业主不关心业委会？首先得有个业委会！ 

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019-11-06 07:23

11月5日，中消协对外发布《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》。报告显示，住宅小区物业服务消费者满意度综合得分62.59分，物业服务体验评价得分65.14分，均处于及格水平；其中，“保洁服务”得分排名垫底，仅为57.34分；排名倒数第二的则是“环卫服务”，得分为60.29分，刚刚迈过及格线。

此外，另有一组尽管在意料之中但仍然引发了一定程度讨论的数据，即有51.34%的业主表示并不关心是否成立了业委会。在这项针对全国36个重要城市148个小区的随机调查中，不少受访业主表示对业委会的选举程序“不清楚”“每次只喊填名字”“不关注”。由此可见，小区自治、基层善治这样一些促进基层社会发展的做法，并没有真正深入人心。

从报告的数据似乎可以得出一个逻辑清晰的结论，那就是造成小区物业服务水平不高的原因，至少与业主本身不关心小区管理有关系。这样的逻辑并非完全错误，但如果结合实际情况，就会发现问题并非如此简单。因为在现实生活中，大量的住宅小区根本就没有业委会，也谈不上业主自治或自我管理。

2013年11月，广州市人大代表城建环资专业小组举行年底集中视察座谈会，当时的广州市国土房管局执法监察支队负责人谢坚在座谈会上介绍，据国务院主管部门统计，当时全国业主大会成立比例差不多30 %，广州市是25%。谢坚认为，业主组织成立的比例较低，是因为业主参与意识不强。谢坚也承认，依法对此负有指导责任的房地产主管部门和街道存在责任心不强的问题。而参加座谈的广州市人大代表刘莲香则称，对成立业主组织，“街道会有意无意地设置障碍”。

这是几年前的情况，现在呢？广州大学广州发展研究院、广州市蓝皮书研究会去年9月发布的《2018年中国广州城市建设与管理发展报告》显示，在广州3160个住宅小区中，已成立业主组织的仅有900个，占比28.5%。相比2013年，也只是提高到不到4个百分点。不仅如此，发布报告的课题组还指出，在广州，小区业主组织成立难，小区业主组织(业委会)运作难，在物业公司“高压态势”下，购买小区物业、拥有产权的业主沦为被管理者，业主组织发展缓慢且生存困难，逐渐丧失话语权。而据资深物业管理专业人士介绍，目前广州已成立的业主委员会大多处于瘫痪或僵尸状态，只有约30%能正常运作。成立比例低，即使成立了，运作也非常难，在这样的情况下，业主对于是否成立业委会并不关心，也就毫不意外了。

要成立一个名实相符的业委会，不仅需要热心业主牵头组织筹备，还需要处理好与基层政府、开发商、物业公司和广大业主的关系。有的开发商从楼盘开发到物业服务进驻，默认自己的物业公司可以管理小区到永远。一旦业委会要变更物业公司或者提出较大幅度的整改要求，开发商就会以各种手段阻挠业主。

在处理与广大业主的关系时，业委会也存在诸多挑战。比如业委会运行情况是否足够透明，经得起业主的监督；又比如，目前的业主权利意识都很强，如何协调各方利益也非常考验沟通技巧；此外，业委会的工作需要学习大量法律法规，这要求具备强大的学习能力，业委会工作又必须深入一线，这要求具备实际解决问题的能力。可见，要当好业委会委员乃至主任不是一件容易的事。

从现实出发，对成立业委会的冷漠态度不该仅仅归咎于业主权利意识不强这一点。业委会要普及并且真正发挥作用，继而促进物业服务提升，改善基层社会的治理，是一个漫长的过程。为此，需要政府和广大业主，甚至包括开发商和物业公司一起努力。当然，第一步就是先要排除干扰，积极作为，成立业委会，没有这一步，其他都谈不上。

编辑：张子