物管商业合并上市 华润置地无惧全年销售目标

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2020年08月27日 14:34

来源：第一财经

新冠疫情对于华润置地(01109.HK)的业绩或多或少带来了影响。

据该集团8月26日披露的中期业绩报告，期内，华润置地实现营业收入同比下降2.1%至448.7亿元，股东应占溢利同比下降9.3%至115.4亿元，。两大核心主业在报告期内均录得收入下降。其中，开发物业收益按年下降1.7%至359.72亿元，投资物业收益按年下降12.5%至49.9亿元。

受上半年推货占全年比重较低的影响，华润置地签约额同比下降6.7%至1108亿元。中期业绩发布之际，市场盛传已久的华润置地“物管+商业”轻资产平台也将分拆上市，已于8月21日获港交所批准，可根据港交所证券上市规则应用指引第15项进行分拆。

华润置地表示无惧全年销售目标，该集团管理层透露：“有信心在未来4个月时间完成今年2620亿的全年销售任务指标。”

土储扩张有所放缓

在过去的扩张方面，华润置地一直是业内的“保守派”。但董事局主席唐勇实际操盘的五六年间，该集团开始显露出更强的规模诉求。

2018年，为力保销售规模行业前十地位，华润置地在土地市场发力。当年，以总地价1513.5亿元获取了103个项目，其中权益地价1036.8亿元，新增土地储备面积2213万平方米。2018年的拿地规模几乎相当于2016年和2017年的总和。和新增土储类似，该公司2018年权益拿地金额也几乎相当于前两年的总和。

此后的2019年，华润置地的目标销售定得相对保守——只同比增加15%，至2420亿元，但仍属于近年比较高的增幅区间。

今年上半年，华润置地新增土储495万平方米，总地价589亿元，权益地价388亿元，总货值约1200亿元。

从投资节奏方面来看，华润置地上半年近半的土地资源获取集中在2-3月土地市场竞争较弱的窗口期。这一拿地金额相较于2019年同期820.6亿元的总地价、1021万平方米的新增土储来说，拿地步伐明显放缓。

从加速拿地到放缓再到现今的减速，面对土储扩张层面的变化，华润置地回应称，“到了二季度以后市场急速升温，土地很贵，毛利率和净利率都非常低，在这种情况下还可以保持理性、保持定力，然后严守这种投资纪律和回报体现，因此二季度我们没有盲目追高。”

今年上半年，因为受疫情制约供货节奏等影响，华润置地实现签约额同比下降6.7%至1108.2亿元，占全年销售目标2620亿元的42.3%。

而早前华润置地总裁李欣在2019年业绩会上称，2020年房地产业务的销售目标为2620亿元，较2019年销售额上升8%。照此粗略推算，下半年华润置地仍需加快销售节奏。华润置地预计在8-12月份有北京、天津、深圳等超过35个项目首开。

“综合来讲，我们有信心在未来4个月时间，完成今年2620亿的这样的一个全年销售任务指标，还是有非常充足信心的。”华润置地表示。

与拿地金额同比下降近三成如出一辙的是，毛利率也有所下行。

本报告期内，受制于开发物业毛利率由2019年同期的36.0%下降为31.1%，华润置地的综合毛利率由2019年同期的38.2%下行至33.5%。净有息负债率较2019年底增加15.6个百分点至45.9%，仍处于合理杠杆区间。

物管商业将整合上市

近两三年，除了加快拿地节奏、寻求规模突破，华润置地也在逐步调整组织架构，积极推动分拆商业地产和物业管理。

作为双轮驱动战略核心的商业地产业务一直是华润置地重要业务板块，规模仅次于住宅销售。

相较于住宅地产而言，商业地产重运营、资金回笼慢，分拆资金沉淀时间长的商业地产业务，也被认为能为华润置地拿地腾出更大的资金空间。

华润置地近几年也在积极推进商业地产项目的整合上市。早在2017年6月，华润置地分拆商业地产业务。商业地产事业部从开发业务中抽离，成为华润置地的一级组织机构，与开发事业部平级，被业界认为走出了分拆的第一步。

2018年中期业绩会上，时任公司首席执行官唐勇曾表示，商业地产上市还未提上日程，但如果将来能够分拆上市，也是非常好的选择。

在此次中期业绩发布的同时，华润置地也正式公告称，正考虑可能分拆集团的物业管理服务及商业运营服务业务于港交所独立上市。

据2020年中报显示，在今年6月30日，华润置地便启动了物业管理分拆上市工作，于8月21日接获港交所的批准。

根据公告显示，目前，华润置地物业管理面积规模达1.12亿平米，较2019年底增长5.4%。其中，住宅物业管理面积0.98亿平米，商业物业管理面0.14亿平米。

具体到收入方面来看，2020年上半年，物业管理收入27.2亿元，同比增长9.1%，其中，住宅物业管理收入达16.8亿元，同比增长9.3%，商业物业管理收入高达10.4亿元，同比增长8.9%。

管理层回应，合并物业管理服务及商业运营服务业务上市原因有三大点，第一，最大限度地释放“物业管理+商业运营”的市值规模；第二，做强做大华润置地轻资产的业务和管理平台，一方面可以提升重资产的价值创造。另一方面，希望能够推动他们构建自己的盈利能力，成为华润置地新利润的增长点；第三，为华润置地长期股东，体现投资过程中价值回报。