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来源：本站 作者：admin 日期：2020/9/1
物业管理区域问题应另循途径解决
广州业主委员会律师网/周滨律师网
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：对于物业管理区域划定有争议的，应当先由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行确定，在上述行政主管部门对此未予确定的情况下，法院在本案中对此依法不应审处。物业管理区域所提出的异议双方应另循其他途径予以解决，法院不予审查。
【案例】
李学彬、吴杰业主撤销权纠纷二审民事判决书
上诉人（原审原告）：李学彬。
上诉人（原审原告）：吴杰。
上诉人（原审原告）：李瑞岗。
上诉人（原审原告）：王秋平。
上诉人（原审原告）：胡发章。
被上诉人（原审被告）：广州市天河区侨林苑业主委员会。
原审第三人：广州市侨林宝物业管理有限公司。
李学彬等业主上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审，或直接改判撤销广州市天河区侨林苑业主大会作出的选聘广州市万科物业服务有限公司为侨林苑小区物业服务机构的决定；3.本案一审、二审所有诉讼费用由侨林苑业委会承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉小区至今没有进行物业管理区域备案，小区户数与面积尚未确定，业主大会所“通过"的所有决议应予以撤销。2.案涉小区建设用地规划许可证确定的红线图范围不仅包括侨林苑一期、二期与三期，还包括华阳小学（以下简称华阳小学），甚至可能包括其他区域。3.业主大会同意选聘广州市万科物业服务有限公司作为物业的建筑面积未达到案涉小区建筑总面积的一半，本次决议没有达到法定的“双过半"要求，决议应予以撤销。二、一审法院程序违法。1.法院遗漏必要共同诉讼当事人。李学彬等业主于一审诉讼过程中提出申请追加案涉小区业主大会为被告，根据法律规定，当法院不同意追加时应作出裁定驳回申请，但一审法院以笔录代替裁定书以告知当事人结果，处理程序不合法。2.当事人已于一审诉讼过程中向法院提出中止审理的书面申请，法院没有同意。侨林苑一期业主正在向政府部门申请确认侨林苑一期属于独立的小区，在相关部门回复前，一审法院不应直接对本案作出判决。鉴于此，二审法院应当裁定中止审理。三、一审法院判决结果处理不当。1.案涉小区业主大会作出选聘新物业公司的决议，严重侵犯了绝大多数一期业主的合法权益，应予以撤销。一审判决以没有充分证据证明该业主大会决定违法为由，不对该决定作实质性审查，显然处理不当。2.一审判决是机械司法的表现，不符合基本的社会价值取向。综上所述，一审法院认定事实错误，程序违法，处理结果不当，恳请二审法院依法支持上诉请求，维护一期业主合法权益。
侨林苑业委会二审辩称，不同意李学彬等业主的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。理由如下：案涉小区一、二、三期同属一个物业管理范围内，且召开过业主大会，选聘广州市万科物业服务有限公司符合法律法规的规定。案涉小区一期与二、三期原是由不同物业管理的，第二次业主大会对上述问题进行了投票处理，决议结果为“双过半"不同意同一个小区由两个物业管理。业主大会投票时的总户数是物业公司提供的，参与投票的人数是834户，建筑面积是114632.06米，同意意见占比57.28%，达到了“双过半"的要求。李学彬等业主单方面称有小区业主未进行投票，但没有相关证据佐证。案涉小区并非没有进行物业管理区域备案，而是暂缓备案。侨林苑业委会认为，业主大会应以一、二、三期全体业主的投票作为计算依据，小区的物业管理应当尊重业主大会的决定。
侨林宝公司述称，不同一审判决，应当撤销业主大会的决定。理由如下：1.案涉小区至今没有进行物业管理区域备案，该备案的意义在于确定小区的总户数和总面积，在上述数据未确定的情况下，无法计算“双过半"。2.侨林苑业委会核定的小区户数与面积有误，小区的范围不仅包括一、二、三期还包括华阳小学。3.业主大会的召开仅提前十天公告，召开程序违法。4.一期业主的投票赞成率极低，广州市万科物业服务有限公司进驻管理一期没有民意基础。
李学彬等业主于2017年12月5日向一审法院起诉请求：1.撤销侨林苑业委会2017年11月30日作出的《关于公开选聘物业服务企业投票表决结果和增补业委会委员投票表决结果公示情况的公告》第一项决议公告内容中的选聘广州市万科物业服务有限公司为案涉小区物业服务机构的决定；2.本案诉讼费用由侨林苑业委会承担。
一审法院认定事实：1、关于侨林苑业委会是否在十五日前通知了全体业主召开案涉小区业主大会（2017年）的问题。侨林苑业委会对李学彬等业主提交的证据《关于召开侨林苑小区业主大会会议的通知》（落款时间为2017年7月22日）真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，并反驳称自2017年7月7日开始侨林苑业委会已在公告栏公示了该通知，但公示后被一期部分业主撕下，遂又于2017年7月8日重新张贴该通知继续公示，而李学彬等业主上述证据系因李学彬等业主于2017年7月22日借故要求侨林苑业委会提供该通知而侨林苑业委会的成员误将落款时间打为2017年7月22日所致；侨林苑业委会为此提供了反驳证据《关于召开侨林苑小区业主大会的通知》（落款时间为2017年7月8日）及公示《关于召开侨林苑小区业主大会会议的通知》（落款时间为2017年7月7日）的照片若干。李学彬等业主则不确认上述反驳证据的真实性。对此，一审法院认为，侨林苑业委会负有举证证明其通知全体业主召开业主大会的时间的责任。侨林苑业委会提交的上述反驳证据除了侨林苑业委会自述的落款时间不同以外还存在一些重要内容不一致的地方，如《关于召开侨林苑小区业主大会的通知》（落款时间为2017年7月8日）中的召开业主大会时间为2017年8月5日，其附件2《业主大会会议表决程序相关规定》中第二条投票截止时间为9月3日下午6:00、第七条记载“如果参与业主投票的人数在2017年9月3日前未达到法定参与人数及面积的条件……"；而上述证据公示照片中《关于召开侨林苑小区业主大会会议的通知》（落款时间为2017年7月7日）上记载的召开业主大会的时间为2017年8月2日，其附件2《业主大会会议表决程序相关规定》中第二条投票截止时间为某月30日下午3:00、第七条记载“如果参与业主投票的人数在2017年9月30日前未达到法定参与人数及面积的条件……"。因此，侨林苑业委会上述反驳证据并不足以证明其在2017年7月8日重新公示了《关于召开侨林苑小区业主大会的通知》（落款时间为2017年7月8日）的陈述。尽管如此，由于李学彬等业主确认了侨林苑业委会证据《关于公式侨林苑业主大会会议表决结果的通知》的真实性，而侨林苑业委会上述反驳证据公示《关于召开侨林苑小区业主大会的通知》（落款时间为2017年7月7日）的若干照片与上述《关于公示侨林苑业主大会会议表决结果的通知》基本能够相互印证，形成完整的证据链，故一审法院对侨林苑业委会关于其在召开业主大会的15日之前通知了全体业主召开业主大会的陈述依法予以采纳。
2、关于是否存在案涉小区一期x号xxx房业主被伪造投票的问题。侨林苑业委会对李学彬等业主提供的证据《申明》不确认真实性、合法性、关联性，由于李学彬等业主并未提供证据证明案涉小区一期x号xxx房的产权人登记情况，亦无其他证据佐证上述《申明》系案涉小区一期x号xxx房的产权人向侨林苑业委会提出的异议，上述证据不足以证明侨林苑业委会存在伪造案涉小区一期x号xxx房业主投票的行为，故一审法院对李学彬等业主关于侨林苑业委会伪造案涉小区一期x号xxx房业主投票的陈述依法不予采信。
一审法院认为，关于案涉小区一期是否属于独立于二、三期的另一个物业管理区域的问题。《物业管理条例》第九条第一款规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。该条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《广东省物业管理条例》第七条第一款规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。该条第三款规定，对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。本案系民事纠纷，根据上述规定，对于物业管理区域划定有争议的，应当先由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行确定，在上述行政主管部门对此未予确定的情况下，一审法院在本案中对此依法不应审处。
本案争议焦点为侨林苑业委会2017年11月30日作出的《关于公开选聘物业服务企业投票表决结果和增补业委会委员投票表决结果公示情况的公告》第一项决议公告内容中的选聘广州市万科物业服务有限公司为案涉小区物业服务机构的决定应否撤销。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该法第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。该条例第十四条第一款规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。首先，如前所述，一审法院对侨林苑业委会关于其在召开业主大会的15日之前通知了全体业主召开业主大会的陈述依法予以采纳、对李学彬等业主关于侨林苑业委会伪造案涉小区一期x号xxx房业主投票的陈述依法不予采信，结合李学彬等业主未提供充分证据证明其关于此次业主大会中有相当多的假票及投票违法的陈述来看，李学彬等业主关于侨林苑业委会召开业主大会（2017年）程序违法及实体违法的主张，缺乏理据，一审法院依法不予采信。其次，经查，侨林苑业委会已经于2016年12月7日取得《广州市天河区侨林苑业主委员会备案通知》，李学彬等业主以侨林苑业委会的成立违法为由主张侨林苑业委会所召开的业主大会作出的决议无效的事实前提并无依据，一审法院对李学彬等业主该主张依法不予采信。综上，李学彬等业主依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，要求撤销2017年11月30日作出的《关于公开选聘物业服务企业投票表决结果和增补业委会委员投票表决结果公示情况的公告》第一项决议公告内容中的选聘广州市万科物业服务有限公司为案涉小区物业服务机构的决定，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第九条、第十二条第一款、第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月22日判决如下：驳回李学彬等业主的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由李学彬等业主共同负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，李学彬等业主向本院提交如下证据：证据一：王秋平于2019年4月11日向广州市房地产档案馆申请的《复制档案资料申请表》一份，证据二：王秋平于2019年4月11日向广州市房地产档案馆申请复制的案涉小区红线图一份，证据一和证据二拟共同证明案涉小区红线图不仅包括案涉小区一期与二、三期，还包括华阳小学等区域，此次业主大会没有通知同属一个红线图范围的华阳小学等，严重违法，其决议应予撤销。证据三：广州市公安局于1997年10月28日出具的侨林苑一期《申请门牌呈批表》一份，拟证明侨林苑一期的门牌号码是××、53、55、57号，而不仅是××号、57号。证据四：2019年5月15日广州市房地产档案馆出具的广州市天河区天河北路侨林街××、53号（即案涉小区一期B栋）的《不动产登记查册表》一份，拟证明案涉小区一期B栋的建筑面积为16204.03平方米。证据五：2019年4月28日广州市房地产档案馆出具的广州市天河区天河北路侨林街55、57号（即案涉小区一期A栋）的《不动产登记查册表》一份，拟证明案涉小区一期A栋的建筑面积为20561.84平方米。证据六：2019年5月10日广州市房地产档案馆出具的广州市天河区天河北路侨林街59-63号（即案涉小区二期）的《不动产登记查册表》一份，拟证明案涉小区二期（部分）的建筑面积为41246.8平方米。证据七：2019年5月10日广州市房地产档案馆出具的广州市天河区天河北路侨林街62、64、66、68号（三至三十二层）（即案涉小区三期）的《不动产登记查册表》一份，拟证明案涉小区三期（部分）的建筑面积为49810.41平方米；以上建筑面积合计127821平方米，而不是侨林苑业委会统计的114632.06平方米。证据八：2019年5月10日广州市房地产档案馆出具的广州市天河区林和东路118号（即华阳小学）的《不动产登记查册表》一份，拟证明同属一个红线图范围的华阳小学的用地面积为7679平方米。证据九：华阳小学的大门照片二张，拟证明广州市天河区林和东路118号即华阳小学所在地。证据十：2019年6月5日广州市天河区住房建设和园林局出具的《政府信息公开申请告知书》一份，拟证明案涉小区未办理物业管理区备案，故业委会成立违法，业委会备案应予撤销，其所组织召开的业主大会决议更是无效。
侨林苑业委会质证称：李学彬等业主提交的证据二至证据七不是新证据，不能进入二审范围，不能作为认定案件事实的依据。如果二审法院接受李学彬等业主提交的上述证据，侨林苑业委会对这些证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性不予确认，李学彬等业主未提供原件予以核对。对证据二的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，仅仅依据红线图无法证明华阳小学为侨林苑物业管理区域。对证据三的真实性、合法性、关联性不予确认，李学彬等业主未提供原件予以核对。对证据四至证据七的真实性、合法性确认，关联性不予确认，原因为：1.业委会投票统计表是以街道办提供的造册编号为准，与不动产登记编号方式有所不同，但均对应同一物业栋数及房数，在此种情况下，一二三期的建筑面积不会因编号不一致而增加；2.《不动产登记查册表》记载的面积大于投票统计表及街道办提供的造册面积是正常的，两者的差额正是公共场所、公用设施和物业服务用房等不能颁发权属证书的建筑物面积；对证据八的真实性、合法性确认，对关联性不确认，原因为：1.侨林苑业主大会召开期间华阳小学尚未进行不动产登记，只有在华阳小学办理权属登记后才需要探讨“华阳小学是否为专有面积"的问题；2.侨林苑二、三期物业竣工时，未将华阳小学作为案涉小区公建配套纳入验收范围，华阳小学为政府划拨给天河区教育局的土地，不属于侨林苑的公建配套。对证据十的真实性、合法性确认，关联性不确认。侨林苑已经积极履行备案义务，但由于小区一、二、三期的矛盾迟迟未解决，因此住建局才暂缓备案。
二审庭询后，李学彬等业主为证明本案的物业管理区域不能确定，向本院补充提交广州市天河区天河北路侨林街64号地下室、首层商铺、第二层商铺《广州市不动产登记查册表》。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：业主撤销权应否予以支持。
《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。"据此可知，业主撤销权诉讼应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，且对全体业主具有约束力的决定。本案中，李学彬等业主主张撤销业主委员会的决议的主要理由是认为物业管理区域不能确定，因此，对于“双过半"的投票程序存在异议。首先，针对李学彬等业主提出物业管理区域确定的问题。《广东省物业管理条例》第七条规定：“对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。"现在行政主管部门对此未予以确定的情况下，一审法院不予审查李学彬等业主提出的投票异议并无不当，本院予以确认。李学彬等业主二审提交的证据均是针对物业管理区域所提出的异议，因此，依据上述地方性法规规定，双方应另循其他途径予以解决，本院均不予审查。其次，表决结果异议的处理问题。住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第五十九条规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。"因此，对于业主异议不处理或业主委员会统计的表决结果不服的，业主则应依照上述指导规则及时寻求行政管理部门的指导和监督途径，业主可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府投诉，由上述行政管理部门对于有异议的表决结果责令限期改正，并通告全体业主。综上，一审法院驳回李学彬等业主的全部诉求正确，本院予以维持。
综上所述，李学彬等业主的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由李学彬、吴杰、李瑞岗、王秋平、胡发章负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一九年九月二十九日