涉房企业再掀上市潮：5公司同日公布IPO进程，物业股成“激战区”

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源：每日经济新闻

每经记者 吴若凡每经编辑 魏文艺

6月下旬以来，涉房企业的“IPO盛宴”继续升温。

仅6月29日，就有5家涉房企业公布了IOP进程。如港龙中国地产、正荣服务、绿城管理等3家涉房企业同步开启全球发售，共拟募资11.28亿港元；世茂服务和金科智慧服务向港交所递交了招股书。

6月24日，也有3家物业服务企业公告了IOP进程，如正荣服务于港交所更新了聆讯后资料集，港交所披露了荣万家生活服务股份有限公司的招股书，合景泰富集团正式提呈合景悠活集团控股有限公司IPO申请文件。

据《每日经济新闻》记者统计，今年以来已有8家涉房企业成功上市（除上述3家，还有鸿坤物业、兴业物联、建业新生活、金融街(7.060, 0.07, 1.00%)物业、弘阳服务），另有8家企业已递交招股书（金科智慧服务、世茂服务、佳源服务、宋都服务、星盛商业管理、荣万家、合景悠活，以及雅居乐旗下的产业板块“雅城”），而华润物业等企业也准备踏入上市征程。

多位业内人士指出，涉房企业扎堆涌入香港资本市场，投资者将有更多选择，配置资产也必然“货比三家”，相应地将加剧个股之间的比较和竞争。

3只涉房股同日发售 在6月29日同日发布全球发售公告的三家企业，正好代表了三个涉房专业领域。

作为中小房地产开发企业的代表，港龙中国地产开发面积逾千万平方米，虽体量中型，但有一定特点。其布局围绕长三角和华中，在上海、杭州、南京、苏州、无锡等城市储备了544万平方米土储，三年复合增长率79.9%，具自身发展特点，也由此得到李家杰等基石投资者的入局。

港龙中国地产此次全球发售4亿股，包括国际发售股份数目3.6亿股，以及香港发售股份数目4000万股，发售价介于每股3.60港元和4.10港元之间，股票在7月15日正式开始买卖。

再看“代建第一股”绿城管理，则表现出细分领域的“独角兽”优势，代建项目260个、管理总建筑面积6750万平方米，均位居行业第一且远超第二名体量。此次绿城管理发行约4.78亿股，最高发售价每股3港元，预期不低于每股2.2港元，股票代号9979，预计于7月10日登陆港交所。

正荣服务作为此次IPO的物业企业代表之一，全球发售2.5亿股，其中香港发售2500万股，国际发售2.25亿股，10%为公开发售，90%为国际配售。按此次披露的发售价（3.6~4.7港元/股）计算，此次正荣服务上市拟募集资金在9亿~11.75亿港元之间，依托母公司的背书，也或能获得投资者的青睐。

18家物业企业竞逐港股 在这一轮涉房企业IPO的盛宴中，竞争最为激烈的无疑是物业服务领域。截至目前，今年已上市或公开上市信息的物业企业已有18家。

6月29日，除了3家公开发售股票的企业，世茂服务和金科智慧服务则同步递交招股书。

世茂服务招股书显示，截至2019年末，公司合约总建筑面积达1.009亿平方米，覆盖国内25个省91个城市。其中主要包括管理184项物业，总在管建筑面积为6820万平方米。

金科智慧服务招股书显示，于2017年、2018年及2019年，公司收入为10.47亿元、15.23亿元及23.27亿元，复合年增长率约为49.1%；净利润分别为1.13亿元、1.63亿元及3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

数据来源：亿翰智库、嘉和家业（据Wind）

值得一提的是，几天前的6月24日，正荣服务集团、荣万家生活服务、合景悠活集团等3家物业企业同日公告了IOP进程。

其中，于港交所更新了聆讯后资料集的正荣服务集团，在管项目达149个，覆盖四大区域中的21个城市，在管总建筑面积约为2290万平方米，总签约建筑面积约为3700万平方米；在港交所披露招股书的荣万家生活服务，共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为4840万平方米，覆盖15个省、直辖市及自治区的31个城市；正式提呈IPO申请文件的合景悠活集团，则管理着106个住宅物业，在管总建筑面积为1830万平方米，总合约建筑面积为2940万平方米。

《每日经济新闻》记者注意到，2019年物业服务股表现突出，今年以来股价则累计上涨47.01%，远超医疗保健行业。其中，银城生活服务、永升生活服务、鑫苑服务、中奥到家、时代邻里涨幅居前，股价分别累计上涨188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，物业公司本身属于轻资产行业，收入波动较小，并且物业服务企业本身受疫情影响相对小，市场对于上市物业企业的预期也会相对稳定，属于“避险”性较强的企业，因此当下节点有相对较好表现。

“房企积极谋求旗下物业公司上市也正是看好了良好的融资属性，未来随着在管面积不断扩大，大型物业公司的增长潜力不容小觑。”张波表示，物业股作为确定性中等的新股，在今年会经受更多的审视。今年物业股市场，投资者需要在投入和退出的节点上投入更多技术，尤其是以短线套利为主的投资者。

物业股估值两极分化 随着房地产行业上下游相关产业链逐渐成长，尤其是物业板块，已经到了大举进军资本市场的阶段。但伴随上市的地产股逐渐增多，物业股的估值也面临分化。

从2019年数据看，A股招商积余(31.260, -0.51, -1.61%)市盈率达到113倍，H股市盈率最高的时代邻里达到90.7倍，而祈福生活服务仅5.7倍。

Wind数据显示，目前26家A+H物业股加权平均的市盈率（TTM）为59倍，而有14家物业股市盈率（TTM）低于平均值，而高于平均值的12只物业股均为体量和净利润有规模优势的企业。

例如招商积余拥有中航物业、招商物业两家公司的物业，2019年在管面积达到1.53亿平方米；2019年归母净利润达到1亿元的新大正(59.800, -1.00, -1.64%)，市盈率也高达60倍，体现出费用率的优势。

相反，即使如上市较早的如彩生活，因企业本身业绩增幅有限、变现能力不达标，资本市场的反应也很直接，仅给出了9.8倍的市盈率。

数据来源：亿翰智库、嘉和家业据企业报豺群招股书整理

张波则表示，造成物业公司估值差异的因素很多，一方面从财务指标来看，自身的盈利能力、负债水平、资产分布都会产生直接影响；另一方面，公司在管面积增长、品牌吸引力或美誉度、现有股东及管理者方面也会产生不同程度的影响。同时，物业公司的收入较容易预估，不同物业公司的未来现金流入情况也会对其估值产生重要影响。

在这一个通往“成熟赛场”的路上，有特征的物业股会更有机会。如商业和住宅比例有优势的企业，由于商业物业比住宅物业的收费单价更高，可产生更高利润，因而这个业务结构能带给公司更高的收益率。

事实上，不少近期IPO的物业企业，也很注重突出业务结构的特点。如金融街物业，主要服务对象是商务物业，收入占比65%；非商务物业包含住宅、公共物业、医院、教育物业等，收入占比从2017年的28%增加至2019年的33%。

弘阳服务近三年的商业在管面积的增速40%，已经高于住宅面积的增速（29.4%）。其最新的收入结构中，物业管理服务收入占比降至70.5%、非业主增值服务收入增至24.1%、社区增值服务收入增至5.4%。

张波认为，随着房地产市场集中度不断提升，大型物业公司的估值还将不断提升，优胜略汰下，优质物业公司的竞争力也会不断体现。