业主委员会提起业主共有权诉讼应经过业主大会授权

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：根据君和业委会的诉讼请求及起诉所主张的依据，其针对的是涉案小区共有部分的使用、收益和处分等内容，属于业主共有权纠纷。业主委员会由业主大会选举产生，应接受全体业主监督，维护全体业主利益。因君和业委会的诉请涉及全体业主的利益，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的应由业主共同决定的重大事项，应由业主大会讨论决定是否行使诉权。根据上述规定，君和业委会就本案业主共有部分的使用、收益提起诉讼应经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，但君和业委会提交的《关于第三次业主大会决定的公告》《业主委员会备案回执》，该证据不足以证明君和业委会提起诉讼经过了专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，故君和业委会作为本案的原告主体不适格。

【案例】

广州市君和名成花园业主委员会、深圳市华语传媒股份有限公司广州分公司业主共有权纠纷二审民事裁定书

广东省广州市中级人民法院
民事裁定书

(2020)粤01民终8160号

上诉人（原审原告）：广州市君和名成花园业主委员会。
被上诉人（原审被告）：深圳市华语传媒股份有限公司广州分公司。
被上诉人（原审被告）：深圳市华语传媒股份有限公司。
法定代表人：周丽莉，董事长。
被上诉人（原审被告）：广州君和物业管理有限公司。
上诉人君和业委会向本院上诉请求：撤销原审裁定，将本案发回重审。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。首先，上诉人系依法成立的业主委员会，原审法院对此也未提出异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《物业管理条例》第十五条以及《广东省物业管理条例》第二十四条的规定，上诉人系具有法律上主体资格的适格主体。其次，业委会成立后，上诉人按照业主大会的决定，多次要求被上诉人君和物业公司公示、移交小区公共收益等相关资料遭拒。后向相关部门反映，在多次调解无果的情况下，召开业主大会，决定通过民事诉讼解决问题。上诉人系经授权而提起的诉讼，符合相关法律的起诉规定。最后，上诉人在原审中提交的业主大会决定，显示经过双过半业主同意，业主大会决定授权上诉人追讨公共收益。但原审法院对上诉人相关证据未予采纳，认为仍然不足以证明过半业主同意明显错误，且业主大会决定是否合法，不属于本案审查范围。二、原审法院适用法律错误。上诉人的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，原审裁定认为不符合，没有相应的证据。依据相关法律规定，广州市君和名成花园业主大会作出的决定，自成立时生效，具有法律意义，原审认定不生效不符合法律规定。
君和业委会向原审法院诉讼请求：1.判决华语传媒广州分公司拆除在广州市黄埔区君和名成小区六栋楼的（每栋3台）电梯内放置的广告，恢复原状；2.判决华语传媒广州分公司向君和业委会支付2016年1月1日起至2019年4月30日止的电梯内的场地（墙壁）占用使用费损失243000元；3.判决华语传媒公司、君和物业公司对华语传媒广州分公司的责任承担连带责任。
原审法院认定事实：广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称“兆霖公司"）与君和物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定兆霖公司将“君和名成·花园"小区委托给君和物业公司实施前期物业管理。该《前期物业管理委托合同》于2016年8月17日经广州市黄埔区住房和建设局备案。
2018年4月1日，君和物业公司（甲方）与华语传媒广州分公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲方为乙方提供君和名城1期6幢18部电梯轿厢，供乙方安装作为广告宣传渠道的“电梯文化镜框"；需安装18部电梯，每部电梯需安装3面，共54面；乙方通过该电梯文化镜框发布本合同约定的商业广告及其他各类信息，作为回报，乙方支付给甲方相应的费用；正式计费周期为2018年4月1日至2020年3月31日，每部电梯支付费用为4500元/部/年，合同总价162000元；该款每季度支付一次，每季度首月20日前需一次性支付当季的费用，每个季度的费用为20250元，付费前二日内甲方应开具等额的增值税专票交付乙方；本合同合作期限为2018年4月1日至2020年3月31日，合同期限届满前三个月，甲方需就是否继续合作等事项通知乙方，若有第三方本协议项下的项目或甲方管理的其他项目提出类似合作方案或条件，甲方负有如实告知之乙方的义务，在同等条件下，乙方享有优先签约权。本协议经甲、乙双方签字或盖章后生效。协议签订后，华语传媒广州分公司开始使用合同约定的广告位。
2019年3月31日，广东琉璃律师事务所及彭宇律师受君和业委会的委托，向华语传媒广州分公司发出律师函，其在函件中表示：华语传媒广州分公司没有经过君和业委会的同意，就在小区每栋楼的电梯张贴广告，向小区业主、物业使用人进行广告宣传，且没有向君和业委会支付相关费用，华语传媒广州分公司的行为损害了全体业主的合法权益，君和业委会要求华语传媒广州分公司立刻拆除摆放在广州市黄埔区君和名成花园小区内所有的电梯广告，并赔偿自2016年1月1日起至拆除之日的占有使用费用。
兆霖公司的《业主临时规约》第五章第六条约定，本花园全体业主一致同意建设单位所委托的物业管理企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设备设施的维修、保养、管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序管理维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营等等。君和业委会对该《业主临时规约》不予确认。
庭审中，君和业委会表示涉案小区没有更换物业管理公司。君和物业公司确认华语传媒广州分公司、华语传媒公司从2018年4月1日开始使用合同约定电梯广告位，至庭审日，华语传媒广州分公司、华语传媒公司仍在使用54面电梯广告位。
君和业委会提交了《关于第三次业主大会决定的公告》《业主委员会备案回执》，并表示其依据该大会决定提起诉讼。回执系广东省广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处于2018年6月28日出具的，载明本届业主委员会任期为2018年6月1日至2021年5月31日。公告系君和业委会于2019年1月29日发布的，载明：广州市君和名成花园第三次业主大会会议，表决一、“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔）、授权业主委员会决定共用部分、共用设施设备的经营方式"的结果，于2019年1月17日至2019年1月26日期间在本小区显著位置和业主QQ群、微信群进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议，现将业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔）、授权业主委员会决定共用部分、共用设施设备的经营方式"。华语传媒广州分公司、华语传媒公司及君和物业公司对上述公告的真实性不予确认。
原审法院认为，根据君和业委会的诉讼请求及起诉所主张的依据，其针对的是涉案小区共有部分的使用、收益和处分等内容，则本案应属于业主共有权纠纷。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，君和业委会就本案业主共有部分的使用、收益提起诉讼应经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，但君和业委会提交的《关于第三次业主大会决定的公告》《业主委员会备案回执》，该证据不足以证明君和业委会提起诉讼经过了专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，故君和业委会作为本案的原告主体不适格。遂裁定驳回君和业委会的起诉。
本院经审查认为，本案的焦点是上诉人能否代表业主大会向人民法院提起诉讼。根据君和业委会的诉讼请求及起诉所主张的依据，其针对的是涉案小区共有部分的使用、收益和处分等内容，属于业主共有权纠纷。业主委员会由业主大会选举产生，应接受全体业主监督，维护全体业主利益。因君和业委会的诉请涉及全体业主的利益，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的应由业主共同决定的重大事项，应由业主大会讨论决定是否行使诉权。根据上述规定，君和业委会就本案业主共有部分的使用、收益提起诉讼应经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，但君和业委会提交的《关于第三次业主大会决定的公告》《业主委员会备案回执》，该证据不足以证明君和业委会提起诉讼经过了专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，故君和业委会作为本案的原告主体不适格。原审法院裁定驳回君和业委会的起诉并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求及理由均不成立，应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。

审判员　袁国生
二〇二〇年五月九日