佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定

广州物业专家律师网/程磊律师网

www.chengleilawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

第一条（目的依据）

为指导和规范本市业主、业主大会选聘物业服务企业的行为，促进物业管理市场公平竞争，维护物业管理市场正常秩序，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》，参照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规，制定本规定。

第二条 （适用范围）

业主、业主大会选聘物业服务企业时，适用本规定。

第三条 （主体分工）

市房地产行政主管部门负责全市业主、业主大会选聘物业服务企业的指导、监督工作。

市公共资源交易中心负责提供全市统一的物业管理招投标平台。

区房地产行政主管部门在市房地产行政主管部门的指导下，负责本行政区域内业主、业主大会选聘物业服务企业的监督管理工作；负责招标项目的招标前备案、中标结果备案；负责物业服务合同备案；负责对物业服务企业违规行为予以处罚，对业主委员会的违法违规行为予以纠正、撤销。

市公共资源交易中心各分中心负责为辖区内的招标项目发布招标公告、提供市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库供招标人抽取评标专家、提供符合要求的评标场所、对开标、评标过程进行见证、发布中标结果。

镇政府（街道办事处）在区房地产行政主管部门的指导下，负责本辖区内业主、业主大会选聘物业服务企业的监督管理工作；负责接受并处理业主、业主大会选聘物业服务企业活动中的投诉；负责对业主委员会的违法违规行为予以纠正、撤销。

行业协会依据行业纠纷调处有关办法对业主、业主大会选聘物业服务企业活动中企业之间的矛盾纠纷进行调解；负责定期收集不同区域的物业服务收费价格信息供参考，并提供免费的物业服务收费咨询服务。

第四条（选聘方式的确定）

依据国务院《物业管理条例》第十条规定，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，应根据《物权法》第七十六条规定经业主共同决定后确定选聘物业服务企业的方式；成立了业主大会的，应先召开业主大会表决确定选聘物业服务企业的方式，方可启动选聘物业服务企业的工作。

物业服务企业在参与业主、业主大会选聘工作前，应要求对方提供证明材料，证明该选聘工作已经业主大会表决通过。物业服务企业未履行该义务的，由行业协会进行提醒、通报、谴责，并予以自律扣分。情节严重的，行业协会可提请区房地产行政主管部门对其进行诚信扣分。

第五条 （选聘方式）

提倡业主、业主大会采用公开招标方式选聘物业服务企业。

对采用非公开招标方式选聘物业服务企业的项目，各区房地产行政主管部门、镇政府（街道办事处）应适当提高对该项目的检查频率，不得将该项目列入免检项目，加强事中、事后的监督管理。

第六条 （公开招标的条件及要求）

采用公开招标方式选聘物业服务企业的，参与选聘的企业应具备以下条件：

1、持有合法有效的工商营业执照且营业范围包括物业服务或物业管理的内容；

2、根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，承接住宅部分总建筑面积在30万平方米及以上或非住宅部分总建筑面积在8万平方米及以上商品房项目的企业，还须具备合法、有效的一级物业服务企业资质。

第七条（邀请招标、协议选聘的条件及要求）

为促进公平公正，提供更好的服务，业主、业主大会通过邀请招标、协议方式选聘的物业服务企业，具备以下条件：   

1、持有合法有效的工商营业执照且营业范围包括物业服务或物业管理的内容；

2、根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，承接住宅部分总建筑面积在30万平方米及以上的或非住宅部分总建筑面积在8万平方米及以上商品房项目的企业，还须具备合法、有效的一级物业服务企业资质。

3、企业诚信等级连续3个月被评定为B级及以上；

4、企业拟在该项目配置的项目经理具备3年以上物业管理经验；

5、物业管理日常投诉处理及时、规范，近一年内未因违法违规行为受到主管部门的行政处罚或一年内被有关管理部门诚信扣分累计未超过10分。

若在招标前备案、签订物业服务合同前，企业不符合上述条件的，业主、业主大会应重新选取企业。

第八条 （招标前应表决的事项）

采用公开招标或邀请招标方式选聘物业服务企业的，在招标前需经业主共同决定（没成立业主大会的）或召开业主大会（成立了业主大会的）表决，明确下列事项：

（一）确定采用公开招标或邀请招标的方式；

（二）授权业主委员会或个人履行招标人职责，具体组织招标活动，参与评标，代为签订物业服务合同等。成立了业主大会的，委托业主委员会作为招标人；未成立业主委员会或业主委员会已过有效期的，应授权3至5位业主作为招标人；

（三）明确物业服务收费标准；

（四）明确物业服务标准;

（五）明确物业服务合同期限。

业主大会表决通过上述内容的，应在招标前将业主大会决议结果在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示至少7日。

第九条（招标前备案）

公示期满无异议或者异议无效的，招标人应依照业主共同意见或业主大会表决结果编制招标文件。招标人应在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将招标文件等相关资料提交项目所在的区房地产行政主管部门备案。

第十条（招标公告或邀请）

招标文件经备案后，招标人采用公开招标方式的，应通过佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统发布招标公告。

招标人采用邀请招标方式的，应在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统公示的物业服务企业中选择3家或以上的物业服务企业，发出投标邀请书。

第十一条 （评标委员会的组成）

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员一般为5-11人的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。

第十二条 （评标依据）

招标人应将业主共同意见或业主大会表决决定的物业服务收费标准、物业服务标准、物业服务合同期限作为投标人的准入资格。

招标人应将投标企业的基本素质、管理水平、人员情况、经营业绩、财务状况、诚信情况、履行物业服务合同的承诺、为该项目提供的便民服务等作为评标标准，其中诚信情况应作为最重要的评标标准。

投标前，投标企业投标文件中的上述信息应与佛山市房地产行业诚信管理平台保持一致。

第十三条 （中标人的确定）

评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人。

当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人需按本规定重新组织招投标。

第十四条 （中标结果公示及备案）

中标结果应在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统上公示7日，公示期满无异议或者异议无效的，招标人应委托区公共资源交易中心在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统上发布中标公告，向中标人发出中标通知书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，将中标结果向物业所在的区房地产行政主管部门备案。

第十五条 （物业服务合同的签订）

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同。

物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第十六条 （物业服务合同的公告）

招标人应当自物业服务合同签订之日起3日内，将物业服务合同在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示至少7日。

第十七条 （物业服务合同备案）

公示期满无异议或者异议无效的，物业服务企业应自物业服务合同签订15日内，将物业服务合同报项目所在的区房地产行政主管部门备案。

第十八条 （招标费用承担）

招投标的费用按下列方式分担：

 (一)有企业投标但无中标企业的，由参与投标的所有企业平均分担；

（二）有中标企业的，由中标企业独自承担。

第十九条 （投诉处理）

投标人或利害关系人对招标投标活动或招投标结果存在异议的，可以在中标结果公示期间书面向镇政府（街道办事处）提出。投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，镇政府（街道办事处）应当予以驳回。

镇政府（街道办事处）受理投诉后，应立即启动调查程序，并自受理投诉之日起15日内作出书面处理决定，有必要的可要求招标方暂缓发出中标通知书。

第二十条（纠纷调处）

当参与招投标活动的物业服务企业之间出现纠纷时，可以由行业协会按照行业纠纷的有关调处办法进行调处。

第二十一条 （处理措施）

当事的企业违反或不执行已达成的调处协议相关约定的，由行业协会通过行业自律手段予以处理。

物业服务企业违反本规定的，由区房地产行政主管部门予以诚信扣分。

行业协会违反本规定的，由其联系指导的房地产行政主管部门予以纠正。

镇政府（街道办事处）违反本规定的，由区房地产行政主管部门予以纠正。

区房地产行政主管部门违反本规定的，由市房地产行政主管部门予以纠正。

当事人对市、区房地产行政主管部门、镇政府（街道办事处）处理意见不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第二十二条 （解释部门）

本规定由佛山市住房和城乡建设管理局负责解释。

第二十三条 （施行日期）

本规定自2017年9月1日起施行。