“吃力不讨好！”业委会真没法办好？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

经济日报

发布时间：08-2116:33经济日报社

当前，业委会、物业公司与业主之间矛盾纠纷不断，“权责利不对等”成为小区业委会履职痛点。想要好好履职，业委会该咋办？谁，又能帮助业委会更好地履职？

“干业委会是个吃力不讨好的苦差事，现在每天比退休前还忙。”胡国民这样感叹。胡国民曾是后勤工程学院的教授，退休后当选了小区的首届业委会主任。他所在的重庆绿韵康城小区开发于2003年，历时两年，终于在社区居委会的指导下成立了业委会。

当前，业委会、物业公司与业主之间矛盾纠纷不断，“权责利不对等”成为小区业委会履职痛点。“一方面要对全体业主负责并接受业主监督，另一方面还要平衡好与物业公司和居委会的关系。”正如胡国民所言，业委会是联结居民与居委会、居民与物业公司的桥梁。由于对接的关系较多，业委会时常面临服务不好“东家”，也督促不了“管家”的尴尬局面。

想要好好履职，业委会该咋办？谁，又能帮助业委会更好地履职？

党建引领，让社区治理有了主心骨

走进杭州下城区的金都华庭小区，道路干净，花草如茵。花园里，业主们或散步、或打球，一派和谐之景。谁曾想，四年前这里还是设施陈旧凌乱、服务无序杂乱、账目管理混乱、业主人心散乱的“四乱”小区。

2013年，金都华庭小区原业委会因账目不清被罢免后拒绝移交，导致多次业委会选举未果。这个距离杭州市中心不到2公里的高档住宅小区因此陷入长达四年的管理真空期，小区品质也急剧下降。

2017年，京都苑社区党委牵头启动新一轮业委会选举工作，反复上门鼓励动员有威望、有资历、有领导经验的党员业主参选。最终通过选举，成功产生第四届业委会，9名成员中有党员6名，并于2017年6月建立了业委会临时党支部。在党员带领下，短短两年，金都华庭从“四乱”小区，变成了如今设施更换新面貌、账目公开新气象、服务职能新提升、业主满意新变化的“四新”小区。

平安居小区开展党员亮身份活动。王丽玮　摄

同在下城区的平安居小区，则开展了小区党员亮身份的活动。目前已有85户亮明党员身份，接受全体业主监督。小区居民告诉记者，这种亮明身份，起到了很好示范带动作用。比如在缴纳物业费方面，党员不仅自己主动缴纳，还带动小区其他人缴纳。一户带三户，三户带九户，小区物业费缴纳率从原先不足10％，提升到目前的99.5％。

金都华庭小区、平安区小区的变化，只是杭州下城区党建引领小区治理的缩影。2017年开始，下城区探索开展业委会和物业服务企业党建工作，目前共在业委会和物业服务企业中建立党组织91个，选派党建工作指导员56名，实现对全区业委会和物业服务项目党建全覆盖。通过近两年的探索，有效破解问题小区乱象，2018年全区物业方面信访投诉量比前年下降43.8％。

2017年，中央印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，明确要“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”。此后，各地也在党建引领社区治理方面进行了积极探索，指导业委会更好地履职服务业主。

在安徽，合肥滨湖世纪社区工作人员告诉记者，“我们在业委会里成立党小组，加强思想引领和政治学习，还积极探索交叉任职模式，居委会成员通过选举进入业委会担任委员。”

在成都，成华区致强社区青秀城小区于2018年5月成立了青秀城小区党支部，运用微信公众号、小区宣传栏、电梯告示栏等方式，鼓励流动党员、退休党员、在职党员向小区党组织报到，其后组建小区党员志愿服务队、宣传队等力量，积极推动党员参与小区建设。青秀城小区党支部负责人蔡寅琼说，“党组织要做‘火车头’和‘吸铁石’，把业委会、物业公司和相关主体吸聚过来，实实在在为群众办实事。”

党建引领下，青秀城小区治理得井井有条，物业服务水平得到明显提高，居民生活越来越有滋有味。“有困难找党支部、党小组，反映的问题立马能够得到回应和解决”，成了小区居民的共识。小区居民李先生满脸笑容地说，“过去由于管理混乱，我们小区的房子一度少人问津。如今，小区环境越来越好，房价比周边同类型小区高出了不少。”

多方联席决策，让业委会履职更有助力

网购时代，快递成了人们生活中不可或缺的一个组成部分。近日，在安徽合肥滨湖世纪社区观湖苑小区，物业与业主就“让不让快递三轮车进小区”的问题产生了很大分歧。

“快递三轮车随便停放给园区的路面管理带来很大麻烦，影响小区整体形象。”观湖苑物业经理吴庆芳说，“部分快递员不愿配合门卫登记，给物业管理和小区居民的居家安全带来很大隐患。”

“居民们花了钱，就要享受服务，不能因为物业方便管理就一竿子把快递拦在门外。”居住在安徽省合肥市滨湖世纪社区观湖苑小区的业主薛金年则认为，很多年纪大的居民行动不便，不让快递进小区给他们搬运快递带来不便。

“业主和物业经常会因为小区的日常管理问题发生矛盾，为了更好地指导和规范物业管理，2013年6月，在街道党委的领导下，小区成立了党支部。”观湖网格党总支书记吴智伟介绍说，观湖网格党支部在了解到“快递能否进小区”的问题后，立即组织召开“四方联席”会议，召集居委会、业委会、物业公司、当事人等各方人员以民主协商的方式商讨问题解决方案。最终，经过多次调解，双方达成协议：物业服务处允许快递员步行进入小区，但要服从物业管理配合门卫登记；物业为快递员提供小推车，方便他们运送大件快递；所有快递必须长期停放在南北门规定位置，方便居民取件。

在全国多地，类似的多方会议也遍地开花，为业委会履职提供了助力。如在武汉，从2015年开始实施 “三方联动”机制。常规成员是社区党组织领导下的居委会、业委会和物业服务企业等三方，涉及小区具体问题时，联动范围还会扩大到相关多方，比如房管（局）、民政（局）、街道、社区包括居民代表等。

阅海万家A区居委会召开“四位一体”联席会议。　阅海万家A区业委会供图

银川实施的是党支部、居委会、业委会、物业“四位一体”的联席会议。“‘四位一体’联席会议真是一个好制度，让各方聚到一起，更好地服务业主。”阅海万家A区业委会主任牛安成说，小区西侧街道附近好多人都乱停车，导致每天上下班高峰期的时候路都堵死了。为此，阅海万家A区在4月中旬召开“四位一体”联席会议，将这个棘手的停车问题彻底解决。

引入第三方“老娘舅”，化解矛盾促和谐

“最近一下雨，屋里的墙缝就渗水，找了物业好几次，就只是来拍个照，登个记就完事了。”家住北京某小区的吴阿姨最近有点“上火”，“物业说漏水渗水和房屋结构有关，而且房屋已过了质保期，修起来不容易，要申请维修基金，得等。”

事实上，吴阿姨的遭遇只是小区物业管理中“各说各理”的一个矛盾缩影。除此之外，在一些房屋成分复杂的小区，业主、业委会及物业之间还存在着各种难以啃下的“骨头”。为了解决这一问题，引进“客观、公正、中立”的第三方“老娘舅”，成了目前不少小区物业管理的一个探索方向。

在浙江绍兴，白鹭金滩小区就在物业公司选聘、业委会选举等小区“大事”上，走出了一条将物业管理纳入社会综合管理的新路。

“为避免换届工作组及候选人人为操作，使业主大会能公开、公平、透明成功地举行，经换届工作组和业委会讨论决定，将依法聘用第三方公司操作有关事宜。”2017年11月，一场关于“委托第三方机构参与白鹭金滩小区业委会改选”的会议在绍兴市越城区灵芝街道天和社区会议室举行。

“白鹭金滩小区体量较大，有1500户业主，收发选票是一件非常‘头疼’的事。”天和社区主任丁诗玮说，首届业委会选举的时候，有个别业主就选票公平性的问题提出了质疑，“之前打听到，宁波有不少小区的业委会选举是通过引进第三方专业机构完成的，所以第二届业委会换届选举的时候，为了最大限度地保障公平、公开，我们也打算引进第三方。”经过多方洽谈，该小区最终以约4万元的聘用费用委托了第三方机构来操作业委会的换届选举。

“聘用第三方的费用从小区的专项基金和经营收入中支出，具体数目将及时公示。”据丁诗玮介绍，受聘的第三方公司主要负责选举公告的拟定、相关法规的解释、选票上门发放和回收、电话收集业主的意见、投票结果整理等。“社区和业委会要做的，就是监督第三方机构是否严格按照选举程序进行操作。”

记者了解到，目前，这种“第三方机构参与业委会选举”的方式已经在绍兴天和社区的多个小区进行试点。采访中，多位专家也向记者表示，让专业的人做专业的事，有助于进一步优化业委会发展环境。

加强监管，谨防业委会“胡来”

除了协助业委会处理好与业主、物业、开发商的关系，加强监管、避免其“过期变质”也是协助业委会履职的重要一环。有物业专家认为，要监督业委会工作，最重要的是绑定责任。个别业委会把小区搞乱了，正是由于业委会责任不明确、责任落实不到位。只有明确对业委会日常行为的监管和监督，设立严格的追责制度，一旦出现业委会及其成员危害业主利益，实行惩罚性赔偿，并视情况追究相关人员的刑事责任，才能促使业委会更好地为业主服务。

在杭州下城区，景安社区制定出台了《关于景安社区业主资金监督委员会实施办法（试行）》，明确业主资金监督委员会任期一年，可以连任。社区的首届业主资金监督委员会成员共10人，由社区和4个成立业委会小区各推选2人组成，其中社区党委副书记担任委员会主任。

2019年1月30日，景安社区荷风苑第三届业委会未向资金监委会商量、报备，就在小区张贴通告，计划动用经营性收入向广大业主发放300元／户的红包。景安社区业主资金监督委员会知晓后，紧急约谈业委会，指出该做法不符合《荷风苑小区议事规则》，业委会接受意见立即撤下通知并叫停了发放，避免了小区矛盾。

“换届难”也是业委会履职过程中常出现的问题。曾有媒体报道，2016年，南宁某小区业主怀疑被多收水电费，调查一番后发现，小区的物业公司不仅不具备资质，更是由小区已经“过期”13年的业委会用一枚过期的印章聘请而来。

按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。但许多业委会并未按照规定进行换届选举。过期业委会继续运作这种案例的出现，一方面说明了业主对于小区管理的主人翁意识不够，没有及时行使自身选任业委会的权利；另一方面也说明了当地基层行政机构实际应起到的监督功能缺失，没有在业委会逾期未换届的情况下及时介入。

2016年，任期已满的胡国民卸任。申请、公示、业主大会、候选人演讲、投票……走完这一系列换届程序，胡国民在社区、居委会的见证下，将保管了6年的档案资料、印章及其他属于业主大会、业委会所有的财物移交给新一届业委会，并按流程完成备案。新一届绿韵康城业委会上任，继续为小区业主谋福利。而在很多个小区，很多家业委会中，这样的平稳换届，还是一个方向和目标。