深圳新规：“居委会”可代行“业主委员会”职责

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

南方都市报

2023-02-06 15:17:07

南都讯 记者 黄璐  日前，深圳市住房和建设局、深圳市民政局印发《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》的通知。通知指出，当住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件时，业主委员会缺位的，需要发挥社区居民委员会社区服务治理能力，由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会职责的工作。《管理办法》总则也确立了“非必要不代行”，以及精简高效、集体决策、信息公开、专业服务、勤勉尽责的原则。《管理办法》将于自2023年3月1日起施行，有效期3年。

据了解，目前，深圳住宅区成立并有效运作的业主大会和业主委员会比例较低，部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”等问题。住宅区物业管理的甲方主体缺位，不利于住宅小区业主自治和物业服务质量的提升，影响住宅区的正常运作。虽然，《深圳经济特区物业管理条例》通过创新业主大会二轮选举、推行电子投票等举措，积极推动业主委员会选举。但目前业主委员会选举难、换届难的问题无法短时间内完全得以解决。

《管理办法》指出，住宅区符合下列情形之一的，居委会可以代行业主委员会的相关职责。

（一）已开展首次业主大会会议筹备活动但最终未能成立业主大会并选举产生业主委员会的；

（二）已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的。

符合上述情形且住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件，需要业主委员会及时解决的，街道办事处应当立即开展指定居委会代行业主委员会职责的工作。

《管理条例》还对代行期间物业专项维修资金的使用、代行业主委员会职责的终止、代行终止后的清算、移交工作进行了规定，并强调发挥社区党委对社区居民委员会代行活动的领导地位，增加了住宅区基层党组织对社区居民委员会代行活动建议权。