广州市住房和城乡建设局关于印发管理规约示范文本、业主大会议事规则

示范文本的通知

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广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

 

 

各相关单位：

    为加强物业服务区域物业的管理，指导业主大会、业主委员会的议事活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，根据《中华人民共和国民法典》《广州市物业管理条例》等有关规定，我局制定了《管理规约（示范文本）》《业主大会议事规则（示范文本）》。现印发给你们，供参考使用。

    

   附件  1.管理规约（示范文本）

          2.业主大会议事规则（示范文本）

 

 

                           广州市住房和城乡建设局

                                2021年7月6日

 

 

 

 

 

附件1

管 理 规 约

（示范文本）

 

（仅适用于临时管理规约的，在条款前标注“适用临时管理规约”，仅适用于管理规约的，在条款前标注“适用管理规约”，条款前无标注的为通用条款）

 

第一章  总  则

 

第一条  为加强本物业服务区域物业的管理，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《广州市物业管理条例》、《广州市业主共有资金管理办法》等有关规定，制定本规约。

第二条 （适用临时管理规约）本临时管理规约由建设单位制定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

（适用管理规约）本管理规约由业主大会会议表决通过，对全体业主、物业使用人具有约束力，全体业主、物业使用人须自觉遵守。

 

第二章  业主的共有权

 

第三条  本物业服务区域基本情况

物业服务区域名称：

物业服务区域地址：

物业类型：

建筑物总面积：

物业服务区域四至范围：

物业服务用房坐落位置：

物业服务用房面积：

第四条  根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有共用部位、共用设施设备的共有权。

第五条  在本物业服务区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：

（一）                                

（二）                                

（三）                                

（四）                                

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。

 

第六条  （适用临时管理规约）业主同意授权建设单位通过前期物业管理招标选聘的物业服务企业代为查验本物业服务区域内的共用部位、共用设施设备。物业服务企业应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，和建设单位对物业服务区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。

（适用临时管理规约）承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在30日内予以整改。

（适用管理规约）业主大会依法选聘了新物业服务企业的，被解聘的原物业服务企业在退出物业服务区域时，业主委员会应当和新物业服务企业对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，双方应当签订物业承接查验协议。

第七条  （适用临时管理规约）对本物业服务区域内共用部位、共用设施设备现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单、排水管网平面图、买卖合同复印件，共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）共用部位、共用设施设备的质量保修文件和使用说明文件；

（四）供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；

（五）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

（适用临时管理规约）未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第八条 （适用临时管理规约）物业服务企业与建设单位应当对共用部位、共用设施设备进行现场查验，但建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等设施设备除外。

（适用临时管理规约）物业服务企业与建设单位应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业交接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细、共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。

（适用临时管理规约）物业项目分期开发建设的，物业服务企业与建设单位可以根据开发进度分期办理物业交接手续，在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

（适用临时管理规约）物业服务企业不得承接未经查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

 

第三章  业主的权利和义务

 

第九条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利，并承担相应的义务。

第十条  业主在本物业服务区域内，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）参加业主大会会议，行使表决权；

（四）推荐或者自荐业主委员会委员的候选人，选举业主委员会，并享有被选举权；推荐或者自荐物业管理委员会的业主代表；

（五）监督业主委员会和物业管理委员会的工作；

（六）监督物业服务人履行物业服务合同；

（七）对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；

（八）监督维修资金和共有资金的管理和使用；

（九）法律、法规规定的其他权利。

第十一条  业主在本物业服务区域内，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业服务区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（五）按照规定交纳维修资金；

（六）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

 

第四章 物业的装修

 

第十二条  本物业服务区域内业主、物业使用人对房屋室内进行装饰装修的，应当在装饰装修工程开工前告知物业服务人，并提供下列资料：

（一）业主、物业使用人身份证件，不动产权证明材料或者证明其合法权益的有效凭证；

（二）物业使用人申请装饰装修的，需提交业主同意装饰装修的文书；

（三）装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，以及超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，装饰装修方案应当包括原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；涉及排水管道变动的，装饰装修方案应当包括排水管道变动、接驳的设计图纸；

（四）依法需要取得施工许可的建设工程，应当按照规定提交消防设计意见书或者满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。

业主、物业使用人提交的装饰装修方案、设计方案违反法律、法规等规定以及管理规约的约定，或者未取得相关行政管理部门批准文件的，物业服务人应当告知其修改相应方案、取得相关批准文件后施工。

第十三条  业主、物业使用人和装饰装修企业，应当与物业服务人签订装饰装修管理服务协议。协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）装饰装修材料的搬运，装饰装修废弃物的分类、收集、堆放、清运处置方案；

（五）排水设施、房屋外立面设施、防盗窗、室外空调器及其支架的安装要求；

（六）物业服务人提供有偿服务的项目和具体价格；

    （七）违约责任；

（八）其他需要约定的事项。

装饰装修工程施工前，业主、物业使用人、物业服务人应当将前款第一项、第二项、第三项的内容告知邻里。

第十四条  物业服务人应当按照装饰装修服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，为装饰装修材料的搬运和装饰装修废弃物的处置提供明确指引。

装饰装修期间，业主、物业使用人或者装饰装修企业应当配合物业服务人对装饰装修现场进行检查。物业服务人发现有违反装饰装修服务协议或者违反法律、法规等规定以及管理规约行为的，应当及时予以劝阻、制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

装饰装修造成共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人、装饰装修企业应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第十五条  物业服务人及其工作人员在装饰装修活动中不得有下列行为：

（一）指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；

（二）索取不正当利益；

（三）无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工；

（四）无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业服务区域；

（五）法律、法规等规定的其他禁止性行为。

第十六条  业主、物业使用人、装饰装修企业实施装饰装修的具体时间如下：

作业时间：上午     至     ，下午     至     。

拆打时间：上午     至     ，下午     至     。

原则上不允许在节假日以及周六、周日进行装修。因特殊情况需要装修，应取得相邻业主及物业服务人同意，并应视具体情况相应缩短装饰装修时间。

 

第五章  业主的共同利益

 

第十七条  为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务人以下权利：

1.根据物业管理相关法律法规和本（临时）管理规约的规定，由物业服务人制定共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；

2.以告知、规劝、公示、            等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理相关法律法规和本（临时）管理规约的行为；

3.                                      ；

4.                                      。

第十八条  利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，依法办理有关手续。

利用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经本管理规约第四十七条规定比例的业主同意。

第十九条  本物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：

（一）利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；

（三）共用部位被依法征收的补偿费；

（四）共有资金产生的孳息；

（五）其他合法收入。

第二十条  共有资金管理单位由业主共同决定，可以是业主委员会、物业服务人或者其他单位。

有业主委员会的，共有资金管理单位由业主大会决定。

没有业主委员会的，经物业服务区域内业主共同决定，物业服务企业可以作为共有资金管理单位。

业主委员会是共有资金管理单位的，负责管理共有资金或者办理共有资金账户手续的人应当是业主委员会委员、候补委员、业主委员会聘请的专职工作人员，不得由其他人管理共有资金或者办理共有资金账户手续。

第二十一条  共有资金财务管理制度由业主共同决定。

共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定和共有资金财务管理制度，设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。

共有资金管理单位设置会计账户，应当以物业服务区域为单位设账，可以按照幢设分户账。

共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金的会计资料。

第二十二条  共有资金管理单位应当按照《广州市业主共有资金管理办法》等相关规定，以本物业服务区域为单位在市住房城乡建设行政管理部门确定的维修资金专户管理银行开立一个共有资金账户；账户开户单位是共有资金管理单位，账户应当注明物业服务区域名称和共有资金性质。不得以个人名义开立共有资金账户。

共有资金管理单位是业主委员会的，在银行开立的是共有资金基本存款账户，基本存款账户名称应当使用街道办事处、镇人民政府为业主委员会出具备案回执所注明的业主委员会名称；共有资金管理单位是物业服务人或者其他单位的，在银行开立的是共有资金专用存款账户，专用存款账户名称应当设为“物业服务人或者其他单位的名称+物业服务区域名称+共有资金”。

共有资金管理单位银行结算账户的预留签章应当与共有资金管理单位名称一致。共有资金管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。

第二十三条  共有资金账户需开通网上银行等电子支付渠道的，应当经业主共同决定。

共有资金账户开通电子支付渠道的，共有资金管理单位应当开立录入支付信息、复核支付信息两个以上的电子支付密匙，并分别由共有资金管理单位的不同人持有。共有资金管理单位应当建立电子支付资金管理制度，规范录入资金支付信息、复核资金支付信息的行为。

通过电子支付渠道使用共有资金的，应当符合《广州市物业管理条例》第九十六条规定，并在电子支付共有资金的3日内，将电子支付的相关情况向全体业主公开。

第二十四条 共有资金管理单位开立共有资金账户、变更账户相关信息的，应当遵守《广州市业主共有资金管理办法》的相关规定。

第二十五条  业主共同决定新共有资金管理单位的，原共有资金管理单位应当自业主共同决定生效之日起30日内，将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户。

前期物业服务合同或者物业服务合同终止，且合同终止时物业服务人是共有资金管理单位的，物业服务人应当在物业服务合同终止之日起15日内，将所有共有资金移交给业主委员会。

第二十六条  原业主委员会的任期届满、全体委员集体辞职或者被依法罢免，但未成立新一届业主委员会，且原业主委员会在其停止履行职责之日仍是共有资金管理单位的，原业主委员会应当自停止履行职责之日起不得从共有资金账户支付资金；并在停止履行职责之日起3日内，按照《广州市物业管理条例》第四十五条的规定将共有资金移交给居民委员会临时保管。

第二十七条  本物业服务区域业主共有资金用于物业管理的下列支出：

（一）补充维修资金；

（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

（四）对共有资金的审计费用；

（五）支付全体业主的物业服务费；

（六）                              。

业主共有资金除上述用途外，不得将共有资金以现金、购买实物等方式分配给业主。

未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。

    第二十八条  共有资金管理单位可以制定共有资金的使用规则或者年度使用计划，约定共有资金的用途和使用。在使用规则或者使用计划经业主大会决定、业主共同决定后，共有资金管理单位可以按照约定使用共有资金。

共有资金的使用规则或者年度使用计划应当包括共有资金使用的用途、权限、程序、信息公开、监督方式等内容。对大额共有资金的支付，业主、业主委员会、物业管理委员会可以进行监督。大额共有资金的标准、相关要求可以在使用规则或者使用计划中予以明确。

第二十九条  业主共同决定使用共有资金的，共有资金管理单位应当按照《广州市业主共有资金管理办法》第二十一条规定，在开户银行办理共有资金支付的手续。

第三十条  共有资金管理单位应当每月与共有资金账户开户银行核对共有资金账目，并按季度向全体业主公开以下共有资金信息： 

（一） 共有资金账户的开户银行、账号、名称；

（二）共有资金的筹集、结余等相关信息；

（三）共有资金支付的项目、金额等相关信息；

（四）共有资金的筹集、使用和管理的其他情况。

业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起7日内书面答复。

第三十一条  业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以聘请专业机构对共有资金的收支情况进行审计，共有资金管理单位应当依法配合，共有资金开户银行应当予以协助。审计费用在共有资金中列支的，应当经业主共同决定或者业主大会决定。

第三十二条  业主委员会应当持街道办事处（镇人民政府）出具的业主委员会备案回执，向公安机关申请刻制业主委员会、业主大会印章，并自刻制业主委员会、业主大会印章之日起10日内，将印章样式书面报告镇人民政府、街道办事处。业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。

业主委员会、业主大会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字同意。

业主委员会应当在停止履行职责之日起3日内将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等全部移交给新一届业主委员会；未成立新一届业主委员会的，全部移交给居民委员会临时保管。

业主委员会委员职务中止或者终止的，应当自职务中止或者终止之日起3日内将其保管的属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给业主委员会。

第三十三条  业主大会授权业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交经业主大会表决同意的本管理规约。

第三十四条  业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

 

第六章  物业的使用、维护和管理

 

第三十五条  本物业服务区域内按照规划建设的共用部位、共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途。

确需改变共用部位、共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主、业主委员会或者物业服务人依法办理有关手续。

维修、更新共用部位、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

因共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

建设单位、物业服务人不得在属于同一个物业服务区域的保障性住房和商品住房之间设置围栏、绿化、水系及其他物理隔离进行区别对待。

    第三十六条  任何单位、个人不得擅自挖掘物业服务区域内的道路、绿地、其他场地，损害业主的共同利益。

因维修、养护或者公共利益，业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意，并与物业服务人协商确定施工方案，接受物业服务人现场检查。物业服务人确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会的同意。

物业服务人应当向全体业主及时公告施工方案和施工期限。业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临时迁移的共用设施设备，在约定期限内恢复原状。

    第三十七条  任何单位和个人应当维护物业服务区域内建筑物安全，保护共用部位、共用设施设备，维护良好的秩序和环境，不得有下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律、法规等规定以及管理规约，擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、客厅、书房和厨房的上方；

（四）破坏或者擅自改变房屋外立面；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建共用部位；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）损毁树木、园林；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（十）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口；

（十一）乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者从建筑物中抛掷物品；

（十二）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

（十三）违反法律、法规等规定饲养动物；

（十四）擅自变动排水设施、雨污混接、污水直排等违法排水行为；

（十五）违规在人防工程主体结构上穿孔，毁坏或者擅自占用、堵塞人民防空工程功能房及其出入口，破坏人防专有设施设备。

（十六）法律、法规等规定和管理规约禁止的其他行为。

有本条第一款行为之一的，物业服务人、业主委员会有权依照法律、法规等规定以及管理规约、物业服务合同，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务人、业主委员会应当及时报告相关行政管理部门。相关行政管理部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

本条第一款行为侵害业主、物业使用人合法权益的，业主、物业使用人可以依法提起诉讼。业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为提起诉讼。

第三十八条  因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。

房屋保修期限届满后出现渗水影响相邻房屋的，责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。责任人不履行维修义务的，可以由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。因共用设施设备损坏造成渗水的，物业服务人应当及时维修，所需费用在维修资金或者共有资金中列支。

物业服务人、业主委员会、物业管理委员会和居民委员会应当为业主处理渗水纠纷提供协助。

    第三十九条  物业服务人应当按照物业服务合同的约定，对物业服务区域内规划配建的车位、车库提供相应的物业服务，维护停车秩序。车位、车库的所有权人应当按照物业服务合同的约定交纳车位、车库的物业服务费。

车位、车库的所有权人出租车位、车库的，应当区分租金和物业服务费的交纳义务。

     第四十条   业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：

1、       吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；

2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过    公里，禁止鸣笛、练车；

3、机动车应规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；

4、按规定缴纳停车费；

5、禁止擅自在公共停车位上安装任何设置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，防止发生噪音影响他人生活和休息；

6、                                     。

    第四十一条   业主转让、出租物业或者设立居住权时，应当将管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人。转让人、受让人、承租人、居住权人应当自物业转让合同、房屋租赁合同或者居住权合同签订之日起15日内，将物业转让、出租或者设立居住权情况、受让人、承租人或者居住权人的联系方式告知业主委员会和物业服务人。

业主转让物业所有权时，应当与物业服务人结清物业服务费。业主出租物业或者设立居住权时，应当与承租人或者居住权人约定物业服务费的交纳责任。

物业服务人发现物业管理服务区域内的租赁房屋未进行房屋租赁登记备案的，应当提醒房屋租赁当事人依法办理。

    第四十二条  发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务人应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地居委会或派出所或            ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。

第四十三条  物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、消防、治安、防灾管理等有关公共安全法律法规的规定和物业服务合同约定，制定物业服务区域内安全管理制度，设置安全标识，配置安全防范必要的设施及物资，加强安全教育，开展安全检查，消除安全隐患，并协助有关部门做好物业服务区域内安全防范工作。

物业服务人应当按照《保安服务管理条例》等的规定招用保安人员，并建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训。

发生突发性自然灾害、公共卫生事件以及火灾和供水、排水、供电、供气等安全事故时，物业服务人应当采取应急措施，并及时向有关部门和专营服务单位报告，协助做好处置工作。

第四十四条  本物业服务区域应设置电动自行车、电动摩托车停放充电场所，利用业主共用部位设置电动自行车、电动摩托车停放充电场所的，应当经业主大会同意；设置充电场所所需费用可从业主共有资金中列支。

电动自行车、电动摩托车停放充电场所的产权人、物业服务人和使用人应当承担相应的消防安全主体责任，按照消防技术标准配备必要的消防设施、器材并定期维护保养，加强用电安全管理，杜绝违规储存、使用易燃易爆危险品等违法行为，确保场所符合消防安全条件。

第四十五条  禁止在本物业服务区域内的电梯间、消防通道、楼梯间等封闭空间对电动自行车、电动摩托车进行充电，禁止携带电动自行车、电动摩托车乘坐电梯。

 

第七章  违约责任

 

第四十六条  本物业服务区域内的任何单位和个人违反本规约的约定，造成其他业主的物业损害或者导致业主共同利益受损的，其他业主、物业使用人、业主委员会和物业服务人可依据本规约向相关行政管理部门投诉或者向人民法院提起诉讼。

业主拒付物业服务费、不支持本规约分摊费用以及实施其他损害业主共同利益行为的，业主大会可以对其如下共同管理权的行使予以限制： 。

  

第八章  附则

 

第四十七条  本管理规约约定的业主大会决定或者业主共同决定的事项及相应表决规则，按照《广州市物业管理条例》第二十二条规定执行。

业主大会决定或者业主共同决定的事项包括：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；   

（九）物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（十）                                       。

业主大会或者业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条第二款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条第二款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定本条第二款规定的事项。

第四十八条  本规约中下列用语的含义是指：

（一）专有部分，是指具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间；

（二）共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的部位，一般包括建筑物的基础、承重结构（包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，电梯井、架空层、避难层、设备层或者设备间等结构部分，绿地、道路、公共场所、物业服务用房，权属为业主共有的人防工程等；

（三）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的附属设施设备，一般包括电梯设备、共用供排水设施（包括建筑区划内共用的管道、管渠、出户管、接户井、接驳井、检查井、水质检测井、雨水口、泵房、水箱、加压水泵、闸门井、雨水径流控制设施、隔油池、沉淀池等供排水设施设备）、公共照明设施（包括照明供电线路、路灯）、安防设施、消防设施、通信设施（包括通信线路、通信管道、通信暗管）、避雷设施、环境卫生设施、燃气管道（包括调压柜（箱）、阀门）、沟渠、池、井、信报箱、宣传栏等；

（四）物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

第四十九条  本管理规约自业主大会于    年   月   日表决通过生效之日起实施。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2

业主大会议事规则

（示范文本）

 

第一章  总则

 

第一条  为维护本物业服务区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广州市物业管理条例》《广州市业主决策电子投票规则》等有关规定，制定本物业服务区域业主大会议事规则。

第二条  业主大会名称                。

第三条  本物业服务区域基本情况

物业服务区域名称：

物业服务区域地址：

物业类型：

建筑物总面积：

物业服务区域四至范围：

物业服务用房坐落位置：

物业服务用房面积：

    第四条 本议事规则经业主大会依法表决通过后，对全体业主、物业使用人具有约束力。

 

第二章  业主大会

 

第五条  业主大会由本物业服务区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业服务活动中的合法权益，依法决定本物业服务区域内与物业服务有关的共有和共同管理重大事项。

一个物业服务区域成立一个业主大会。

第六条  按照《广州市物业管理条例》第二十二条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务人或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；   

（九）物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员补贴标准，以及专职工作人员的数量和补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（十）                                       。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条第一款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项。

第七条  业主大会拟选聘物业服务人的，未被业主大会解聘的原物业服务人可以作为业主大会会议表决的候选物业服务人，其他候选物业服务人按照以下第   种方式产生：

（一）业主委员会公开发布选聘物业服务人的招标公告，委托招标代理机构对符合招标公告约定报名条件的物业服务人进行评标，按照评标结果确定候选物业服务人；

（二）业主委员会公开发布选聘物业服务人的招标公告，由业主委员会会同     名业主代表按照招标公告约定，共同对报名的物业服务人进行评审，确定候选物业服务人；

（三）                                        。

业主委员会组织召开业主大会会议，对确定的候选物业服务人进行表决。

第八条  业主大会应当按照本议事规则第六条的规定进行表决，未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。在本物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主的共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。

第九条  业主大会按照下列方式确定专有部分面积、专有部分总面积和业主人数、业主总人数：

    （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分总面积，按照专有部分面积的总和计算；

（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项规定的总和计算。

第十条  专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推选一人行使表决权。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。

业主为法人的，由其法定代表人行使表决权。业主为非法人组织的，由非法人组织确定的代表人行使表决权。法人业主、非法人组织业主及其派出的代表应当依法行使表决权，积极参与业主投票表决。

业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

第十一条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开       次，时间为         。

有下列情形之一的，业主大会会议组织者应当在30日内组织召开业主大会临时会议：

（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大会会议；

（二）业主委员会或者物业管理委员会决定召开；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

（四）本议事规则约定的             情形。

第十二条  业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备。业主大会会议组织者做好开会前的准备工作。草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、地点、议程，确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和专有部分总面积。

（二）公示事项。业主大会会议组织者应当于会议召开30日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、业主委员会委员候选人等事项在小区显著位置向全体业主公示，公示期不少于15日。因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的，可以于会议召开前通知全体业主并告知临时召开的事由。业主大会会议组织者可同步通过微信群、公众号等线上方式向全体业主推送公示事项。

本物业服务区域公示地点为：                  。

（三）征询意见。公示期间，业主大会会议组织者应当通过召开座谈会等方式听取业主意见并集体讨论。业主对公示事项有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向业主委员会提出，业主大会会议组织者应当自收到异议之日起5日内处理并答复。经核实异议成立的，业主大会会议组织者应当调整会议召开时间，并重新公示。

（四）组织表决。采用以下第      种形式：

1.本物业服务区域已建立业主决策电子投票数据库的，业主大会应当采用业主决策电子投票系统进行表决。采用业主决策电子投票系统进行表决的，业主大会会议表决的投票期限不超过30日，应当按照《广州市业主决策电子投票规则》等有关规定召开。

2.本物业服务区域未建立业主决策电子投票数据库的，业主大会可以采用书面征求意见的形式进行表决，采用书面征求意见形式的，业主大会会议表决的投票期限不超过60日。

3.本物业服务区域未建立业主决策电子投票数据库的，业主大会可以采用集体讨论的形式进行表决，采用集体讨论形式的，业主大会会议当场表决。

（五）监票计票。

业主大会会议采用集体讨论、书面征求意见形式的，业主大会会议组织者应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票。业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。

采用集体讨论形式的，业主大会会议组织者应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票。

  采用书面征求意见形式的，通过以下第    种方式回收选票：1.设立票箱。2.上门回收。3.业主通过挂号信回寄。4.           。业主大会会议组织者应当于业主大会会议投票期限届满之日起30日内完成选票、表决票的统计。业主委员会应当在表决结果公示前将选票、表决票交由镇人民政府、街道办事处临时保管。

（六）公示表决结果。业主大会会议组织者应当自业主大会会议表决结果产生之日起7日内公示表决结果。

采用电子投票形式的，表决结果公示期为15日。

采用书面征求意见形式的，表决结果公示期为30日。采用集体讨论形式的，表决结果公示期为15日。

    第十三条  业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式，业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。以书面征求意见、集体讨论形式投票的，业主应当出示不动产权属证明或者其他证明业主身份的材料，选票、表决票应当由有表决权的业主签名。

任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。业主委员会应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书，以备查询，保管期限不少于5年。

第十四条  业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。

业主大会会议组织者逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条第一款规定的，业主可以向镇人民政府、街道办事处申诉。

业主大会会议表决结果生效日期按照《广州市物业管理条例》第三十三条规定执行。

第十五条  对业主大会会议表决结果有异议的，异议提出人应当在表决结果公示期间以书面形式实名向镇人民政府、街道办事处提出,并出示身份证明、不动产权属证明等相关证明材料。

 

第三章  业主委员会

 

   第十六条  本物业服务区域需要成立首届业主委员会的，业主应当按照《广州市物业管理条例》，依法向物业所在地的镇人民政府、街道办事处申请成立物业管理委员会；由物业管理委员会按照《广州市物业管理条例》，负责筹备成立首届业主委员会。

    第十七条  业主委员会是业主大会的执行机构，对全体业主负责，接受业主监督，业主委员会依法履行下列职责：

（一）组织召开业主大会会议，执行业主大会的决定和决议；

（二）定期向业主大会报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（三）拟订物业服务合同草案，并提交业主大会决定；

（四）根据业主大会决定，与续聘或者选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（六）监督管理规约的实施；

（七）将业主大会会议、业主委员会会议的记录，以及履职期间产生和保管的其他文件资料建立档案并妥善保管；

（八）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）每半年公布业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车服务费的情况；

（十）配合相关行政管理部门和镇人民政府、街道办事处、居民委员会，做好物业服务区域内秩序维护、社区治理和公益宣传等工作，接受相关行政管理部门、镇人民政府、街道办事处、居民委员会的指导和监督；

（十一）本议事规则约定的                     职责。

 第十八条  业主委员会委员、候补委员应当从符合下列条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（三）按照有关规定或者约定交纳维修资金以及需业主共同分摊的费用，且未欠交物业服务费；

（四）本人及其近亲属未在为本物业服务区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（五）遵守法律法规和管理规约，履行业主义务，无损害业主共同利益的行为；

（六）本议事规则约定的                      其他条件。

业主大会会议组织者应当审查业主委员会委员候选人的资格条件，不符合前款条件的，不得列入业主委员会委员候选人名单。

第十九条  业主大会会议组织者可以采取业主联名推荐、业主自荐或者由社区党组织、居民委员会推荐等方式产生业主委员会委员候选人。鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。

第二十条  业主委员会由         名（五至十五人单数）委员组成，（户数一百户以下的,业主委员会可以由三人组成），每届任期不超过5年。业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到本款约定人数，但已达到五人（含五人）以上的，业主委员会成立；业主委员会应当按照本议事规则约定，组织召开业主大会会议，补选业主委员会委员。业主委员会任期届满当日自行解散，不得继续履行职责。

修改业主大会议事规则约定业主委员会任期的，任期内业主委员会的任期按照修改后的议事规则确定。

业主委员会应当自成立之日起10日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。业主委员会委员的任期与每届业主委员会任期相同，委员可以连选连任。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以当选业主委员会候补委员，候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。

第二十一条  业主委员会委员人数低于本议事规则约定的人数时，由候补委员按照得票数依次递补。

按照前款规定递补后，业主委员会人数未达到本议事规则第二十条第一款规定的最低人数要求的，按照《广州市物业管理条例》第三十八条规定，由居民委员会或者业主委员会组织召开业主大会会议补选。

后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第二十二条  业主委员会应当于选举（含换届）产生之日起30日内，按照《广州市物业管理条例》第三十九条规定向镇人民政府（街道办事处）备案。

管理规约、业主大会议事规则修改，或者业主委员会委员、候补委员更换的，业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理变更备案。

第二十三条  业主委员会会议由主任或者副主任组织召开。经三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的，由提议的委员组织召开。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意并签字确认。业主委员会应当自作出决定之日起7日内通告全体业主。业主委员会会议的书面记录应当妥善保存，保存时间为5年。

业主委员会召开会议讨论重大事项时，应当邀请居民委员会参加，并接受居民委员会的指导。

本物业服务区域内的出租面积达到      %的，应当邀请租户代表列席业主委员会会议。

    第二十四条   业主委员会应按照业主大会决定的专职工作人员数量和补贴标准，向本物业服务区域业主或社会招聘专职工作人员。

第二十五条  业主委员会应当向全体业主公布下列信息：

（一）业主委员会的委员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会、业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）业主委员会工作经费的预算和结算情况；

（六）业主大会决定由业主委员会管理维修资金或者共有资金的，维修资金或者共有资金的筹集、使用、管理等情况；

（七）本议事规则约定                其他信息。

本条第一款规定信息有变更的，业主委员会应当自变更之日起7日内重新公布。

业主委员会应当按照《广州市物业管理条例》第四十一条规定，在本市物业管理信息平台填报、更新本条第一款规定的信息。

第二十六条  业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产，未按照规定移交属于业主大会和业主委员会的有关财物；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务人减免物业服务费；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；

（七）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；

（八）未按照本条例规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章；

（九）本议事规则约定的              其他行为。

业主委员会的委员、候补委员有本条第一款规定行为之一的，业主委员会应当自发现之日起10日内召开业主委员会会议，作出中止其委员职务的决定，并提请业主大会会议决定终止其委员职务，但已按本议事规则第二十七条规定自行终止职务的除外。

专职工作人员有本条第一款规定行为之一的，业主委员会应当自发现之日起10日内召开业主委员会会议作出终止其职务的决定，并将决定通告全体业主。

第二十七条  业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）因物业转让等原因丧失业主身份的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）任职期间因违反《广州市物业管理条例》受到行政处罚的；

（五）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）本议事规则约定的                 其他情形。

业主委员会应当及时将委员、候补委员职务终止情况通告全体业主。

第二十八条  业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的，业主可以按照《广州市物业管理条例》第四十七条规定，向街道办事处、镇人民政府申请成立物业管理委员会，由物业管理委员会组织换届选举业主委员会。

第二十九条  业主委员会应当在停止履行职责之日起3日内将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等全部移交给新一届业主委员会；未成立新一届业主委员会的，全部移交给居民委员会临时保管。

业主委员会委员职务中止或者终止的，应当自职务中止或者终止之日起3日内将其保管的属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给业主委员会。

第三十条  业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理，应当按照管理规约中业主共有资金的约定和有关法律法规等规定执行。

第三十一条  业主委员会应当建立工作档案，明确存档负责人。工作档案应当包括以下内容：

    （一）业主大会会议、业主委员会会议的记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

    （三）业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同；

    （四）业主委员会选举及备案资料；

    （五）维修资金筹集及使用等相关资料；

    （六）业主共有资金筹集及使用等相关资料；

    （七）业主及业主代表名册；

    （八）业主意见及建议；

    （九）政府相关部门下发的文件；

（十）需要保存的                    其他资料。

第三十二条  任何单位或者个人不得阻挠业主依法召开业主大会会议或者成立业主委员会。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销其决定。

第三十三条  业主委员会委员、候补委员、专职工作人员应当遵守《广州市物业管理条例》等相关规定和本议事规则的约定，有违反相关规定或者约定行为的，依法承担相应法律责任。

 

第四章  附  则

第三十四条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利，并承担相应的义务。

第三十五条  本议事规则所称的业主大会会议组织者，是指依法组织召开业主大会会议的机构，包括：业主委员会、物业管理委员会、居民委员会等。

第三十六条  本议事规则所称的专有部分，是指具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间。

第三十七条  本议事规则和本议事规则的修订经业主大会会议表决通过后生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会表决通过的补充内容为本规则的组成部分。

    第三十八条  本议事规则自业主大会于    年   月   日表决通过生效之日起实施。