业委会越权签和解协议 业主行使撤销权终胜诉

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

 

2015-03-04 10:33 来源：中国消费网·中国消费者报　　张敏 洪敬谱

开发商将小区的两套公用房卖给他人，被小区业委会诉至法院。判决后，开发商私下和业委会签订和解协议，瞒着业主部分放弃了共有权利。232户业主得知真相后，十分不满，向法院提起诉讼，要求判令撤销和解协议。近日，安徽省合肥市中级人民法院对该案作出终审判决，撤销了该小区原业委会与开发商签订的和解协议。

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公用房被出卖

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2006年8月4日、11月4日，庐江县天友房地产开发有限公司(以下简称天友公司)先后将育才花园小区北门楼东、西侧的两间附加房屋，以附加商业用房的名义分别出售给李某某和徐某，并办理了房地产权证。

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育才花园小区业委会认为天友公司所出售的该两间房屋属于业主的公用设施，向庐江县人民法院提起行政诉讼，要求依法撤销庐江县房地产管理局核发的两份房地产权证。法院终审依法认定庐江县房地产管理局该行政行为系违法。

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鉴于李某某、徐某是善意有偿取得上述房屋，且领取了房地产权证，育才花园小区业委会于2010年11月19日又提起民事诉讼，要求天友公司赔偿出售两处房产造成的损失。

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2011年12月12日，合肥市中级人民法院作出终审判决，判令天友公司赔偿育才花园业委会经济损失84.97万元。

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私签和解协议

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2012年1月9日，育才花园小区业委会与天友公司签订一份和解协议，双方约定，天友公司对已销售的两间营业房，补偿给育才花园小区全体业主40万元，由该小区业主委员会做好对业主的补偿分配。双方还约定，上述事项兑现后，天友公司与育才花园小区业委会的所有纠纷一并了结。

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协议签订后，天友公司支付育才花园小区业委会补偿款40万元。

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由于育才花园业委会与天友公司签订的和解协议并未取得育才花园小区业主大会单独书面授权，是瞒着小区业主们签订的，小区232户业主对此非常不满。2014年5月19日，育才花园小区232户业主将天友公司、育才花园业委会诉至庐江县人民法院，要求撤销和解协议。

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终审判令撤销

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庐江县法院审理认为，《物业管理条例》第十九条明确规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，其作出相关决定，理应取得业主大会的授权。而育才花园业委会在未经业主大会授权的情况下，擅自与天友公司达成和解协议，部分放弃了育才花园业主应享有的财产权利，其行为超越了其职权范围，侵害了业主的合法权益。法院一审判决撤销育才花园业委会与天友公司于2012年1月9日签订的和解协议。判决后，天友公司不服，向合肥市中院提起上诉。

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合肥市中院审理认为，根据《物权法》第七十八条第二款的规定，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。育才花园业委会与天友公司签订的和解协议，实际是育才花园业委会作出决定的表现形式，和解协议内容即是育才花园业委会决定的内容，协议内容涉及育才花园小区有关共有权利的重大事项，理应由业主共同决定。育才花园业委会部分放弃共有权利的决定超越了其法定职责范围，受侵害的业主基于法律的规定有权向人民法院请求撤销。合肥市中院遂作出维持原判的终审判决。

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据了解，该案是合肥中院近年来受理的小区业主行使业主撤销权进行集体维权的首例案件。据办案法官介绍，业主权益需要特别的保护机制予以救济，为保障业主合法权益，《物权法》创设了新型的撤销权制度——业主撤销权。业主撤销权诉讼开辟了业主建筑物区分所有权被侵害后的司法救济途径，已成为《物权法》实施后的一种新类型案件。