广告受益归属物业？业主？多数人犯晕！

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源： -- 2013-11-19 09:34:40

   如今，小区里的电梯、灯箱、停车场入口等已经成为商家的广告战场，但这笔广告收益到底归谁，恐怕少有业主知情。近日,海淀法院以真实案例为市民解析物业费、广告费怎样划分才合理合法。

物业交出收益 支持！

2002年，新华物业公司为富润小区提供物业管理。2008年，业委会根据业主大会做出实施业主自治决议，终止与新华物业公司的服务合同。后双方办理交接手续时，业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司2004年至2007年对小区共有部分收益的广告、经营等收益，故要求物业公司返还收入600万元。新华物业公司称，2004年至2007年的共有部分收益的分割应当以公司有收入的纯利润为前提，但公司在上述期间不存在可分配利润。法院审理后支持了业委会的诉讼请求。

■法官评析：

共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。依据《物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外， 根据《中华人民共和国物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。

上述案件中，因业主与新华物业公司对收益如何分配并未作出约定，故根据公平原则的要求，同时考虑到双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案为业主得七成、物管企业得三成，法院最终认为该案对共有部分收益分配的比例为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。至于新华物业公司是否有利润并非其合理抗辩理由。

广告费抵物业费 驳回！

王英（化名）是富润小区的一名业主，自2008年至2013年期间，从未缴纳物业服务费，于是物业公司将其起诉，要求其补交物业服务费。王英辩称，物业公司将小区大量公共电梯、灯箱等用于广告位租赁，赚取了大量广告费，应当归全体业主共有，其作为业主也享有收益部分，且物业公司从未进行过账目公开，故不同意缴纳物业费，要求用广告费用进行冲抵。最终法院对王英的抗辩主张不予支持。

■法官评析：

物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90％以上都用于业主公共区域的维修养护及其他公共开支，业主不缴纳物业费，是损害业主共同利益的行为，因此没有理由拒绝交纳。同时，公共区域广告应当由全体业主共享，且应由小区业主委员会代全体业主行使权利，个别业主做出要求冲抵的单独行为，是无权代表全体业主行使公共收益冲抵的，故法院对王英要求行使抵消权的抗辩不予支持。

对于业主认为物业服务企业涉嫌“侵吞”公共收益，可提请业主委员会要求物业公司公开收支账目，要求其限期改正，对于限期不改正的物业，可由业主委员会代表业主提起诉讼，要求其承担返还义务。物业公司实在不胜任，还可以解聘，另聘用其他物业服务企业进场，而不应通过不交纳物业费的方式表达异议。