如何成立业委会？西安200多业主代表参加培训

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019年03月09日10:42  来源：华商报

2017年1月1日起，新修订的《西安市物业管理条例》开始正式实施。两年来，条例的落实情况究竟如何？成立业委会过程中遇到哪些难题、困惑？昨日下午2时，由华商报主办的破解业委会成立难培训会正式举行，200多个小区业主代表参加培训。

来自西安市住房和城乡建设局物业管理办公室、西安市雁塔区住房和城乡建设局、西安市雁塔区长延堡街道办事处社区服务中心等职能部门的专家，从不同方面为业主代表们答疑解惑。华商报公益律师、业委会主任等就目前成立业委会过程中所遇到的难题、困惑以及破解办法，与大家交流解答。

盛世长安小区业主委员会主任，曲江华府业主代表，也从所在小区业委会的成立或筹备情况，与热心业主们进行了交流。

市住建局：全市已成立464家业委会

西安市住建局物业管理办公室副处级调研员齐红卫介绍，西安市目前有6000个小区，截止到2016年4月份，共有2246个小区实行了物业管理，其中成立业委会的小区仅有231家，约占10%，原因是多方面的，最主要的是上位法本身规定的成立业主大会、选举业委会的条件比较高。

齐红卫表示，2017年1月1日起，新修订的《西安市物业管理条例》理顺了管理体制，细化了监管职责，解决了体制障碍。在运行过程中，又根据需要出台了相应的实施指导细则，并把提高物业覆盖率、业主大会覆盖率作为年度目标考核指标对区县进行考核。截止目前，西安市备案业委会（物业管理委员会）1976个，其中业委会464个。

雁塔区住建局：培训有的放矢效果更好

西安市雁塔区住房和城乡建设局副局长李爱华介绍，按照《西安市物业管理条例》的规定，物业监管在西安市层面分为四个层级，分别为市、区、街道和社区。为了使街办对新条例有更好的理解，该局先是采用“一勺烩”的培训方式，把多个街办及社区的人员组织到一起培训，由于人太多，加上各个街办关注的问题不同，导致培训效果不好。后来，该局吸取经验教训，改变培训方式，从“一勺烩”调整为“开小灶”，根据街办的不同需求有的放矢地进行不同培训，效果好了很多。培训时，该局采取“街办搭台、局里唱戏”方式。具体就是由街办负责组织培训人员和安排培训场地，该局负责聘请培训老师、准备培训资料、申请培训费用，根据街办的要求，做到随叫随到，这种方式受到了街办的欢迎。

长延堡街办：小区业主应熟悉相关政策法规

作为基层实际操作单位，西安市雁塔区长延堡街道办事处社区服务中心主任刘丽华介绍，从2017年1月1日新修订的《西安市物业管理条例》实施后，该街办已有21个小区成立业委会，有7个小区正在筹建业主大会，到届完成换届2个，1个正在进行换届。

刘丽华坦言，小区组建业主大会，经常出现的问题有：建设单位报送资料不及时；业主参与度不高；城中村改造后，小区既有安置房，也有商品房，如何界定、划分公共区域等都是难题。她表示，小区业主大会筹备组在成立之前之后都应该熟悉物业管理政策，法律法规。在法律允许的范围内，合理、合法地进行业委会选举。

律师提醒：程序出纰漏 会让选举前功尽弃

广东法宗律师事务所许瑛律师是华商报公益律师之一，她从2016年起对接了10个小区，其中有4个小区业委会通过了备案。为了其中一个小区业委会的成立，她一年跑了30多次。而针对小区业委会成立中应注意的问题，她通过两年的实践并就业主关心的问题给出了解答。

5%以上业主签名

书面向街道办提请告知

许瑛律师表示，作为华商报公益律师，她感受最深的就是成立业委会真的不容易，任何一个程序疏漏，都会让整个前期工作功亏一篑。

她提醒，对于准备成立业主委员会的小区，首先要书面向街道办提请告知。告知首先需要联络小区热心业主，形成一个核心团队。有了这样一个团队之后，再组织5%以上业主签名后，书面告知街道办准备设立小区业主委员会，而且各个街道办要求不一样，需要注意。

开发商代表未参加业主大会

会留隐患

许瑛介绍，在街道办收到小区业委会告知书后，需要在30日内组织成立筹备组，筹备组有街道办的人，还有开发商代表、社区代表、业主代表。

她表示，成立业委会最主要是两个问题：一是业主名单，开发商和物业往往提供不全，开发商卖房后将名单交给物业，但期间很多业主号码会发生变更；二是开会资金，开发商一般来说都不愿意去提供。还有就是开发商不参加业主大会，如珠江新城小区召开业主大会，亲自去邀请开发商参加业主大会，包括快递，之后开发商以他们没有参加业主大会为由，要求撤销业委会备案，但最终被法院驳回。

没有街办行政指导

业委会无法备案

关于在小区业委会成立实施过程中应该注意的事项，许瑛举了自己对接的两个小区的例子。东窑坊2018年4月2日召开业主大会，以62%的人数选举产生业主委员会，西安长乐坊街道办事处因没有其参加而不予备案；西安白鹿花园小区，2018年5月召开业主大会，以67%的人数选举产生业主委员会，同样是因为灞桥区纺织城街道办事处没有参加指导而不予备案。

许瑛建议，虽然《西安市行政程序规定》不得采取或者变相采取强制措施迫使当事人接受行政指导，并不得因当事人拒绝接受、听从、配合行政指导而对其采取不利措施。但还是建议，小区筹备组工作人员面对街道办工作人员的指导，应该明确告诉业主，律师与街道办对法律规定有分歧的，听从街道办的。

许瑛同时提醒，业主代表及业主委员会候选人的资格，是不得无故拖欠物业费及房屋维修基金。

六个问题千万注意

A 投票权数：

许瑛律师介绍，关于业主投票权数的确定方法，在2010年10月1日实行的（建房｛2009｝274号）《业主大会和业主委员会规则》对业主大会确定业主投票权数，业主人数和总人数的计算有明确规定：

投票权数小于业主人数（存在一个业主购买好几套房屋或开发商未出售的房屋，这些只能算一个票数）有几个小区就是因为选举人数差几票，造成选举失败，其中的投票权数就不对。比如，珠江新城小区选举的九名业主委员会成员和候补委员未全部达到双过半人数，又进行了补选。

B 业主专有面积：

许瑛律师建议，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。比如她对接的一个小区，就是因为面积达不到50%以上，而无法正常召开业主大会。如果把车位、摊位特定空间计入业主专有面积，容易达到双过半。

C 书面委托：

同时，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议（一人只能接受五个业主的委托）。比如，盛世长安小区就是利用这一条，因故不能参加业主大会的，提前书面委托代理人参加业主大会投票选举，在两天之内，完成业主委员会的选举工作。

D 业主代表行使共同管理权

很多筹备组在选举时，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定，同时一定要明确，业主大会的选举一定是实名选举，无记名选举无效。比如，西安城北一个小区，就因搞的是无记名投票而无效。

E 投票时间：

许瑛律师建议，小区筹备组成员可根据小区人数多少决定，浐灞半岛小区的选举时间是59天，珠江新城小区的选举时间是40天。如果选举时间截止时投票人数未过半，可适当延期继续投票，这条在公示的三个文件中一定要加上。

F 业主委员会的备案

许瑛提醒，小区业委会选举产生后，应30日内到建设和住房保障局或街道办告知备案。

成功经验:成立业委会前要对小区情况心知肚明

盛世长安小区业主委员会主任周成阳介绍，该小区有4000多户，在两天时间、一次性“双过半”（建筑总面积过半数和占总人数过半数）选举出7名候选人，而这一切全部都是小区业主代表努力宣传和工作的结果。

周成阳说，前几年，小区一直都在组织成立业委会，但年年夭折。分析其中的原因，主要在三个方面：一是在筹备组成立期间，资料不全宣传不到位，业主不了解。二是依据相关管理条例，筹备组成立之后，没有如期到房管局去进行相关培训，最后解散。三是筹备组在成立期间，宣传资金一直没落实到位。

他介绍，这次筹备业委会时，业主吸取了前几次的经验教训。但向街办递交了联名申请之后，依旧面临两个问题，一是资金，按相关条例规定，首届业主大会召开所需资金及相关资料，应由开发商垫付，开发商同意支付，但前提是资金存入街道办专有账户中，但街道办并无这样的账户。面对这种情况，盛世长安小区业主们自发建了6个微信群，一来做宣传，二来募集资金，募集的资金由专人统计管理，业委会成立花费约1.2万元，所有的花费在群里及时给业主公示；二是要按照相关指导文件，在2天时间内，完成业主大会召开及业主委员会的成立。为了解决这个问题，筹备组制作了统一格式的委托书。

周成阳表示，因为有业主在外地，但也想积极参与，筹备组就定制了统一格式的委托书，委托书由业主签字后还必须附带本人身份证复印件、房产证或购房合同。达到这些条件后，业主可以委托楼代表或亲朋好友代替投票。今年的1月5日至1月6日，在辖区街道办的指导下，业主大会顺利召开，小区业主委员会7人达到双过半要求。

西安曲江华府小区临时筹备委员会业主代表果文龙建议，成立业委会前要对小区情况做到心知肚明，一是了解物业是国有还是私营，因为不同性质的物业对业主态度不同；二是要了解业主，如入住率是多少，业主人员职业构成，对业主们的基本素质有大概了解；第三，要依法依规；第四，逐级筛选，搭建机构；第五，严格群规，人性化管理；第六，打牢基础，水到渠成。

他认为，成立业委会不仅是为维护业主权益，还是为了将小区建设得更好，对此，该小区已成立了十几个社团，不仅丰富了小区业主生活，也作为小区业主们相互交流和了解的平台，为业委会成立打下坚实基础。

业主代表

培训会上都是“干货”

“都是‘干货’，很有收获感！”说起昨日下午的培训，一小区业主代表段先生介绍，该小区准备成立业委会已有4年多时间了，但屡屡失败，弄得小区业主代表很沮丧。

段先生介绍，从西安市各级物管部门职能部门宣讲，他终于弄清楚到底归谁管，谁该管，怎么管。公益律师许瑛从这两年来对接小区的得与失剖析，这是实打实的操作案例，而这些经验教训，让参加培训的业主茅塞顿开。盛世长安小区4000多户业主的大小区，之所以能在2天时间里7名候选人全部达到双过半，那绝对是多少前期工作铺垫而来的。 （本组稿件由华商报记者 陈思存 蒲阳 实习生 王路 采写）