热烈祝贺周滨律师代理明珠花园业委会撤场案终审胜诉并获执行

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

  位于广州市海珠区东晓路193号的明珠花园一期小区，业主委员会成立后，决定采用自管模式。但自成立以来，一直诉讼不断。先是建设单位向法院提起行政诉讼，请求法院判决撤销业主委员会备案回执。该行政诉讼经广州铁路运输中级法院一审和广东省高级人民法院二审，法院终审判决驳回了大明地产等40名业主的诉讼请求，街道办核发的明珠花园一期业主委员会备案合法有效。针对业主大会决定自管的决议，开发商作为原告向法院提起业主撤销权诉讼，经过海珠区法院一审和广州市中级人民法院二审，法院终审判决驳回开发商的诉讼请求，确认业主大会自管决议合法有效。因原物业拒绝撤场，业委会向法院提起诉讼，请求法院判决原物业撤离物业管理区域并移交物业管理权。2019年8月12日，业委会委托本律师向海珠区人民法院提起诉讼，经一审和二审程序，广州市中级人民法院最终判决原物业撤场并移交相关资料给业委会。业委会在判决生效后申请法院强制执行，2022年1月，原物业终于撤离小区，业主委员会实现自管。案件历时多年，业委会自成立以来一直处于诉讼状态，业主自管艰难。以下为海珠区法院一审判决书。

【判例来源于中国裁判文书网】

广州市海珠区明珠花园一期业主委员会、广州大华物业管理有限公司物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0105民初21415号

原告：广州市海珠区明珠花园一期业主委员会，住所地广州市海珠区东晓路193号。

负责人：朱建东，系广州市海珠区明珠花园一期业主委员会主任。

委托代理人：周滨、程磊，均是广东博厚律师事务所律师。

被告:广州大华物业管理有限公司,住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层(仅限办公用途)。

法定代表人：冯标文。

委托代理人：叶晓昆、吴涛，均系广东纬韬律师事务所律师。

原告广州市海珠区明珠花园一期业主委员会诉被告广州大华物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周滨、程磊以及被告委托代理人吴涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2018年9月28日至2018年11月30日期间,原告采用书面征求意见形式召开2018年第一次业主大会会议,对《业主授权委托书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》进行了投票表决。2019年1月15日,原告发出《关于公示2018第一次业主大会和表决结果的通知》,将表决汇总统计表和表决明细统计表在小区内进行了公示。根据《业主授权委托书》表决结果汇总统计表显示:明珠花园一期业主总人数为481人,小区建筑物总面积为54591平方米,同意《业主授权委托书》的人数为293人,占总人数的比例为60.915%,同意《业主授权委托书》的业主专有部分面积为31441平方米，占建筑物总面积的比例为57.593%。《明珠花园一期小区物业自管方案》表决结果汇总统计表显示:同意明珠花园一期小区物业自管方案的业主人数为293人,占总人数的比例为60.915%。同意明珠花园一期小区物业自管方案的业主专有部分面积为31441平方米,占建筑物总面积的比例为57.593%。2019年3月18日,原告发出《明珠花园一期2018年第一次业主大会会议决定的公告》,作出两个决定:一、依法表决通过了《业主授权委托书》;二、依法表决通过了《明珠花园一期小区物业自管方案》。2019年4月1日,原告向被告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》,要求被告退出明珠花园一期期物业管理区域并办理物业资料的移交手续。2019年4月3日,被告出具《关于要求我司退出物业管理区域的回应》,拒绝原告提出的退出明珠花园一期物业管理区域的要求。2019年4月5日,原告向明珠花园一期业主发出《致明珠花园一期全体业主的公开信》,再次要求被告退出并办理移交手续。原告认为,2018年第一次业主大会会议依法表决通过了《明珠花园一期小区物业自管方案》。此次业主大会的召开经过了房管二所、素社街道办、居委会的指导和监督,完全按照法定的程序进行,且表决结果符合《物权法》第76条“双过半”的法定条件,合法有效。《物权法》第八十一条第一款规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定:“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。”第十条第一款规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。”本案中,原告作出自管决定后,明珠花园一期建设单位广州大明房地产开发有限公司与被告签订的前期物业服务合同终止,原告要求被告退出物业管理区域并移交相关资料符合法律规定。虽经原告多次催促,被告依然以种种理由拒绝撤场,严重损害了原告的合法权益。特此起诉,请求法院依法查明事实,支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、判令被告立即撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理；二、被告移交明珠花园一期地下停车场的物业管理权（地下停车场的具体地址为：广州市东晓路193、195号地下室）；三、被告将193号住宅管理中心(面积为39.2419平方米)、195号住宅管理中心(面积为39.2694平方米)、游泳池(面积为220.5390平方米)移交给原告;四、判令被告向原告移交下列资料:(一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(五)物业及配套设施的产权清单;(六)物业的使用、维护、管理必需的其他资料;(七)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;(八)物业业管理服务期间配置的固定设施设备;（九）、其他应当移交的财物、资料；五、判令被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称:第一,案涉小区一共六栋楼,该六栋楼从开发以来一直是完整独立的小区,2008年被告方作为物业管理单位也向住建局进行了物业管理备案,至今为止虽然原告起诉的两栋楼单独成立业委会,但是成立业委会之前及成立之后,该六栋楼的小区并没有划分为牡丹阁和金兰阁单独的管理区域,住建及街道功能在针对原告关于要求被告退出相应的物业管理区域和交出所谓的物业管理设施设备等答复中均明确告诉原告,案涉六栋楼整个小区在没有划分相应的两栋楼和四栋楼相应的物业管理区域的前提下,被告作为前期物业管理单位不适合也不适宜从牡丹阁和金兰阁撤出物业管理,因此,无论从案涉小区的开发及案涉小区成立一期业委会的现状来看,被告依据前期物业管理协议对案涉小区进行管理仍然是有事实和依据。第二,根据我国《物权法》、《广州市物业管理条例》等规定,原告作为一期业委会即终止或解除前期物业管理单位应该将解除前期物业管理单位该重大事项交由业主大会讨论决定,虽然原告召开了关于自管方案的业主大会,并且通过相关决议,但是,上述决议的有效性仍由本院陈美贤法官审理之中,决议是否有效需等上述撒销权案件结果。退一步讲,假使业主撇销权案件认定决议有效,该自管协议也不是解除前期物业管理协议的决议。因此,原告仅仅依据自管决议要求被告从物业管理区域撇出是没有业主大会关于解除前期物业管理协议的决议,从程序上讲原告提起本次诉讼也不符合该要求。第三,从案涉小区现有物业管理公有设施、重大的设施设备的设置和分部情况来看,被告也不应从案涉小区撇出物业管理,整个六栋楼的小区,其物业管理用房、物业消防控制中心均设置在193和195两栋楼一侧,物业管理用房和消防设施设备用于服务包括193、195、201、209等六栋楼在内的广大业主,目前六栋楼在内的广大业主并没有对案涉小区进行物业管理区域划分的情况下,如果仅仅依据一期业委会的成立而要求被告从193和195撒出,这将损害包括其他四栋楼在内全体业主的合法权益,特别是该六栋楼共享的消防控制中心,其担负站整个六栋楼消防水源系统、消防栓系统、火灾报警系统、照明系统以及整个小区的监控设备系统,如强行要求被告从193、195撒离,将导致包括消防控制系统在内的设施设备出于无人管理、无人维护的状态。到目前为止,原告虽然成立了业委会,并且通过了相关决议,其也没有向街道办、消防部分及向本庭提交相关材料证明原告方具备操作消防系统、电梯维护系统等重大的设施设备在内的自管能力。因此,从该角度讲,原告要求被告撤出所谓的物业管理区域,交出相应的设施设备也不具合理性。第四,原告要求被告提交一系列的材料,假使法庭判令被告从相应的区域撤离,从原告要求提交的材料来看,大多数材料是不存在的,少部分材料并没有在被告手上,关于材料移交制等原告明确材料的名称以及清单明细后才存在移交的可能性。第五，地下停车场的诉求不符合民诉法关于诉请必须明确、清晰、具体的要求，地下停车场作为案外人大明公司的产权，由大明公司自行使用，原告要求移交物业管理的需明确下是以哪种形式、哪种内容，如法院支持原告方关于被告从相应物业管理区域撤离的诉请，自然会支持原告关于被告撤出地下停车场的诉求。因此，被告认为该诉求不明确、不具体，应予以驳回。

经审理查明：原告于2019年8月12日向本院提起诉讼。

2020年1月3日，广州大明房地产开发有限公司作为原告向本院起诉广州市海珠区明珠花园一期业主委员会（本案原告），请求：1、撤销被告广州市海珠区明珠花园一期业主委员会于2019年3月18日作出的关于《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》表决通过的决定；2、本案诉讼费用由被告承担。

该案经本院审理，查明事实如下：

原告是广州市海珠区明珠花园一期的业主，原告所有房屋的地址为海珠区东晓路193号206房，建筑面积为109.97平方米。

2018年9月6日，被告向明珠花园一期小区全体业主发出《关于召开2018第一次业主大会会议的通知》，主要内容为：会议议题为1、表决授权明珠花园一期业主委员会代表业主就东晓路193号、195号明珠花园一期业主被侵占的业主共有的集体权益及其相关事项进行工作和追讨，包括且不限于提起行政复议、法律诉讼；2、表决是否赞成本小区实行自主管理的《明珠花园一期小区物业自管方案》。本次业主大会会议采用书面征求意见形式。投票日期2018年9月28日至2018年11月30日22时止，表决票必须由业主本人签名；业主委托他人行使投票权的，须提交《业主大会业主委托书》、业主身份证及受托人身份证复印件。据广州市住宅建设和水务管理局统计资料以及2017年6月明珠花园一期首次业主大会投票的资料确认，小区建筑物总面积为58606平方米（其中地下室1人5116平方米）；本小区具有投票权的业主总人数为479人，如本次业主大会投票前通过合法途径取得合法证明文件证明其是物权人（包括房地产证、不动产证或者房屋买卖合同和发票等阳光家缘网可查核确认的物权人），依据相关法律规定具有投票资格的可以代表其专有面积参加投票。

原告于2018年11月22日出具《业主大会委托书》，以其是东晓路193、195号业主，现委托黄志荣代表其参与明珠花园一期小区2018第一次业主大会各相关事项活动，并行使授权和表决权，委托有效期限从2018年9月30日至2018年12月31日。2018年11月30日，黄志荣分别在《2018第一次业主大会表决票（东晓路193号195号明珠花园一期小区）》上的1、您是否赞成2018第一次业主大会《业主委托授权书》的授权和2、您是否赞成《明珠花园一期小区物业自管方案》中均投反对票。楼座房号详见附件：原告公司面积为东晓路193号206房（面积109.97平方米）、东晓路193号2002房（面积100.22平方米）、东晓路193号2005房（面积109.86平方米）、东晓路193号2203房（面积109.97平方米）、东晓路193号2204房（面积109.86平方米）、东晓路193号2503房（面积109.97平方米）、东晓路193号2504房（面积109.86平方米），合共总面积为759.71平方米。黄志荣签名备注“以以上总面积投票（759.71平方米）”。

2019年1月15日，被告作出《关于公示2018第一次业主大会〈业主委托授权书〉和〈明珠花园一期小区物业自管方案〉表决结果的通知》，主要内容为：明珠花园一期业主委员会于2018年9月28日至2018年11月30日期间，采用书面征求形式组织召开2018第一次业主大会会议；对2018第一次业主大会《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》进行了投票表决，并于2019年1月10日在明珠花园一期小区首层统计、查验了业主表决票，邀请了素社街道办事处到场。现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年1月15日起至2019年2月13日止。附表：《2018第一次业主大会〈业主委托授权书〉表决结果汇总统计表》显示业主总人数为481，同意的业主人数占业主总人数的比例为60.915%；小区建筑物总面积为54591平方米，参加投票业主的专有部分面积之和为33253平方米，同意的业主人数为293人，同意业主的专有部分面积之和为31441平方米，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为57.593%；备注：2、经查验表决票，共回收表决票300张，其中，有1张表决存有多选、不选、涂改或无委托的情况，视为无效票。《2018第一次业主大会〈明珠花园一期小区物业自管方案〉表决结果汇总统计表》显示业主总人数为481，同意的业主人数占业主总人数的比例为60.915%；小区建筑物总面积为54591平方米，参加投票业主的专有部分面积之和为33253平方米，同意的业主人数为293人，同意业主的专有部分面积之和为31441平方米，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为57.593%；备注：2、经查验表决票，共回收表决票300张，其中，有1张表决存有多选、不选、涂改或无委托的情况，视为无效票。

2019年3月18日，被告作出《明珠花园一期2018年第一次业主大会会议决定的公告》，主要内容为：一、关于明珠花园一期建筑物总面积问题。2017年首次业主大会经街道及住建二所备案的无异议面积为58606平方米，与本次业主大会结果公示的专有总面积54591平方米存在约4000平方米的面积差主要是因地下停车场的建筑面积计算差异造成的。建设单位的权属证书显示地下停车场的面积为5116平方米，但该大确权证书所载的建筑面积包括车场的公摊面积，根据相关的资料显示，地下停车场已经分割为89个具有独立产权证的车场房产证，因此，计算建筑物总面积应以89个独立车场的房产证载明的面积为准。根据业委会核算，地下停车场的专有部分面积约1103平方米。根据法律规定，专有部分面积才能计入建筑物总面积，建设单位将公摊面积计入建筑总面积缺乏法律依据。退一步讲，即便按照建筑物总面积58606平方米计算，本次业主大会同意的业主面积为31441平方米，同意的业主专有部分面积占建筑物总面积的比例为53.654%，也超过了法定的半数比例。因此，建筑物总面积的具体差异数额并不影响到本次业主大会作出的决定的法律效力。二、关于广州大华物业管理有限公司称受36位业主委托对公示结果提出撤票异议的问题。大华物业管理公司作为与本次业主大会会议决议有利害关系的公司，无权代表业主提出撤票，且《异议书》无相关的业主身份信息资料，无法确认其业主身份，36位业主提出的异议理由不符合法律规定。综上所述，公示期内业主提出的异议均不成立，本次业主大会的议题获得了明珠花园一期小区内人数和面积“双过半”的业主同意，现将首次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了《业主委托授权书》；二、依法表决通过了《明珠花园一期小区物业自管方案》。

另查，案外人李军俞曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市海珠区人民政府素社街道办事处（以下简称素社街道办）和本案被告（在该案中作为第三人），要求撤销被告素社街道办于2017年9月26日作出的素社物业备［2017］第1号业主委员会备案。该院于2018年5月29日作出（2017）粤7101行初4322号《行政判决书》，驳回该案原告的诉讼请求。该案判决后，该案的原告不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年10月31日作出（2018）粤71行终2636号《行政裁定书》，以该案原告并非专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主，不符合该案原告的诉讼主体资格为由，裁定撤销原判决，驳回该案原告的起诉。

之后，本案原告和案外人李军俞等又作为共同原告向广州铁路运输中级法院起诉素社街道办和本案被告（作为该案的第三人），以素社街道办、本案被告在各项表决决议中均对明珠花园建筑物总面积计算错误，金兰阁、牡丹阁建筑物总面积应为60038平方米，即系金兰、牡丹（1-35层）面积54922.43平方米加上金兰、牡丹地下车库5116.22平方米。被告、第三人所提交的关于《管理规约》，《议事规则》《业委会委员选举》统计表中，关于建筑物总面积均为58606平方米，即系金兰、牡丹（2-35层）面积53849.25平方米加上金兰、牡丹地下车库5116.22平方米，而将金兰、牡丹两阁首层面积排除在外。牡丹阁、金兰阁首层未办理房产证，根据法律规定，没有房产证的面积以测绘机构的实测面积来计算，牡丹阁首层面积为587.5516平方米，金兰阁首层面积为485.6258平方米，共计1073.1774平方米为由，要求撤销素社街道办作出的素社物业备【2017】第1号业主委员会备案。该院作出（2019）粤71行初175号《行政判决书》，驳回该案原告的诉讼请求。此后该案原告又向广东省高级人民法院提起上诉，该院作出（2020）粤行终1915号《行政判决书》，驳回上诉，维持原判。该案已于2021年5月31日发生法律效力。

诉讼中，原、被告一致确认：原告就是涉案的明珠花园一期业主委员会所在楼宇的开发商。原告表示：其在业主大会投票前，曾口头向被告提出过异议并表明其是涉案楼宇的业主，并对被告计算的面积提出过异议。被告表示：不确认原告在投票前对被告计算的面积提出过异议，原告是在业主大会投票后才提出其是首层业主，当时原告委托黄志荣进行投票，但针对车位和首层商铺，黄志荣并没有进行投票。根据素社街道办向海珠区住建和水务局查询的情况可知，明珠花园一期的房屋面积为58606平方米，本次业主大会的专有面积为54591平方米，是因为被告把地下车位的共有面积扣减了3781平方米。

对该案的处理，本院认为：本案是业主撤销权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业主行使撤销权在于业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。原告在本案中是以东晓路193号206房的业主身份提起诉讼，而其在明珠花园一期2018年第一次业主大会的表决中已委托了黄志荣进行投票，并以反对票计入决议的统计数据中，故原告主张其作为上述206房业主的权益受损的事实，理据不足，本院不予认定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。已生效的广州铁路运输中级法院（2019）粤71行初175号《行政判决书》已经驳回原告要求撤销被告主体身份备案的诉讼请求，故对该事实，本院予以确认。原告以被告的成立未经司法确认前就召开的第一次业主大会没有法律效力的意见，理据不足，本院不予采纳。另外，原告作为涉案小区的开发商，对于涉案小区各类建筑的权属和面积的认知优于普通的业主，但其在作为206房的业主参与明珠花园一期2018年第一次业主大会投票后，又以被告遗漏计算首层建筑物及地下车位共有面积为由提起本案诉讼，确实有违诚信原则。原告主张其作为首层的业主，在知悉有投票事宜时不参与投票，在表决结果公示期间也未提出异议，现又未以首层业主身份提起本案诉讼，要求撤销被告于2019年3月18日作出的关于《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》表决通过的决定，依据不足，本院不予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张明珠花园一期2018年第一次业主大会的程序和实体方面严重违反《议事规则》和法律规定，但从查明的事实来看，原告作为涉案小区的206房业主，已经收到投票通知并以书面的选票作出反对的意思表示，且被告在组织投票前和点票计票时均有邀请所在的素社街道办和房管部门的监督和指导，故被告抗辩其第一次业主大会的举办过程程序合法的意见，合理有据，本院予以采纳。原告的上述主张，依据不足，本院不予采纳。

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该规定是对业主投票数量的要求，即须经过“双过半业主”同意。从上述法律规定可知，计算“双过半”的基数为业主全部专有建筑面积和小区业主的总人数，而根据本案查明事实，被告在（2019）粤71行初175号案件中确认涉案小区的建筑物总面积为58606平方米，但被告在本次业主大会中把地下车位的共有面积扣减了3781平方米，被告将本次业主大会的建筑物总面积按54591平方米计算，由此可见，该次业主大会计算的建筑物总面积确实存在一定的瑕疵，但该瑕疵尚不构成重大瑕疵。而且，无论按照被告此前确认的涉案一期的小区建筑物总面积58606平方米来计算，还是按照原告主张的应将首层面积和地下车位的共有面积计算入内，涉案一期的小区建筑物总面积按60038平方米来计算，本次参加投票并投赞成票的业主所占的专有面积之和为31441平方米，投赞成票的业主所占的专有面积均超以上述面积作为建筑物总面积计算的半数，故原告以本次业主大会的程序违法为由，要求撤销被告于2019年3月18日作出的关于《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》表决通过的决定，依据不足，本院不予支持。

本院于2021年7月30日作出（2020）粤0105民初438号民事判决书，判决：驳回原告广州大明房地产开发有限公司的全部诉讼请求。判后，原告广州大明房地产开发有限公司不服，提起上诉。

另查明,被告与开发商广州大明发地产开发有限公司于1997年9月1日签订《委托管理协议》,委托管理的物业包括:明珠花园一期、明珠花园二期，合同期限为长期永久性管理。

广州市海珠区住房和建设水务局于2017年9月11日出具《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》（海建局函〔2017〕990号）：明珠花园一期（以下简称一期）包括牡丹阁、金兰阁2栋楼，该2栋楼独立成院，与明珠花园二期（以下简称二期）楼栋中间有市政道路隔开，一期地下车库与二期地下车库完全独立，一期设施设备与二期的设施设备能够分割、独立使用，符合划定为独立物业管理区域的基本条件。

明珠花园一期小区业主大会于2019年3月18日作出的《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》，该自管方案规定:小区自主管理,即业主对小区实行自管、自治，投票赞成自管方案，即表示赞成结束广州大华物业管理有限公司在明珠花园一期的物业管理，由业主委员会代表业主执行收回包括193号、195号首层房屋（含商铺）及游泳池等被占用公共物业的管理、使用及收益控制权等……本小区物业管理，授权业主委员会代表业主大会依法向政府有关部门主张权利以及提起诉讼的权利。同意业主委员会聘请律师协助执行。

2019年4月1日，原告向被告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》，载明：明珠花园一期业主委员会代表全体小区业主实行自行管理。贵司的前期物业服务合同已终止，应按照暂行办法的规定，在通知发出之日起10内退出明珠花园一期物业管理区域，并与本会办理物业资料的移交手续。该通知于2019年4月2日邮寄送达给被告。

2019年4月3日被告复函拒绝退场。

庭审中，原告明确第一项诉讼请求内容包含第二、第三项诉求，但坚持不予撤回该两项请求,第四项诉求是依据《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条所列明的资料而提出。

本院认为：广州铁路运输中级法院作出的（2019）粤71行初175号《行政判决书》已发生效力。广州市海珠区住房和建设水务局的复函明确，明珠花园一期和二期符合划定为独立物业管理区域的基本条件。根据明珠花园一期小区业主大会于2019年3月18日作出的《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》，小区自主管理,业主对小区实行自管、自治，结束广州大华物业管理有限公司在明珠花园一期的物业管理，并授权业主委员会代表业主大会依法提起诉讼。综上，原告的主体资格已具备，其起诉要求被告撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理，移交依据《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条所列明的资料，合理合法，本院予以支持。

需要说明的是：一、原告的第二、三项诉求实际已包含在第一项诉讼请求的范围内，故本院不再重复处理。二、对原告的第四项诉求，虽然被告称“大多数材料是不存在的，少部分材料并没有在被告手上”，但根据一般经验，被告作为前期、长时间经营物业管理的企业应具备该诉求一至八项所列资料，并应交付给原告。至于第九项“其他应当移交的财物、资料”，没有具体名称内容，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，参照《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条之规定，判决如下：

一、被告广州大华物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内撤出广州市海珠区明珠花园一期的管理；

二、被告广州大华物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内按《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条的规定将广州市海珠区明珠花园一期的资料及设施设备（详见原告的诉讼请求）移交给原告广州市海珠区明珠花园一期业主委员会；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　梁思远

人民陪审员　　邓梦华

人民陪审员　　崔慧冰

二〇二一年九月十三日

书　记　员　　李易蔓

梁倩