广州市住房和城乡建设局关于贯彻实施《广州市物业管理条例》的意见

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

各相关单位：

为贯彻实施《广州市物业管理条例》，做好《广州市物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）等本市法规、政府规章、规范性文件的衔接工作，利于业主、物业使用人、业主委员会、物业管理委员会、建设单位、物业服务人、行政管理部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会等个人、单位理解和执行《广州市物业管理条例》（以下简称“《条例》”），现就《条例》的实施提出以下意见：

一、同一事项的法律适用

按照《中华人民共和国立法法》等规定，在《条例》施行后，《条例》与《办法》等本市法规、政府规章、规范性文件之间对同一事项的规定不一致的，适用《条例》的规定。

二、物业服务区域的划定或备案

（一）在《条例》施行后，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，其物业服务区域的确定按照《条例》第十二条第一款规定执行。

（二）在《条例》施行后，土地使用权已划拨、已出让的新开发建设项目但尚未划定物业服务区域的，以及已实施物业管理的建设项目但尚未划定物业服务区域的，应当按照《广东省物业管理条例》第八条第一款、第二款、第三款的规定，分别由建设单位、物业服务人、街道办事处或者镇人民政府向区住房建设行政主管部门申请办理区域备案手续。

（三）备案需提交的资料，在《办法》未废止前，可以按照《办法》的规定执行；在《办法》废止之日起，由市住房城乡建设局另行制定后颁布。

三、首次业主大会筹备组的期限

在《条例》施行前，首次业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）已成立，且在《条例》施行后工作期限未届满的，筹备组的工作期限按照《办法》第三十三条规定执行，筹备组自工作期限届满之日起解散。

在《条例》施行后工作期限未届满的筹备组，可以继续筹备成立首届业主委员会工作，但应当按照《条例》的规定组织召开业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》，组织选举首届业主委员会委员。

在《条例》施行后存在工作期限未届满的筹备组，又有业主申请成立物业管理委员会的，可以按照《条例》第四十七条等规定成立物业管理委员会。筹备组在其工作期限内负责筹备成立首届业主委员会。在筹备组工作期限届满且未成立首届业主委员会的，由物业管理委员会负责筹备成立首届业主委员会。

四、业主共同决定或者业主大会的表决规则

在《条例》施行前，《办法》第三十四条第一款规定业主共同决定事项已投票结束的，表决规则适用于《办法》第三十四条第二款等相关规定。

在《条例》施行后，《条例》第二十二条第一款规定的业主共同决定事项，应当按照《条例》第二十二条第二款、第二十八条、第二十九条、第三十条等规定进行表决。

五、管理规约和议事规则的修改

在《条例》施行前，经业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件，其约定的相关事项与《条例》规定不相符的，业主委员会应当在《条例》施行后，按照《条例》的规定修改管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件，并提交业主大会表决。

街道办事处、镇人民政府应当会同区住房建设行政管理部门，指导业主委员会按照《条例》的规定修改管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件。对拒不修改管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件的，街道办事处、镇人民政府应当责令业主大会、业主委员会限期修改或者撤销管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件中违反《条例》的相关内容。

六、业主委员会的选举和换届

（一）成立物业管理委员会

业主需要成立首届业主委员会的，应当按照《条例》第四十七条的规定，先向街道办事处、镇人民政府申请成立物业管理委员会。街道办事处、镇人民政府应当主动听取业主意见，加强物业管理委员会制度的宣传，动员业主、特别是动员党员业主支持并报名参加物业管理委员会，依法组织成立物业管理委员会。

（二）筹备成立首届业主委员会

物业管理委员会应当按照《条例》的规定，起草管理规约、业主大会议事规则，通过召开座谈会等有效方式，听取业主对管理规约、业主大会议事规则草案的意见并集体讨论，在草案成熟后提交业主大会表决。

物业管理委员会应当按照《条例》相关规定和业主大会议事规则约定，组织产生首届业主委员会委员候选人，要鼓励和支持党员业主报名参选业主委员会委员；候选人符合《条例》规定和业主大会议事规则约定的，提交业主大会表决。

（三）依法刻制、管理和使用印章

业主委员会应当按照《条例》第三十九条第三款等规定刻制、管理和使用业主大会、业主委员会的印章，并自刻制印章之日起10日内，将印章样式书面报告街道办事处、镇人民政府。同时，业主委员会应当在管理规约中明确印章管理制度，依法依规管理和使用印章。

区住房建设行政管理部门应当会同街道办事处、镇人民政府加强对业主大会、业主委员会印章的监督管理工作，对未按照《条例》规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章的行为，依照《条例》第一百零一条的规定查处。

（四）换届选举业主委员会

按照《广东省物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的，业主可以按照《条例》第四十七条规定，向街道办事处、镇人民政府申请成立物业管理委员会，由物业管理委员会组织换届选举业主委员会。

七、物业管理的备案和信息填报

在《条例》施行后，建设单位、物业服务人需要备案的有：《广东省物业管理条例》第八条第一款、第二款规定的物业服务区域备案，《条例》第三十九条第一款规定的业主委员会备案和《条例》第八十二条第一款规定的业主大会决定自行管理备案。

《条例》取消了《办法》规定的前期物业管理中标备案、前期物业服务合同备案、承接查验备案和物业服务合同备案，《条例》第五十四条、第六十条、第七十七条规定了建设单位、物业服务企业，应当在规定时间内、在本市物业管理信息平台填报前期物业管理招标、承接查验和合同等相关信息。

八、督促建设单位履行相关义务

各区住房建设行政管理部门、市物业专项维修资金管理中心应当按照《条例》第十六条规定，第五十四条至第六十四条、第九十一条等相关规定，督促建设单位履行１０项主要义务：包括配建物业服务用房、选聘前期物业服务企业、制定临时管理规约、与物业服务企业进行承接查验、向物业服务企业移交相关资料、向物业买受人交付承接查验协议、和物业买受人签署物业交付文件、将共有部分申请登记为业主共有、设置并公开建设工程总平面图、交存首期维修资金的义务。

各区住房建设行政管理部门应当在建设单位销售首套房屋、向业主交付首套房屋等关键节点，核查建设单位有无履行相应义务；市物业专项维修资金管理中心应当在建设单位办理物业所有权首次登记时，核查建设单位有无履行交存首期维修资金的义务。

九、督促物业服务人履行相关义务

各区住房建设行政管理部门应当按照《条例》第四章、第五章、第六章的相关规定，督促物业服务人履行10项主要义务：包括与建设单位进行承接查验、执行物业服务合同约定服务事项、答复业主对物业服务情况提出的询问、劝阻并制止违反管理规约行为、配合基层政府做好社会治理、制定相应安全管理制度并组织实施、执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施、建立完善档案制度、公开服务信息、公开物业服务费信息的义务。

十、加强物业管理活动的监督管理

各区住房建设行政管理部门应当会同街道办事处、镇人民政府及相关职能部门，督促业主、物业使用人、业主委员会、物业管理委员会、建设单位、物业服务人依法开展物业管理活动，对新建项目物业服务用房配置、新建项目承接查验、业主收楼、共有部分登记、设置并公开建设工程总平面图、信息填报及公开、物业服务费公开、业主大会会议、共有资金、新旧物业交接等10个重点环节加强监督管理，对发生的违规行为依法查处违规行为，切实维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益。

广州市住房和城乡建设局

2021年1月18日