业委会成立大会被指程序违法，青岛一小区物业状告业委会

2023-05-25 11:31:49 www.zhoubinlawyer.com

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

来源: 遇见山东 

中宏网山东5月25日电近日，青岛市城阳区珊瑚湾4号地块更换物业的事情引发了广泛关注。

据当地媒体报道，4月11日，珊瑚湾4号地块2023年度第二次业主大会对物业选聘投票表决结果显示，碧桂园生活服务集团有限公司（下称“碧桂园物业”）以84.2%的得票率胜出，小区原有物业北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司（下称“北京宾至嘉宁物业”）因得票率低而被淘汰。

据了解，青岛市城阳区珊瑚湾4号地块于2022年11月份举行了首次业主大会会议。受疫情的影响，小区采用了青岛市智慧物业管理服务平台业主共同决定事项电子投票系统。

该小区共有住宅2155户，网点51户，专有部分面积共计261819.9平方米，总投票权数为2190票，但是实际在首次业主大会投票中，其最终的投票数为948票，占比43.28%。

业委会投票信息

“实际参与表决的人数、面积都根本达不到法定要求，业主大会依法也根本不能形成合法有效的决议。”北京宾至嘉宁物业有关负责人告诉记者。

《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

《中华人民共和国民法典》也在第二百七十八条明文规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

记者获得的青岛市智慧物业管理服务平台投票结果显示，《青岛市珊瑚湾4号地块小区物业选聘方案》《青岛市珊瑚湾4号地块业主大会议事规则（草案）》《青岛市珊瑚湾4号地块管理规约（草案）》等多项投票表决的议案投票结果均为不通过，且此次业主委员会委员的选举投票结果也显示不通过、投票是否有效一栏也显示为“无效”。

投票无效、投票结果不通过，业主委员会是如何成立的呢？

“业委会成立都是按照政府条例来的，政府也为此召开了好几次会议，这些都是合理合法的，现场有十几个部门，都已经明确答复。”珊瑚湾4号地块业委会李主任针对北京宾至嘉宁的质疑给出回应。

他表示，虽然青岛市智慧物业管理服务平台显示的很多投票结果为不通过，但是该平台的投票仅为投票渠道的一种，此外对于没有参与投票的业主，他们按照《议事规则》将不参与表决的视为参与，“投票的方式有很多种，可以通过代表，可以通过现场，是线上线下相结合的。”

不过对于实际票数有多少是通过线上投票，有多少是通过线下投票，李主任回应称：“这个我没必要告诉你，你问这个干什么。”

珊瑚湾4号地块公布的《议事规则（草案）》第七条规定：“《议事规则》第十三条规定：业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。参与投票表决的业主应当明示同意、反对、弃权表决意见，未明示表决意见或未投票的业主计票规则如下：未明确约定的，在投票期间已经查阅投票通知或收到投票提醒，但未明示表决意见，以及签收纸质票但未投送的视为参与表决，计入已表决多数票，但《青岛市物业管理条例》第三十条第一款第五项至第七项规定的事项除外。”

“将未表决、未投票的业主归入多数票，首先应该满足法律强制要求的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的条件要求。”一位律师告诉记者，“从实际表决情况看，表决人数不足半数，是无法适用该条款的。”

值得注意的是，针对业委会对于“多数票”的理解和适用错误问题，青岛市城阳区高新便民服务中心曾于4月4日向珊瑚湾4号地块业委会发出《关于青岛市珊瑚湾4号地块业主大会议事规则部分条款解读的函》，函件指出经咨询相关部门、专家并我中心研究意见，我中心倾向于认为，上述计票规则中的“多数票”是指，明示表决意见或实际投票的业主中，达到法定比例的表决意见。

城阳区高新便民服务中心函件

函件表示：“即以青岛市珊瑚湾4号地块2023年第二次业主大会投票选聘物业公司为例，‘多数票’是指，明示表决意见或实际投票的业主中，过半数的业主的表决意见（同意选聘某企业或弃权）。如明示表决意见或实际投票的业主中，没有过半数的表决意见，则不能作为‘多数票’计入。”

虽然首次业委会成立程序被指违法，且被多方质疑，但是业委会仍迅速推动了物业更换的流程。

4月20日，珊瑚湾4号地块业委会李主任与碧桂园生活服务集团股份有限公司青岛片区肖总经理举行了物业服务合同签约仪式。

“已召开的业主大会均存在无法达到法定表决条件而无法作出有效决议的客观情况，所以业主大会的成立不具有合法性，后续的物业选聘也是不成立的。”上述北京宾至嘉宁物业公司负责人表示，“我们并不反对成立业委会，但是成立业委会的程序应该依法依规。”

“投票数是满足要求的，首先线上投票只是其中一个渠道，表决的话不光是线上一个方式，对于看到公告没有投票的也视为参与表决，也就是归多原则。”不过，对于宾至嘉宁的质疑，高新区便民服务中心副主任刘丽华表示，“当时第一次业主大会是筹备组制定了投票规则，物业公司也派代表参与了，而且投票规则经过了15天的公示期，并没有人对投票规则提出异议，这样的投票规则跟民法典也没有冲突，迄今为止没有发现违法违规的情况。”

由于坚持认为业委会的成立存在程序违法问题，北京宾至嘉宁物业公司如今已经向当地法院起诉，将开发商以及业委会告上法庭，要求撤销首次业主大会以及此后做出的全部决议，并要求撤销对业主委员会的备案登记。