石景山一小区更换物业3年未果 律师：业委会可起诉

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019年12月13日14:27  新京报  作者：张建

近日，北京石景山区八角街道西引力小区业委会主任王丽(化名)向新京报记者反映，“西引力小区前期物业与开发商签订对小区的服务合同早已到期。我们已经开会作出决议更换物业，可是老物业依旧拒不撤场，新物业也没法进场。”

对此，八角街道办事处负责人回应称，“西引力小区业委会作出相关决议的流程存在问题，我们不予备案。”目前，西引力小区业委会与老物业仍没有达成一致意见。

业委会：超半数业主同意解聘老物业

据西引力小区业委会主任王丽(化名)介绍，2005年7月，包括她在内的业主们陆续入住的西引力小区，小区前期物业是北京汇丰源物业管理有限公司(简称“汇丰源物业”)，汇丰源物业与开发商签订了对小区的服务合同，已于2007年11月4日到期。

“2015年7月，西引力小区首次业主大会开完，业委会首先选择与汇丰源物业洽谈签订新的物业服务合同，但遭到汇丰源物业拒绝。”王丽说，为了进一步解决物业服务问题，业委会经法定程序决定召开业主大会。在2016年召开业主大会前，小区业委会将召开业主大会的情况以及会议通知报送八角街道办事处和景阳东街第三居委会。

王丽进一步介绍说，2016年9月27日至2016年10月31日，小区业委会采用书面表决方式召开了业主大会和临时业主大会，业主大会的会议内容为，是否同意与汇丰源物业签订新的物业服务合同？是否同意解聘汇丰源物业，通过公开招标的方式选聘新的物业服务企业？临时业主大会内容包括增选业主委员会委员申某某、黄某某、翟某某。2016年11月17日，此次业主大会决议表决过程在八角街道办事处及景阳东街第三社区居委会领导的监督下，在部分业主和居民的参与下进行了验票和计票，而且会后的业主大会决议也是八角街道办事处和景阳东街第三社区居委会认可的。

“通过统计结果是本小区业主总人数为864人，建筑物总面积为72023.66平方米，此次会议收到578票同意解聘前期物业，通过招投标的方式选聘深圳市保利物业管理集团有限公司，增选的业主委员会委员的票数也都超过了半数。”王丽说，业主大会的表决结果是其业主人数和其代表的居住面积均超过了50%，达到了有关法规的规定。

针对王丽所说的上述情况，八角街道办事处及景阳东街第三社区居委会相关工作人员皆向新京报记者表示，“居委会在向街道汇报后，区住建委和八角街道工作人员到现场了解情况，居委会并未参与投票过程，只对验票、计票过程进行监督”。

物业公司：不能私自撤场

按照王丽的讲述，2016年12月5日，西引力小区业主委员会给汇丰源物业发函，告知西引力业主大会已经通过法定人数解聘了该物业公司，根据《北京市物业管理办法》第27条的规定，物业服务合同终止或业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。

2016年12月6日汇丰源物业回函，告知西引力小区全体业主和西引力小区业主委员会，2016年12月31日之前与业委会完成交接，请业委会于2016年12月26日上午10点在物业前台与该公司完成交接。

2016年12月15日，西引力小区业主委员会成员带着2016年业主大会决议、业主委员会变更备案单到八角街道办事处备案。八角街道办事处相关人员收到材料后，回复称，还要请示石景山区住建委，让业委会成员等通知。

2016年12月26日上午10点，西引力小区业主委员会和部分业主代表及居民志愿者一起准时来到汇丰源物业前台进行交接，八角街道办事处等相关部门工作人员称，“业主大会程序有问题，物业不能走”。最终，汇丰源物业没有与业委会完成交接。

对此，八角街道办事处方面称，2017年1月4日，八角街道办事处下达了关于对西引力小区临时业主大会决议不予备案的决定。

另外，西引力小区业委会称，2019年6月3日，八角街道办事处给业委会下达了关于对西引力小区第三次业主大会决议不予备案的决定。“直至现在，汇丰源物业拒不撤场和拒不交接，业主共同选聘的新物业也无法进场。”王丽表示。

2019年12月10日，汇丰源物业负责人接受新京报记者采访时称，“石景山区住建委和八角街道办事处告知我公司，在最后决定未作出前，汇丰源物业不能撤场，如果私自撤场将被处罚，依据是八角街道办认为西引力小区业委会作出上述决议的过程违法。”

街道办：选聘物业公司的过程违规

对于西引力小区业委会作出上述相关决议的过程及大会表决结果，12月9日，八角街道办事处相关负责人在接受新京报记者采访时称，“我们认为这个过程是存在问题的，所以不给其备案。”

八角街道办事处对西引力小区临时业主大会决议不予备案。

这位负责人对新京报记者说，“西引力小区2016年9月27日至2016年10月31日召开的临时业主大会未经20%业主提议，此举违反了《物业管理条例》第13条。”

新京报记者查询获悉，《物业管理条例》第13条规定，经20%以上的业主提议业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称“北京住宅业主大会指导规则”)第34条规定，专有部分占建筑物总面积20%以上的业主或者占总人数20%以上的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议。

新京报记者向八角街道办事处负责人提出“上述两项规定并未规定‘未经20%业主提议’是召开临时大会的前置条件”等相关问题时，该负责人说，“根据北京市住建委培训资料《业主大会建设把握的主要问题》中提出，临时业主大会会议：一是管理规约约定的临时会议；二是20%业主申请召开，需要满足其中一个条件才能召开临时业主大会。《西引力小区业主大会议事规则》中召开业主临时大会的条件并未规定选聘物业可以直接召开临时业主大会，因此此议题只能20%业主提议才能召开。”

此外，八角街道办事处相关负责人还认为，西引力小区业委会的决议流程还存在另一问题，根据《北京住宅业主大会指导规则》规定，筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数，同时根据北京市物业服务指导中心的业务指导意见，定期及临时业主大会程序与首次业主大会程序基本一致，包括业主表决权数和面积表决权数的公示。而该次临时业主大会的召开未公示业主表决权数和面积表决权数，召开程序违反法律规定。

对此，业主委员会负责人王丽表示，“我们已经按照规定进行了公示并留有照片等证据，程序并没有问题。”

然而，八角街道办事处给西引力业主委员会发的《要求核查西引力小区临时业主大会召开情况的函》中，明确要求业委会提供“公示业主的表决权具体情况的证明材料”，但是业委会未提供。

最后，八角街道办事处负责人告诉记者，“我们发现该小区业委会在上述决议过程投票中存在弄虚作假现象，因为我们发现有一位选民选票是在本人不知情的情况下被别人代写的。在回访中，我们发现有大约十分之一的选票都存在类似问题。”但该负责人就此说法并未向记者提供出相关直接证据。

该小区所在景阳东街第三社区党委负责人告诉记者，他们回访了353户业主，合格选票只有179张，其余均存在虚假签字、无委托代签等现象。此外，在社区党委回访的过程中，业委会工作人员阻挠回访，严重影响社区党委正常办公，致使回访无法覆盖所有的选票。

对此，小区业委会主任王丽则称，“上述负责人所说这事可能是租户替房东投的票，而且我们上述生效的表决结果是已经将相关问题表决票作废之后产生的结果，这也是仅仅一票，不足以对整体表决结果产生影响。”

新京报记者就此事多次与石景山区住建委物业科取得联系，相关工作人员皆称，“我们汇报领导之后再作回复。”而后，又有工作人员告知记者“欲了解此事，请找我委党办。”

截至记者发稿时，上述相关部门及机构没有进一步回应。

律师：双方协调不成，业委会可起诉

对于上述各方的说法，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，“20%业主提议不是召开业主大会必经前置条件。若行政机关及政府方面认为投票表决人存在问题，则需要由提出异议的一方面举证。同时，业委会也应该提供相关公示流程证据。整体上看，八角街道办事处上述不予备案理由还不足以说明西引力小区业委会针对更换物业公司方面决议存在致使决议无效的问题。”

王佳红进一步表示，“八角街道办事处并未决定撤销西引力小区业委会的上述相关决议，仅是不予备案，由此看来，业委会的相关决议已经生效。在此情况下，汇丰源物业应当在相关部门协调指导下及时办理交接，若协调不成，业委会可依法提起诉讼。如果按照北京已经公布的《北京市物业管理条例(草案)》，一旦法院认定物业公司存在‘赖着不走’的情况，物业公司将要面临每天一万元的罚款。”