由业主代表或其他人说了算。同时，作为行业主管部门，区县房管局物业科也应该在政策法规等方面加强宣传指导。”

而在日常活动中，如果业委会未按规定定期召开业主大会会议，或者应当召开业主大会临时会议而业委会不履行职责，物业主管部门或街道(乡镇)可责令其限期召开;逾期仍不召开的，由居委会在街道(乡镇)指导、监督下组织召开。

应当召开业委会会议，业委会主任、副主任无正当理由不召集的，由物业主管部门或街道(乡镇)指定业委会其他委员召集。违反议事规则或未经相关会议决定擅自使用业主大会印章、业委会印章，由街道(乡镇)责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，还要依法追究责任人的法律责任。

业委会不按规定组织换届选举，物业主管部门或街道(乡镇)应责令其限期组织;逾期仍不组织的，由居委会在街道(乡镇)指导、监督下组织。

业主大会、业委会作出的决定违反法律法规，由物业主管部门和街道(乡镇)责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业委会召开会议，应当告知居委会，并听取后者建议;没有业委会或者业委会无法正常履职的，由居委会在街道(乡镇)指导、监督下代行职责。

“从这些规定看，相关职能部门和基层单位，尤其是街道(乡镇)人民政府的监管，在业主大会和业委会成立及日常活动中不可或缺。如果政府部门不作为，很可能导致业委会成立不合法，甚而导致业委会及其成员胡作非为，损害小区其他业主正当权利，影响小区和谐稳定。”上述律师说。