没有成立业主委员会 小区的大事，谁说了算？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2018-09-11 08:29:31 来源: 广州日报(广州)

文/广州日报全媒体记者陈钰凤、王浩宇

没有成立业主委员会，小区的大事，谁说了算？针对目前物业管理水平参差不齐等情况，佛山市住建管理部门近日出台了《关于规范和指导我市物业管理区域内业主共同决策有关工作的规定》（以下简称《规定》）。该规定已于9月1日执行，有望解决小区公共事务争议较多的问题。

现状：

约46%小区成立业主委员会 占比相比5年前有所下降

成立业主大会，是实现物业区域公共事务的业主自治的主要途径，业主委员会是处理小区日常公共事务的主要机构。业主委员会通过业主大会选举产生。记者昨日从佛山市住建管理部门获悉，截至2017年底，佛山市成立业主委员会的物管项目占比大约46%，比起5年前大约50%的占比，是有所下降的。

为什么这一比例出现下降？一是近5年来佛山新建小区数量持续上升，从2012年起至2017年，佛山实施物业管理的项目增加了600多个，目前达到近1900个。二是在实践中，业主对成立业主委员会的积极性在降低。部分筹备组成员、业委会成员带有个人利益等情况，造成了投诉纠纷和信访，影响小区的和谐稳定，最终侵害了全体业主的合法权益。

另外，近年来，政府对企业的管理已逐步从“事前管理”转变为“事中事后监管”，从“严入宽管”转变为“宽入严管”。2015年，广东省政府在全国率先取消了物业服务企业二级及以下资质，改为行业自律，2017年年底，物业服务企业资质全面取消，物业管理已成为一个低门槛准入的行业。

基于这样的背景，佛山市住建管理部门制定并颁发了《关于规范和指导我市物业管理区域内业主共同决策有关工作的规定》。该规定对业主如何联名提议召开业主大会首次会议或临时会议、公共事务决策的会议流程、会议各环节的操作要求等法律法规、政策文件不够明晰的地方进行了细化规定，对实践中经常出现问题的“示范文本使用”“未参与表决业主的投票权数如何计算”“选票造假的处理”等问题进行了明确。

五大愁事怎么办

没有业主大会怎么办？ 由街道办事处通知召开业主会议

家住禅城区魁奇路某小区的吕女士表示，自己所在的小区至今没有成立业主委员会，导致业主无法参与小区内的公共事务管理。这样的情况在佛山不在少数。《规定》指出，依法成立了业主大会的、未召开业主大会首次会议的，召开业主大会首次会议但未成功成立业主大会的情况，业主可以通过共同决策的方式，对公共事务依法依规进行表决。这意味着，像吕女士小区的这种情况，可以由业主联名要求街道办事处来指导小区业主召开业主会议，对小区事务进行公共决策。

《规定》指出，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与决策。此外，当业主提议召开业主大会首次会议或临时会议时，需经专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主联名进行提议。

首次业主大会不成功怎么办？?最多可延长工作期限3个月

业主大会成立不是一件易事。佛山市住建管理部门相关负责人指出，如果筹备组经过6个月的筹备后，因各种原因业主大会还是没有成功建立，该怎么办？《规定》给了筹备组缓冲期限：3个月。

《规定》指出，业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开业主大会会议。当筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议但未对管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会事项形成决议的，其工作期限延长3个月。当筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。此外，筹备组工作延长期3个月内，仍未能通过管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。

未参与表决就“被代表”怎么办？?不得将未参与表决业主的投票计入多数票

谢小姐所在小区去年换了物管公司，业主委员会称，换物业公司是所有业主的决定。可是，谢小姐对此却一无所知。实际中，不少因各种原因未参与投票的业主票，往往被默认为多数票，所以出现了不少业主感觉到自己“被代表”。

对此，《规定》特别指出，除非已表决生效的业主大会议事规则或管理规约明确约定未参与表决业主的投票权数可计入已表决的多数票的，否则，未参与表决业主的投票权数不得计入已表决的多数票。首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会，对这些事项进行计票时，不得将未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票。

另外，在投票过程中，曾经也出现过伪造业主选票、表决票或者业主签名、业主委托书等情况，《规定》特别指出，凡是涉及伪造情况的表决，都将被视为无效票。《规定》进一步明确了“业主有权查阅相关资料”，当对他人投票情况和《小区业主清册》有异议时，镇街办事处（镇人民政府）应启动调查程序进行调查，调查结果应在小区公告全体业主。

业主签名难收集怎么办？?电子签名纸质投票也有效

去年10月1日，佛山正式上线了“佛山市物业管理公共事务综合服务平台”，并于2017年1月13日印发了《佛山市物业管理公共事务综合服务平台使用规则（试行）》。通过该平台可以实现以电子投票的方式进行业主委员会选举、住宅专项维修资金使用等小区公共事务决策。相比传统的纸质投票，该平台可以有效解决业主大会通知难、业主身份核实难、签名难收集等难题。

截至目前，佛山共有58个小区公共事务在该平台进行表决，其中已完成41个，正在进行的有17个。通过该平台进行表决，提高了这些小区的公共事务决策的效率。

委员会人数不符合原设定怎么办？?超过5人就认可

一个小区原本设定业主委员会人数为7人，但通过选举只有5人“双过半”，那么这次选举有效吗？对此，佛山市住建管理部门有关负责人解释说，按规定业主委员会的人数需要五至十五人，按照常规做法，在业主大会前先要确定选举的人数，表决后，获得“双过半”业主同意的候选人如果符合预先确定的人数的，就能成为合法的委员；超过的成为候补委员。

《规定》中予以明确，不需要预先确定业主委员会的人数，如果获得“双过半”业主同意的候选人数少于法定最低的五人时，业主委员会选举失败，如果超出法定十五人的，其余人选成为候补委员。当人数在五至十五人间的单数时，按实际人选成立业主委员会。当人数在五至十五人的双数时，按比实际人数少一人的方式成立业主委员会，排最后的那名成为候补委员。这种灵活的做法，在合法合规的前提下提高了业主委员会选举的成功率。