业委会想换物管 开会投票被叫停

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

今报记者雷小琴 文/图

南宁一小区业主委员会原有的5名委员中，两人已售房产，一人资格存疑。在此情况下，该业委会仍召开业主大会表决，不再续聘原物管公司。由于业委会成员已不足5人，投票不规范，此举已被南宁市青秀区中山街道办事处叫停。

事件：业主大会被叫停

南宁市半岛半山小区位于英华路，共有1332户业主，小区由深圳市之平物业有限公司南宁分公司负责管理，物业服务合同于2019年8月7日到期。

今年6月，业委会认为之平物业存在管理混乱、未能按照约定履约等问题，准备重新选聘物业公司，并计划于7月26日至8月4日期间就是否续聘之平物业问题召开业主大会。

但在召开业主大会前，业委会收到中山街道办事处来函称，有业主投诉业委会存在委员人数不足、未召开业主大会会议擅自解聘物业公司、擅自出租物业管理用房、擅自使用公共收益等问题。中山街道办事处督促业委会于9月16日前改正其违法行为，在整改期间不得以业委会名义开展工作，并暂停拟于7月26日召开的业主大会会议。

部门：部分委员资格已终止

为什么要暂停业主大会呢？8月9日，中山街道办就有关情况进行了说明。

中山街道办主任罗建周介绍称，他们多次接到半岛半山小区业主投诉，称该小区业委会成员不足5人。为了核实这些问题，青秀区住建局房管所也组织街道办、社区以及业委会部分委员召开协调会。通过初步查明，半岛半山小区业委会成员中有两人已先后出售其在半岛半山小区的房产，其委员资格已自行终止。另一委员因存在违规搭建行为，其资格能否保留还需要召开业主大会来决定。业委会成员不足5人，根据《南宁市物业管理办法》第二十四条规定，应在缺额之日起90日内增补新委员。

即便中山街道办事处已于7月25日去函告知业委会，7月26日召开的业主大会未经街道办到现场监督指导，对表决结果不认可，但业委会仍继续于7月26日~8月4日召开业主大会。

8月9日下午，记者在半岛半山小区公告栏上看到业委会张贴的通告显示，仅有6位业主同意续聘原物管公司。就此，业委会决定不再续聘原物管公司。

解决：组建临时筹备组

广西思贝律师事务所律师朱施蓓表示，根据相关法律法规的规定，业委会成员应由5人以上单数组成，业委会部分委员资格终止的，应当及时增补新委员。而且从目前掌握的情况来看，此次业主大会表决期间，包括投票箱设置、投票的方式、参与投票人数、验证业主身份等程序都与现行法律法规存在冲突之处。

目前，中山街道办事处已组织各方召开协调会议，指导该小区成立临时筹备组的相关事宜，并在小区内张贴了临时筹备组报名通知。临时筹备组将由5名业主、1名街道办工作人员、1名社区工作人员组成，届时将由临时筹备组召开业主大会，讨论决定是否续聘之平物业等问题。

同时，街道办也就业主投诉的物管问题约谈小区物管公司，并表示，如果经业主大会选出新的物管公司进驻，对方要按规定做好物业管理资料的整理和交接等准备工作。