不满意物业公司服务 想换为什么这么难？

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

2022-01-05 19:47:01来源：央广网

央广网北京1月5日消息 据中央广播电视总台经济之声《天天315》报道，物业服务的优劣和小区业主的生活品质息息相关，如果小区物业服务不到位，会让人很闹心。北京溪水花园七、九、十区多位业主日前向《天天315》节目组反映，他们认为，目前管理小区的北京华成国泰管理有限公司属于非法进驻，因为这家公司既没有在当地住建部门备案，也没有向物业项目所在地的街道办事处和乡镇政府部门抄送备案资料。而且这家公司进驻后，小区内原本优美的居住环境每况愈下。他们因此想要换掉物业公司，却发现想换个物业公司，真的好难。

业主郭女士介绍，2016年11月份，她在北京溪水花园小区买了一套房，当时在签订购房合同的同时，她还和开发商签订了前期物业服务合同，物业公司名称为北京市溪水花园物业管理有限公司，这份合同中明确写有物业服务等级和收费标准。

郭女士说，入住小区半年后，她从小区业主群里得知，溪水花园物业公司在业主不知情的情况下，把物业服务合同的权利和义务整体转让给了第三方——北京华成国泰物业管理有限公司。一些业主当时被新物业公司要求签订《合同权利义务转让协议》。而她则自始至终都没见到过这份协议。郭女士说：“有些业主对这种转换不太了解，有的就签了，但是有些人就发现有问题。很多人都没有签这个协议，也没有跟华成国泰签合同。自始至终没有给我看任何东西，也没有找过我说换物业公司了。我们小区是300多户，至少有200户手里持有的还是原来的物业公司合同。”

多位业主介绍，当时不少业主认为，新物业公司属于非法进驻小区，拒绝签订协议，并拒绝缴纳物业费。然而，新物业公司并没有因此撤离，而是继续为小区提供服务，但业主们发现服务质量明显不如以前，比如，存在小区安保形同虚设、经常发生偷盗事件；公共绿化缺乏养护；小区内私搭乱建没人管等问题。有业主说：“对他们的服务水平、管理模式我们都不认可，安防的这些设施设备不健全，最严重的一次，有一个晚上15家被盗。”

于是，部分业主想通过成立业主委员会的方式换掉物业公司，但发现阻力重重。多位业主告诉记者，他们在2020年6月份开始筹备成立业主委员会，并通过各种合法渠道去了解华成国泰物业公司是否具有进驻小区的合法手续。一查才发现这家公司既没有在当地住建部门备案，也没有向物业项目所在地的街道办事处和乡镇政府部门抄送备案资料，而且还发现新旧物业交接查验手续不全，物业管理相关资料缺失严重。

好在后来小区顺利成立了业委会，业主们都为此而欢欣鼓舞，但好景不长，就在小区业委会准备通过公开招投标的方式选聘物业服务企业的时候，也就是在2021年7月份，业委会的多名成员却突然提出辞职。郭女士说：“业委会的人辞职就剩了一个人，然后我们又停下来招投标的工作，又开始重新补选业委会委员，一直到现在还没弄完。补选人员报名的时候，物业公司的人举报这些人有违建，大家觉得物业公司一直在阻挠在捣乱，都很气愤。”

业主们认为，目前业主维权之路陷入了“死循环”。业主王女士向记者抱怨：“想要换掉物业公司，为什么这么难？没办法成立业委会，其实现在就是一个怪圈，或者说就是一个‘死循环’，这个事只能成立委员会，才能对物业公司进行规范或者进行约束，现在没有人约束，他连备案都没有做。我想知道物业的这种做法，算不算是非法入驻、强迫交易？”

记者核实发现，北京市密云区住房和城乡建设委员会曾给予业主书面答复说：“业主申请获取‘北京华成国泰物业管理有限公司是否由开发商（北京市潮云房地产开发有限公司）在密云区住建委备案及备案时间’的信息，经查，北京华成国泰物业管理有限公司没有在我委备案。”

现任物业公司是否属于非法进驻小区？进驻后为何迟迟没有备案？记者进一步向华成国泰物业公司和小区开发商核实相关问题，两方现任负责人都说自己刚上任不久，对小区以前的事情不清楚，并且互踢皮球，称相关事宜都由对方负责。

物业：我也是刚上，知道不？你有事你找开发商去。

开发商：这可能得问物业公司了，是物业公司去备案。这事有可能是在老股东时期发生的事，所以我不太掌握这块信息。

现任物业公司是否属于非法进驻小区？对此，社区维权专家陈凤山认为：“在没有经过全体业主允许的情况下，原物业公司把合同权利义务转让给新物业公司是有问题的，或者说是涉嫌违法的。在小区交房后，小区的公共部分实际上已经转移给了全体业主，全体业主对公共部分具有共同管理权，其中包括物业公司的选聘权利。业主们要查清物业公司的选聘程序是否符合法律规定是关键。”

业主如何能查清物业公司之间的转让程序是否符合法律规定？接下来如何维权？北京潮阳律师事务所律师胡钢建议：“一是推选信誉良好、热心公益、能力较强的业主代表负责相关维权事宜；二是自行或选聘专业律师，搜集物业服务合同、权利义务、转让协议、服务质量等方面的证据材料；三是积极推动物业管理委员会、业主大会、业主委员会的建立健全和有效运作，依法维护自身合法权益。”