物业公司擅自利用公共区域所获收益应如何分配？

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

法院意见：擅自利用公共区域开展经营活动所获收益

业主委员会有权要求其在扣除合理成本后予以返还

案情简述

2003年开始，E物业公司受B小区建设单位委托，对该小区进行前期物业服务。B小区于2008年成立了业主委员会。

从2008年11月开始，E业公司在未征得业主大会同意、办理合法手续的情况下，擅自利用B小区物业公共场地、电梯进行了修建停车位、发布广告等盈利活动，获得了公共收益。

2013年4月11日，B小区业委会与E物业公司终止了物业服务合同。E物业公司在提供服务期间未曾公布公共收益的账目明细，在退场时也未就公共收益与业委会进行交接，并在业委会提出返还请求时以主体不适格、经营成本高于收益、已过时效等理由予以拒绝。

2014年9月10日，B业委会提起本案诉讼，要求E物业公司返还公共收益814,395元并赔偿资金占用损失。

评析

随着城市化进程加速，大型小区业主和物业公司之间的纠纷也随之增加，公共区域属于全体业主共有，若物业公司未征得业主大会同意擅自利用公共区域开展盈利活动时，业主在依法维权时需要处理三个问题：诉讼主体资格、收益分配和诉讼时效问题。

一、诉讼主体资格

一般由业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动产生纠纷的诉讼或仲裁。业主委员会成立后应当在相应街道办事处进行登记备案。

二、收益分配

物业公司擅自利用公共区域进行经营性活动，其收益应当属于小区全体业主所有，业委会请求物业公司在扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金或者由业主共同决定的其他用途，法院应当予以支持。

三、诉讼时效问题

根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼事项期间，若法律无特别规定者，一般为2年。诉讼时效期间自知道或应当知道权利被侵害时起算。若权利侵害的时间具有连续性，那么以权利侵害结束时计算。

本案中，E物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，B业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持。

同时，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。

又，虽然本案中公共收益部分自2008年即产生，但是E物业公司的服务具有时间上的连续性，自2013年4月11日与业委会解除合同后才退出小区，退出时并未与B业委会进行公共收益的交接，应当将此时点认定为知道或应当知道权利遭受侵害的时间，诉讼时效应当自2013年4月11日开始计算，B业委会于2014年9月提出诉讼并未超过诉讼时效。