广州市住房和城乡建设局关于印发广州市业主共有资金管理办法的通知

 

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

 

穗建规字〔2021〕6号

 

各有关单位：

我局制定了《广州市业主共有资金管理办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向我局反映。

特此通知。

 

广州市住房和城乡建设局

2021年6月14日

 

广州市业主共有资金管理办法

 

第一条 为了规范物业服务区域内共有资金的筹集、使用和管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《人民币银行结算账户管理办法》《广州市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动中共有资金的筹集、使用和管理。

本办法所称共有资金，是指物业服务区域内依法属于全体业主共同所有的资金。

第三条 市住房建设行政主管部门组织实施本办法，负责全市共有资金的指导和监督管理工作，制定共有资金结算账户管理协议的示范文本。

区住房建设行政主管部门负责本辖区共有资金的指导和监督管理工作。

财政行政管理部门按照职责负责共有资金财务管理的监督工作。

街道办事处、镇人民政府会同居民委员会负责指导和监督本辖区共有资金的筹集、管理和使用工作。

第四条 业主、业主委员会、物业管理委员会可以依法监督共有资金的筹集、管理和使用。

共有资金开户银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》和本办法等相关规定，在核实共有资金管理单位的相关材料后，规范办理共有资金结算账户（以下简称“共有资金账户”）的开立、变更、撤销、资金结算和暂时停止支付业务等手续。

在审计机构对共有资金进行审计、行政部门对共有资金管理单位或者个人进行监督管理时，共有资金开户银行应当予以协助。

第五条 下列资金属于共有资金：

（一）利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；

（三）共用部位被依法征收的补偿费；

（四）共有资金产生的孳息；

（五）其他合法收入。

第六条 共有资金管理单位由业主共同决定，可以是业主委员会、物业服务人或者其他单位。

有业主委员会的，共有资金管理单位由业主大会决定。

没有业主委员会的，经物业服务区域内业主共同决定，物业服务人可以作为共有资金管理单位。

业主委员会是共有资金管理单位的，负责管理共有资金或者办理共有资金账户手续的人应当是业主委员会委员、候补委员、业主委员会聘请的专职工作人员，不得由其他人管理共有资金或者办理共有资金账户手续。

第七条 共有资金财务管理制度由业主共同决定。

共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定和共有资金财务管理制度，设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。

共有资金管理单位设置会计账户，应当以物业服务区域为单位设账，可以按照幢设分户账。

共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金的会计资料。

第八条 共有资金管理单位应当以物业服务区域为单位在一家商业银行开立一个共有资金账户，提倡在市住房建设行政主管部门确定的维修资金专户管理银行开立账户；账户开户单位是共有资金管理单位，账户应当注明物业服务区域名称和共有资金性质。不得以个人名义开立共有资金账户。

共有资金管理单位是业主委员会的，在银行开立的是共有资金基本存款账户，基本存款账户名称应当使用街道办事处、镇人民政府为业主委员会出具备案回执所注明的业主委员会名称；共有资金管理单位是物业服务人或者其他单位的，在银行开立的是共有资金专用存款账户，专用存款账户名称应当设为“物业服务人或者其他单位的名称+物业服务区域名称+共有资金”。

共有资金管理单位银行结算账户的预留签章应当与共有资金管理单位名称一致。共有资金管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。

本办法施行前，业主委员会、物业服务企业已在银行开立账户管理利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益的，业主委员会、物业服务企业应当按照本办法规定在开户银行完善账户开户资料或者办理相应变更手续。

第九条 共有资金管理单位和开户银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》《广州市物业管理条例》和本办法等相关规定，参照市住房建设行政主管部门制定的共有资金账户管理协议示范文本，签订共有资金账户管理协议，明确双方权利、义务和责任。

共有资金账户管理协议应当对共有资金账户的开立、变更、撤销、支付结算和暂时停止支付业务等事项依法作出约定。

第十条 共有资金账户需开通网上银行等电子支付渠道的，应当经业主共同决定。

共有资金账户开通电子支付渠道的，共有资金管理单位应当开立录入支付信息、复核支付信息两个以上的电子支付密匙，并分别由共有资金管理单位的不同人持有。共有资金管理单位应当建立电子支付资金管理制度，规范录入资金支付信息、复核资金支付信息的行为。

通过电子支付渠道使用共有资金的，应当符合《广州市物业管理条例》第九十六条规定，并在电子支付共有资金的3日内，将电子支付的相关情况向全体业主公开。

第十一条 在共有资金账户存续期间，开户银行应当按照《人民银行结算账户管理办法》相关规定对共有资金账户进行年检。

开户银行除要求共有资金管理单位按照本办法第十二条、第十三条的规定重新提供开户材料进行年检外，还可以通过获取政府公开信息等措施对共有资金管理单位开户材料的真实性、完整性、有效性进行审核。

开户银行对共有资金账户年检时发现共有资金管理单位不符合开户条件的，应当撤销共有资金管理单位的银行结算账户。

第十二条 物业服务人或者其他单位开立共有资金账户的，应当向开户银行提供下列材料：

（一）营业执照；

（二）基本存款账户开户许可证或者基本存款账户信息；

（三）业主共同决定或者业主大会决定由物业服务人或者其他单位管理共有资金的有效证明材料之一，材料包括但不限于前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约、业主共同决定、业主大会决定等；

（四）共有资金账户需要开通电子支付渠道的，提供业主共同决定或者业主大会决定由物业服务人或者其他单位开通共有资金账户电子支付渠道的有效证明材料之一，材料包括但不限于业主共同决定、业主大会决定；

（五）共有资金账户需要开通电子支付渠道的，提供电子支付密钥持有人的身份证件，并加盖物业服务人或者其他单位印章；。

（六）开户银行需要的其他必要材料。

业主共同决定的材料是经法定比例业主同意由物业服务人管理共有资金、开通共有资金账户电子支付渠道的通告文书，并加盖物业服务人或者其他单位公章。业主大会决定的材料是业主大会决定由物业服务人或者其他单位管理共有资金、开通共有资金账户电子支付渠道的通告文书，并加盖业主大会印章。

物业服务人或者其他单位开立的共有资金账户相关事项发生变更，应当按照与开户银行签订的共有资金账户管理协议办理变更手续。

开户银行可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府或者居民委员会，核实业主共同决定或者业主大会决定由物业服务人或者其他单位管理共有资金的相关材料。

第十三条 业主委员会开立共有资金账户的，应当向开户银行提供下列材料：

（一）街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执；

（二）业主大会决定由业主委员会管理共有资金的通告，并加盖业主大会印章；

（三）业主委员会决定业主委员会主任的通告文书，并加盖业主委员会印章；

（四）业主委员会决定由业主委员会主任办理开立共有资金账户手续的，提供业主委员会作出相应决定的通告文书和业主委员会主任身份证件，并全部加盖业主委员会印章；

（五）业主委员会决定由业主委员会主任委托代理人办理开立共有资金账户手续的，提供业主委员会作出相应决定的通告文书、业主委员会主任委托书、业主委员会主任身份证件和代理人身份证件，并全部加盖业主委员会印章；

（六）业主大会决定由业主委员会开通共有资金账户电子支付渠道的，提供业主大会作出相应决定的通告文书和电子支付密钥持有人的身份证件，通告文书加盖业主大会印章，身份证件加盖业主委员会印章；

（七）开户银行需要的其他必要材料。

业主委员会主任委托办理共有资金账户手续的代理人应当是本办法第六条第四款规定的人员。

共有资金账户的预留签章为业主委员会印章和业主委员会主任或者主任委托代理人的签章。

开户银行应当登记业主委员会备案回执注明的任职期限。开户银行应当向物业所在地的街道办事处、镇人民政府或者居民委员会核实业主委员会提供的相关材料。

第十四条 业主共同决定新共有资金管理单位的，原共有资金管理单位应当自业主共同决定生效之日起30日内，将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户。

前期物业服务合同或者物业服务合同终止，且合同终止时物业服务人是共有资金管理单位的，物业服务人应当在物业服务合同终止之日起15日内，将所有共有资金移交给业主委员会。

符合前两款规定情形之一的，新共有资金管理单位应当在业主共同决定或者业主大会决定生效之日起3日内，持下列材料将更换共有资金管理单位的情况，通知原共有资金管理单位存放共有资金的开户银行：

（一）符合本条第一款规定的，提供业主大会决定新共有资金管理单位的通告文书，并加盖业主大会印章；

（二）符合本条第二款规定的，提供物业服务合同终止的通告，并加盖业主大会印章；

（三）新共有资金管理单位是业主委员会的，提供街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执

（四）新共有资金管理单位是物业服务人或者其他单位的，提供物业服务人或者其他单位营业执照；

（五）新共有资金管理单位委托代理人的委托书及代理人的有效身份证件，并加盖相应管理单位印章；

（六）开户银行需要的其他必要材料。

符合前三款规定情形的，除原共有资金管理单位将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户外，开户银行不得为原共有资金管理单位办理共有资金账户的支付业务。

第十五条 共有资金管理单位是业主委员会，且任期内业主委员会决定变更业主委员会主任或者变更业主委员会主任委托办理共有资金账户手续代理人的，业主委员会应当自作出决定之日起3日内，持下列材料在开户银行办理账户变更手续：

（一）变更业主委员会主任，且业主委员会决定由业主委员会新主任办理共有资金账户手续的，提供街道办事处、镇人民政府出具的备案变更回执、业主委员会作出相应决定的通告文书和业主委员会新主任身份证件，通告文书和身份证件加盖业主委员会印章；

（二）变更业主委员会主任委托办理共有资金账户手续代理人的，提供业主委员会作出相应决定的通告文书、业主委员会主任委托书、业主委员会主任身份证件和新代理人身份证件，并全部加盖业主委员会印章；

（三）开户银行需要的其他必要材料。

共有资金管理单位是业主委员会，且在业主委员会任期届满前已换届成立新一届业主委员会的，新一届业主委员会应当在原业主委员会停止履行职责之日起3日内，持本办法第十三条规定的材料在开户银行办理共有资金账户变更手续。开户银行应当向物业所在地的街道办事处、镇人民政府或者居民委员会核实新一届业主委员会提供的相关材料。

第十六条 原业主委员会的任期届满、全体委员集体辞职或者被依法罢免，但未成立新一届业主委员会，且原业主委员会在其停止履行职责之日仍是共有资金管理单位的，原业主委员会应当自停止履行职责之日起不得从共有资金账户支付资金；并在停止履行职责之日起3日内，按照《广州市物业管理条例》第四十五条的规定将共有资金移交给居民委员会临时保管。

符合前款规定情形的，应当遵照下列规定处理共有资金：

（一）居民委员会在原业主委员会停止履行职责之日，持原业主委员会停止履行职责的相关材料和居民委员会统一社会信用代码证书，告知共有资金开户银行业主委员会停止履行职责的情况；

（二）开户银行在收到居民委员会的相关材料当日，应当暂时停止共有资金账户的支付业务；

（三）在原业主委员会停止履行职责之日起3日内，居民委员会在共有资金开户银行开立账户临时保管共有资金，原业主委员会在开户银行将共有资金全部移交给居民委员会开立的账户，并撤销已开立的共有资金账户。

第十七条 符合本办法第十六规定的，居民委员会应当持下列材料在共有资金原开户银行开立共有资金账户：

（一）业主委员会停止履行职责的相关材料；

（二）居民委员会统一社会信用代码证书；

（三）居民委员会委托代理人办理共有资金账户手续的委托书；

（四）居民委员会委托代理人的有效身份证件；

（五）开户银行需要的其他必要材料。

居民委员会银行结算账户的预留签章为居民委员会印章和居民委员会委托代理人的签章。开户银行应当向物业所在地的街道办事处、镇人民政府核实本条第一款规定材料。

第十八条 在居民委员会依法临时保管共有资金期间，业主大会决定由新一届业主委员会或者由物业服务人管理共有资金的，在业主大会决定生效之日起3日内，应当按照下列规定办理相关手续：

（一）业主大会决定由新一届业主委员会管理共有资金的，新一届业主委员会持本办法第十三条规定的材料在开户银行开立共有资金账户；居民委员会将全部共有资金转入业主委员会的共有资金账户。

（二）业主大会决定由物业服务人管理共有资金的，物业服务人持本办法第十二条规定的材料在开户银行开立共有资金账户；居民委员会将全部共有资金转入物业服务人的共有资金账户。

第十九条 共有资金用于物业管理的下列支付：

（一）补充维修资金；

（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

（四）对共有资金的审计费用；

（五）业主共同决定用于物业管理的其他费用。

未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。

第二十条 物业服务合同或者管理规约可以约定共有资金的用途和使用。

共有资金管理单位可以制定共有资金的使用规则或者年度使用计划，约定共有资金的用途和使用。在使用规则或者使用计划经业主大会决定、业主共同决定后，共有资金管理单位可以按照约定使用共有资金。

共有资金的使用规则或者年度使用计划应当包括共有资金使用的用途、权限、程序、信息公开、监督方式等内容。对大额共有资金的支付，业主、业主委员会、物业管理委员会可以进行监督。大额共有资金的标准、相关要求可以在使用规则或者使用计划中予以明确。

第二十一条 业主共同决定使用共有资金的，共有资金管理单位应当持下列材料在开户银行办理共有资金支付的手续：

（一）业主共同决定使用共有资金的材料之一，包括前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约、共有资金使用规则、共有资金年度使用计划、业主大会决定使用共有资金的通告文书；除合同之外其他材料，需加盖业主大会印章。

（二）共有资金管理单位办理共有资金支付业务人的有效身份证件，并加盖管理单位印章。

（三）开户银行需要的其他必要材料。

开户银行在核实前款规定材料后，为共有资金管理单位办理共有资金支付业务。

第二十二条 共有资金管理单位应当每月与共有资金账户开户银行核对共有资金账目，并按季度向全体业主公开以下共有资金信息：

（一）共有资金账户的开户银行、账号、名称；

（二）共有资金的筹集、结余等相关信息；

（三）共有资金支付的项目、金额等相关信息；

（四）共有资金的筹集、使用和管理的其他情况。

业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起7日内书面答复。

共有资金管理单位应当在我市物业管理信息平台填报、更新共有资金的筹集、使用和管理情况。

第二十三条 业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以聘请专业机构对共有资金的收支情况进行审计，共有资金管理单位应当依法配合，共有资金开户银行应当予以协助。审计费用在共有资金中列支的，应当经业主共同决定或者业主大会决定。

第二十四条 业主委员会未按照《广州市物业管理条例》第四十一规定公开共有资金的筹集、使用和管理情况的，由街道办事处、镇人民政府责令其限期公布，并通告全体业主。

业主委员会未按照规定筹集、使用和管理共有资金，或者挪用、侵占共有资金的，按照《广州市物业管理条例》第四十四条规定，街道办事处、镇人民政府在责令其改正但拒不改正，且造成严重后果的情况下，可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员。

业主委员会负责管理共有资金的委员、候补委员、专职工作人员未按照《广州市物业管理条例》第四十五条规定将共有资金移交给居民委员会临时保管的，由区住房建设行政主管部门依法查处。

物业服务人未按照《广州市物业管理条例》第七十八条规定向业主委员会移交共有资金的，由区住房建设行政主管部门依法查处。

第二十五条 共有资金管理单位违反《广州市物业管理条例》第九十五条、第九十六条、第九十七条的规定，未按照规定开立共有资金账户或者存放共有资金，未经业主共同决定擅自使用共有资金，未按照规定公开共有资金收支情况，未按照规定答复异议，或者未依法配合审计的，由区住房建设行政主管部门依法查处。

共有资金管理单位违反《广州市物业管理条例》第九十五条规定，单位或者个人未按照规定设置共有资金会计账户，未按照规定保管共有资金会计资料，或者伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金会计资料的，依照《中华人民共和国会计法》相关规定予以处罚。

共有资金管理单位违反《广州市物业管理条例》第九十六条规定，单位或者个人挪用、侵占共有资金的，由区住房建设行政主管部门依法查处。

第二十六条 业主拖欠共同分摊缴交费用的，共有资金管理单位可以按照管理规约约定向欠费业主发出欠费缴纳通知单。

欠费缴纳通知单应当以书面形式作出，一般包括欠费金额、缴费期限、滞纳金计算方法、缴费账户、缴费方法、相关后果等内容。

第二十七条 因不可抗力或者拆迁改造等原因造成物业灭失的，共有资金账户在物业灭失后依法进行结算。结算后的结余资金分配方式由业主共同决定或者业主大会决定。

第二十八条 本办法自印发之日起实施，有效期5年。