径自续聘物业？业主“杠上”业委会

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

2024-02-06 14:31:22 | 来源：人民法院报 | 作者：周凌云 宁武阳 聂菁

现实生活中，作为业主代表的业委会如果和业主之间发生分歧，可能损害业主的权益，违背业委会成立初衷。近日，浙江省常山县人民法院审理了一起因业委会未组织召开业主大会续聘物业公司引发的业主撤销权纠纷案，案件审理过程中，法院向物业主管部门发出司法建议，促成住建部门指导该小区召开业主大会规范相关行为，后判决撤销业委会作出的物业服务合同续签决定。

未召开业主大会作出续聘决定

浙江省常山县某小区前期物业服务由浙江某物业服务有限公司提供，服务期限为自2017年11月起至业委会成立与其选聘的物业公司签订合同之日止。

2022年6月25日至28日，某小区召开了首届业主大会，选举成立了小区业主委员会，并表决通过了小区业主大会议事规则和小区业主管理规约，其中，小区业主大会议事规则规定，业委会应当拟定物业选聘方案提交业主大会表决，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意后才能实施。

同年8月17日，在未经业主大会表决的情况下，业委会在小区公告栏等处张贴关于续聘浙江某物业服务有限公司为该小区物业服务单位的公示，公示内容表明，业委会将代表全体业主，就续聘浙江某物业服务有限公司为小区的物业服务单位，公示期为2022年8月17日至23日，公示称，如有持不同意见的业主，可在公示截止日之前将意见反馈单投递至意见反馈箱中，公示截止日之后未参与表决的业主视为同意本次公示内容。

8月24日，公示期结束后的第二天，社区、业委会、部分业主召开协调会，会上对投票箱进行展示，箱内未收到反馈意见材料。8月30日，业委会与浙江某物业服务有限公司签订物业服务合同。9月5日，业委会作出《关于物业服务合同续签公示通知》，并将该通知与物业服务合同一并进行公示。

业主不满提起诉讼

然而，小区很多业主对物业公司提供的服务并不满意。小区业委会作出上述公示后，遭到小区众多业主的反对与质疑：“业委会仅仅通过公示，就擅自代表业主决定续签物业公司，业主是不认可的。”

2022年8月22日，该小区100多名业主向相关部门联名提出，业委会未经法定程序召开业主大会和表决，不符合法律的形式要求和实质要求，要求监督该小区业委会依法合规履职。

同年12月，姜某等7人作为小区业主代表，将小区业主委员会诉至浙江省常山县人民法院，要求撤销某业委会于2022年9月5日作出的物业服务合同续签公示通知，依法撤销业委会与物业公司签订的物业服务合同。浙江某物业服务有限公司作为第三人参与诉讼。

被告业委会辩称，选择与第三人续聘不是被告单方决定，是小区业主共同选择的。业主大会无法正常召开，存在人员组织难、投票难、上门表决难等问题，但小区业委会成立后又面临选聘物业公司等亟待解决的问题，在此前提下，业委会在形式上简化了流程。从被告前期启动的工作看，都仅系续聘物业事项阶段性决议，并无最终续聘结果，因此并未侵害业主合法权益。从后续续聘工作看，业主仍可提意见保障权益，业委会在此基础上作出是否续聘决定，被告进行的公示活动是公开透明、合理合法的，最终通过了续聘决定。原告在明知已公示的情况下，并未按要求提出意见，反而通过起诉来撤销是不当的。

司法建议推动业主大会召开

根据规定，县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门对行政区域内物业管理活动负有相关指导和监督管理等职责，街道办事处、乡（镇）人民政府负有指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举，协助物业主管部门监督业主大会和业主委员会依法开展活动等职责。

为减少类似纠纷的发生，维护业主的合法权益，2023年6月，在案件审理过程中，常山法院就该小区选聘物业公司中存在的不规范问题，向住建部门、某街道发出司法建议，建议指导该小区召开业主大会，对前期物业服务到期后是否续聘相关物业服务公司等事项进行表决。

2023年7月12日，住建部门回函表示，已按司法建议要求，对表决投票事项进行讨论，明确业主大会召开方案，同时将进一步加强对业委会的监督指导。2023年7月25日至30日，该小区召开业主大会临时会议，就是否续聘第三人为小区物业服务单位进行了表决。

续签决定通知被撤销

常山法院审理后认为，业主撤销权是法律规定的权利，设立的目的在于防止业主大会或业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法权益，并为利益受损的业主提供救济途径。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于由业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

法院查明，本案中，被告业委会在续聘物业服务企业中，并未组织召开业主大会，也无证据证明无法送达书面征求意见书等。被告虽辩称程序有所简化，但其仍可以其他如线上等方式召开，而被告未用其他方式征求意见，仅以在公告栏等处张贴续聘公示、续签公示通知等方式进行公示，难以保障全体业主的合法权益。另外，“公告截止日之后未参与表决的业主视为同意本次公示内容”这一公示内容仅张贴于公告栏等部分位置，“视为同意”条款也无明确突出显示，且小区业主大会议事规则中对此也并无明确约定，不能直接推定未参与表决的业主视为其已同意续聘，这一条款存在瑕疵。

因某小区已在司法建议推动下召开业主大会临时会议，就是否续聘第三人为小区物业服务单位进行了表决，故庭审中，原告撤回其中要求撤销某业委会与浙江某物业服务公司签订的物业服务合同的诉请。

最终，常山法院依法判决撤销被告常山县某小区业主委员会于2022年9月5日作出的《关于物业服务合同续签公示通知》的决定。

观察思考

用好撤销权，维护业主合法权益

业主大会和业主委员会是业主自治管理的两大机构，全体业主对业主大会享有相应的权利并承担一定的义务。当前，业主权益受到侵害的情形屡见不鲜，业主撤销权纠纷在业主自治过程中也时有发生。

《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，业主可以通过行使撤销权进行救济，维护自身权益。关于业主撤销权，可以从以下三个方面进行理解。

一是关于业主撤销权的性质。从性质上来讲，业主撤销权是一种形成权。但与一般形成权仅须权利人依据单方行为行使无须经由诉讼途径行使不同，业主撤销权所要撤销的是业主大会或业主委员会所作出的决定，不能仅凭部分人的意志就可以决定，民法典第二百八十条也并未赋予业主对业主大会或业主委员会决定直接撤销的权利，故业主撤销权的行使须以诉讼的方式向人民法院提出并经人民法院裁判。

二是关于业主撤销权行使的方式及主体。业主撤销权属于须经诉讼途径行使的形成权，应当通过诉讼的方式来行使。合法权益受到业主大会或者业主委员会所作决定侵害的业主均可以行使撤销权。关于业主身份的问题，并不只限于合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害的建筑物区分所有权人，还包括尚未办理所有权登记但是根据商品房买卖民事法律行为已经合法占有该专有部分的民事主体，以上两类民事主体均有权提起撤销之诉。

三是关于业主撤销权行使的法律后果。撤销权的行使将导致既存法律关系消灭。业主行使撤销权请求人民法院撤销侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会作出的决定，如果该决定仅涉及业主之间的权益，那么人民法院撤销该决定的法律效力仅及于诉讼当事人以及其他业主；如果该决定涉及业主、业主大会以及业主委员会以外的其他民事主体，那么业主大会或者业主委员会依据被撤销的决定与其他民事主体实施的法律行为也应为无效。至于其他民事主体因被撤销的决定而导致的权益保护问题，应区分第三人是善意或是恶意而采取不同的处理方式：如果第三人是善意的，则在其与业主大会或业主委员会实施的法律行为被确认无效后，善意第三人有权请求业主大会或业主委员会赔偿其信赖利益损失；如果第三人是恶意的，则该行为被认定为无效后，第三人无权请求业主大会或业主委员会赔偿其损失。