【315特辑】2024年度晋中法院物业服务合同纠纷典型案例

 

澎湃政务：左权法院 2025-03-15 08:25

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

315

开栏语

“小物业”连系“大民生”，物业服务合同纠纷案件系司法实践中办理数量较为庞大的一类型案件，此类案件既关乎民生，又牵动着营商环境，妥善解决此类纠纷既是人民法院服务保障民生的重要职责，亦是人民法院优化营商环境助力物业行业健康发展的重要体现。在“3·15”国际消费者权益保护日到来之际，晋中中院集中发布2024年度物业服务合同纠纷领域典型案例。旨在以案释法，以案明责，为消费者筑牢“后盾”，为企业划定“红线”，全力推动消费持续升温扩容提质。

（全市法院近三年物业服务合同纠纷案件收结案情况）

案 例 目 录

一、张某与某物业有限公司物业服务合同纠纷案

——物业服务企业不能采取限水、限电、限制业主出入等不当方式催缴物业费

二、郭某与某物业有限公司物业服务合同纠纷案

——业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续

三、冯某与某物业公司物业服务合同纠纷案

——物业服务人主张物业费的诉讼时效，应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算

四、张某与某物业管理服务公司物业服务合同纠纷案

——物业服务企业在提供物业服务时存在重大瑕疵，可以酌情减免业主应缴纳的物业费

五、某物业公司与郭某某物业服务合同纠纷案

——小区房屋质保期届满后，紧急情况下物业服务企业、业主委员会应当积极配合申请使用住宅专项维修基金

01

张某与某物业有限公司物业服务合同纠纷案

——物业服务企业不能采取限水、限电、限制业主出入等不当方式催缴物业费

基本案情

张某系某小区业主，与某物业有限公司签订《缴纳物业管理费用协议书》，约定按年度缴纳物业费、电梯费及卫生费。2021年8月17日后，张某未继续缴费，某物业有限公司多次催缴未果后，采取关闭楼门人脸识别系统，限制张某进入住宅的方式迫使其缴费，导致张某及家人无法正常出入。某物业有限公司起诉张某要求补缴2021年8月至2023年2月期间的物业费共计2212.5元及违约金。张某对欠费事实无异议，但抗辩称某物业有限公司催缴手段违法。

法院认为

某物业有限公司与张某签订的《缴纳物业管理费用协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。张某作为小区业主，负有按约定缴纳和预缴物业管理服务费的法定义务。但是，某物业有限公司作为物业服务人，应当采用合法的手段向业主催缴物业管理服务费。某物业有限公司通过关闭门禁系统限制业主出入，侵犯了张某及其共同居住人的合法居住权。张某向法院起诉某物业有限公司因封锁门禁卡限制出入而造成的经济损失。经法院多次主持调解，该案最终以调解结案。同时，法院向县住房和城乡建设管理局作出司法建议，建议对某物业有限公司采取通过楼门人脸识别系统限制业主进入住宅的做法进行整改。

典型意义

近年来，物业服务企业通过限制业主门禁卡、电梯卡的使用、关闭楼门人脸识别等方式催缴物业费，激化了业主和物业服务企业之间的矛盾。本案通过否定物业服务企业违法催缴物业费的行为，监督和规范物业服务企业正确维权，重申物业服务合同权利义务的平衡原则，对规范物业行业管理、引导业主理性维权具有典型意义。

02

郭某与某物业有限公司物业服务合同纠纷案

——业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续

基本案情

郭某系位于某小区的的业主。2022年，其购买纯电动汽车后需要安装充电桩，经与开发商、物业协调，将原有位于负二层的车位换购至负一层集中充电区，但向国家电网申请充电桩安装时，某物业公司拒绝配合郭某申请和安装充电桩。

法院认为

大力发展新能源汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义，充电设施建设是新能源汽车应用推广的重要举措。郭某作为某小区业主，与某物业服务公司之间形成物业服务合同关系，郭某对其自有车位享有合理使用权，其申请在自有车位上安装充电桩并不违反物权使用规定，某物业服务公司应予以积极配合。但是物业服务企业负有小区管理职责，物业公司在发现充电桩安装不当等不当行为时，仍可及时行使物业管理权力，予以纠正制止。

法院判决某物业服务公司于判决生效之日起五日内向郭某出具《车位及允许施工证明》（某物业服务有限公司应在国家电网依规为郭某安装充电桩设施时予以配合。）

典型意义

人民法院积极回应人民群众关切的居民区安装充电桩所引发的物业服务义务范围、用电设施准入与消防安全保障等热点问题，将在小区充电设施建设时予以配合、提供出具同意安装充电桩的证明材料等便利纳入物业服务的义务范围，依法保障业主的权益。同时明确物业服务企业应当采取合理措施，协助安装、管理、维护充电基础设施，保护业主的人身及财产安全，消除安全隐患，预防损害的发生。人民法院通过司法裁判厘清物业与业主的权利义务，推动充电设施合法合规建设，助力新能源汽车普及。

03

冯某与某物业公司物业服务合同纠纷案

——物业服务企业主张物业费的诉讼时效，应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算

基本案情

2008年6月18日，某物业公司与冯某签订《入住协议》一份，约定由某物业公司为冯某所有的案涉房屋提供物业服务。协议约定某物业公司负责向业主和物业使用人按月收取物业服务费、代收垃圾处理费等费用，业主和物业使用人逾期不交纳物业费用、垃圾处理费等费用的，从欠费之日起，按拖欠费月总额的千分之五收取滞纳金；必要时通过司法手段进行追缴。如逾期不交纳物业费、电梯费、垃圾处理费、采暖费、水电费等，从逾期之日起，按总欠款总额的 30%支付违约金。冯某缴纳2008年8月1日至2009年7月31日的物业费后，未再向某物业公司缴纳相关物业费用。某物业公司起诉冯某要求缴纳2009年8月至2024年4月的物业费。冯某提出了诉讼时效的抗辩。

法院认为

物业服务合同约定定期给付物业服务费，属于典型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同。物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债分期履行。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务。故物业服务企业主张物业费的诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。被上诉人某物业公司曾于2023年8月向一审法院起诉要求上诉人冯某支付物业费，上诉人冯某一方二审询问时也承认这一事实，某物业公司要求冯某支付2020年9月之前的物业费用已超过诉讼时效，无法支持。结合某物业公司的起诉请求，冯某应向某物业公司支付从2020年9月份到2024年4月的物业费。

典型意义

物业服务企业应当在保质保量提供物业服务的同时，及时履行物业费的催缴义务。超过诉讼时效的物业费用，无法得到法律的保护。

04

张某与某物业管理服务公司物业服务合同纠纷案

——物业服务企业在提供物业服务时存在重大瑕疵，可以酌情减免业主应缴纳的物业费

基本案情

经审理查明，2014年7月1日，某物业管理服务公司与张某签订《前期物业服务合同》。物业服务内容为房屋共有部位的维护和管理、共有设施设备及其运行和管理、环境卫生、公共秩序维护、房屋装修管理等。张某以其房屋位于一楼，其房屋南部空地在2015年至2021年期间物业公司未进行维护，致使该空地变成行人小道，且种植的树木遮阳，严重影响原告生活休息及房屋采光为由，未缴纳2015年至2021年期间的物业费。

法院认为

张某所居住房屋位于1层。某物业管理服务公司在物业管理过程中，对张某房屋周围绿化环境及秩序维护不善，导致周边树木移栽不合理、绿地被随意踩踏、行人不断，影响张某休息，构成重大服务瑕疵。因此判决减免张某部分物业费。

典型意义

该案件体现了物业服务企业和业主之间权利义务对等的原则。同时警示物业服务企业在提供物业服务存在重大瑕疵的情况下，将会影响收费权的实现，督促其提升服务标准，切实履行管理职责。

05

某物业公司与郭某某物业服务合同纠纷案

——小区房屋质保期届满后，紧急情况下物业服务企业、业主委员会应当积极配合申请使用住宅专项维修基金

基本案情

郭某某居住于某小区5号楼3单元602室。郭某某发现房屋屋顶漏水，便与小区物业公司即某某物业公司工作人员以及业主委员会负责人沟通，双方对屋顶漏水情况进行查看，并告知郭某某维修基金难以申请，为了防止损害继续发生，其可以自行垫付资金维修。随后郭某某自费雇佣某水暖机电维修服务部对屋顶进行维修，完成维修后，郭某某向法院起诉，要求某某物业公司支付其维修所花费的费用。法院依法追加该小区业主委员会作为第三人参加诉讼。

法院认为

郭某某居住在小区的顶楼，该居住的顶楼屋顶部分属于住宅共用部位的范围。根据某某物业公司与业主委员会签订的《左权县物业服务合同》约定,某某物业公司提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业服务费用于维护、更换等属于物业承担的小型维修费用。虽然服务合同中并未明确约定小型维修费用的标准，但根据某某物业公司收取的物业费价格以及服务等级标准，结合业主委员会认可该笔费用应从住宅专项维修基金中支付的意见，法院综合认定涉案合理的维修费用由业主委员会从住宅专项资金中申请支付更为合理。

典型意义

住宅专项维修基金是专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，被称为房屋的“养老钱”。如果小区公共部位出现漏水等紧急情况，业主告知物业公司后，物业公司作为小区物业服务管理方，应当积极采取措施查明紧急事件发生的原因，如果属于物业公司物业服务合同的范围，物业服务公司应当及时进行处理；如果属于对共有部分的大型维修，紧急情况下业主大会或业主委员会应当依法申请使用住宅专项维修基金。在此类案件中，应当厘清业主、物业、业委会责任边界，各方按比例承担损失，妥善解决纠纷，助力和谐小区建设。