严禁用公共收益为业主发放福利

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

2015-11-27 15:11:00 来源：东南商报

很多业主可能有这样的疑惑：小区物业收的停车费，还有小区里的摊位租赁、电梯广告收入等，到最后都没有明确的去处；而有些小区，到了年底还会发放共有部位收益的分红……以后这些现象都将被禁止了。

昨天开始，《关于规范物业管理区域公共收益的实施意见》公开征求市民意见。市民可通过电子邮件提出修改意见，邮箱地址：2083616082@qq.com。意见反馈截止时间为12月2日。如果一切顺利，实施意见将从明年1月1日起施行。记者 林伟通讯员 吴培均

什么是物业管理区域公共收益？

物业管理区域公共收益是指物业管理区域共有部位和共用设施设备以及物业管理区域场地经营收入，扣除约定管理费用比例或金额后的收益。

一般来说，经营收入包括：在征得相关业主、业主大会或经业主大会授权的业主委员会、物业服务企业同意后，利用物业管理区域共有部位和共用设施设备进行商业经营收入、广告收入、物业管理区域场地停车费收入、摊位租赁收入、场地经营收入、通信运营管理费收入、因损坏（征用）物业管理区域共用设施赔偿或残值处理收入、物业用房经营收入等。

征求意见稿要求，物业服务企业应当与建设单位在《前期物业服务合同》或与业主委员会在《物业服务合同》中约定管理费用的比例或金额。

严禁用公共收益为业主发放福利

征求意见稿明确指出，物业管理区域公共收益属于物业专项维修资金的重要组成部分。因此，物业管理区域公共收益只能用于物业本身，严禁将公共收益用于为业主发放或变相发放各类现金或补贴、代币券、实物等福利。

也就是说，物业管理区域的公共收益和物业专项维修资金一样，只能随“物”，不能跟“人”，体现了“以房养房”的惯例。

值得注意的是，并不是全部的物业管理区域公共收益都会纳入物业专项维修资金。征求意见稿规定，经业主大会批准同意后，物业服务企业或业主委员会取得的物业管理区域公共收益，部分可以用于弥补本物业项目经营亏损。

剩余部分的70%应缴入物业管理专项资金账户或物业专项维修资金账户实行增值管理，30%则缴入公共收益专户作为日常维修费用等开支。简单来说，剩余公共收益的大头将成为今后小区公共部位中大修的资金来源，小头则为小区公共部位的中修以下维修资金。

公共收益专户的资金将主要用于4个方面：

物业管理区域共有部位和共用设施设备中修以下维修项目；

业主大会认为需要用于业主委员会工作经费等小区服务管理方面的费用开支；

物业服务企业退管或业主委员会换届清算或审计费用；

业主大会认为需要用于本物业管理区域的其他费用；

征求意见稿规定，业主委员会应当制订本小区公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。

物业企业需新开设公共收益专户

物业管理区域公共收益除停车费收入外，应每季度统一存入该区域公共收益专户。账户开立分别由物业服务企业和属地物业专项维修资金管理机构按照人民银行结算账户开立的有关规定开立。

物业服务企业需新开设公共收益专户。即物业服务企业在物业专项维修资金专户银行监管下新开设公共收益一般存款账户或临时存款账户。物业服务企业在提取公共收益资金时，必须经业主委员会主任签字同意并加盖业主委员会公章。

小区物业已经开设了中修以下维修资金账户的，则不必再开设公共收益专户。所谓中修以下维修，就是指日常维修。可以说，除了电梯更换和屋面、墙面整体维修外，小区里发生的90%以上的维修是中修以下维修。

每年的第一季度，市物业和住房维修资金管理中心将对每个小区内已建立维修资金的房屋按规定标准划入中修以下维修资金到该账户。而业主可以通过业委会（或社区居委会）对这个账户进行监管，了解这些资金的去向和用途。

截至目前，我市老三区和高新区共有356个小区建立了中修以下维修资金账户。但不少小区由于房屋没有缴纳物业专项维修资金，所以没有建立中修以下资金账户，从而使业主不能监管小区日常维修资金的去向。而公共收益专户的开设，有助于解决这一难题。

此外，征求意见稿还要求，物业服务企业退管后，由业主委员会或社区居委会委托第三方对公共收益专户开展专项审计，在公示栏公示后移交给业主委员会或通过业主委员会移交给依法选聘的物业服务企业。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理移交。