开发商撤出后业委会接管物业，小区车位租金归谁？法院判了

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

新华社新媒体2024-12-18 19:09北京

新华社南京12月18日电（记者柯高阳）开发商撤出后业委会接管物业，小区车库车位的租金收益究竟归谁？江苏省南通市中级人民法院近日审结了一起这类案件，开发商被判决构成不当得利，维护了业主合法权益。

南通市海门区某小区于2018年基本交房，但房产公司未完成车库车位的建设和交付。因交房后存在质量维修、物业管理等问题，小区业主多次投诉未果，自发成立了业主委员会并按规定备案。2018年6月，业委会向开发商物业公司发出整改通知、解聘通知等，物业公司未办理移交手续便自行撤场。

小区业委会向当地住建部门和街道办提出接管方案，新聘某物业公司入驻，双方完善小区地库建设、将车位编号设牌，面向业主出租。租金收益除一部分归物业公司外，其余均纳入业主公共收益账户，由业委会代管。

2021年5月，该小区280余个地下车位所有权登记为房产公司所有。房产公司认为新聘物业公司及业委会无权擅自将上述车位对外出租，在协商未果后诉至法院，要求判令业委会及新聘物业公司停止侵权、返还地下车库车位，同时返还三年来相关车位租金收益损失合计100余万元。

今年7月，海门区人民法院经审理判决，酌定业委会及新聘物业公司向房产公司返还车库车位租金（扣除物业公司管理费）的20%，其余视为房产公司应当为其先行撤出未履行法定义务所支出的必要费用。房产公司随后提起上诉。近日，南通市中级人民法院作出终审判决驳回上诉，维持原判。

终审法官表示，居民小区建筑区划内的车库车位属于建筑物区分所有权范畴，最终的物权归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应首先保证小区业主的使用需要。本案中，房产公司虽已取得小区车库车位物权登记，但未完成车库车位的建设和交付，此后又在业委会及新聘物业对地下车库完善建设、编号设牌、对外出租后要求返还收益，构成不当得利。在确定物权效力的基础上，小区业主的合法权益受到民法典的保护，业委会的自主管理行为值得充分肯定。（完）