热烈祝贺佳地华苑物业费提价无效案胜诉

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

 

佳地华苑小区位于广州市越秀区五羊新城，小区业委会成立后，组织召开了业主大会选聘建鹏物业公司为小区业主提供物业服务。《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》附件1“商务部分”内容明确承诺按投标报价合同期内物业管理费收费标准不变,补充协议将原定收费标准大幅度提升,违反约定。合同附件l第一部分“商务部分”备注约定,物业管理服务费(民用住宅不超过1.9元每平方米每月,2—4楼及类似性质户商业性质管理费不超过5元每平方米每月,1楼商铺及类似性质户不超过5元每平方米每月,按投标报价合同期内不变。后续业委会又召开业主大会，并作出了小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费按以下约定执行:2.从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准的决定，业委会随后与建鹏物业签订《物业服务合同补充协议》，将原2.85元-3元每月每平方米的物业服务费收费标准提升到10元。非住宅业主不服，认为业委会利用小区内住宅和人数占据绝对优势的地位，在补充协议中大幅度提升物业服务费到10元，严重损害了商业业主的合法权益。委托本律师代理商业业主向法院提起诉讼。经综合权衡考虑，因之前的业主撤销权诉讼已经败诉，本律师决定另辟蹊径，请求法院判令《物业服务合同补充协议》中约定的10元每月每平方米的收费标准无效。经广州市中级人民法院二审，中院终审判决确认广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会与广州市建鹏物业管理有限公司于2020年5月30日签订的《物业服务合同补充协议》第二条“小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费按以下约定执行”中的第2点“从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准”的约定无效。

 主办律师周滨、程磊认为，涉及到需要业主共同表决的事项，应区分“大公”和“小公”，如果不加区分，任由业委会利用小区内住宅人数和面积占据绝对优势的业主来表决商业物业的业主的物业服务费收费标准，容易形成“多数人的暴政”，损害商业业主的利益。本案二审判决充分阐述了上述观点，平等保护了非住宅业主的利益，为该类型案件的处理提供了宝贵的借鉴经验。

附：(2022)粤01民终13199号判决书

 

广州佳地投资有限公司、广州市创合发展有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

 

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

 

(2022)粤01民终13199号

上诉人(原审原告):广州佳地投资有限公司

 

上诉人(原审原告):广州市创合发展有限公司

两上诉人共同委托诉讼代理人:周滨,广东博厚律师事务所律师。

 

两上诉人共同委托诉讼代理人:程磊,广东博厚律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会

 

被上诉人(原审被告):广州市建鹏物业管理有限公司

两被上诉人共同委托诉讼代理人:赵某某,广东正大联合律师事务所律师。

 

两被上诉人共同委托诉讼代理人:黄某某,广东正大联合律师事务所律师。

上诉人广州佳地投资有限公司(以下简称佳地公司)、广州市创合发展有限公司(以下简称创合公司)因与被上诉人广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会(以下简称佳地华苑业委会)、广州市建鹏物业管理有限公司(以下简称建鹏公司)物业服务合同纠纷一案,不服广东省广州市越秀区人民法院(2022)粤0104民初4537号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳地公司、创合公司共同委托诉讼代理人周某某、程某某,被上诉人佳地华苑业委会、建鹏公司共同委托诉讼代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

佳地公司、创合公司上诉请求:1.撤销一审判决;改判确认佳地华苑业委会与建鹏公司2020年5月30日签订的《物业服务合同补充协议》无效;2.判令佳地华苑业委会与建鹏公司承担本案的诉讼费用。二审庭审后,佳地公司、创合公司向本院提交《关于明确上诉人诉讼请求的说明》,明确其诉讼请求为确认《物业服务合同补充协议》中第一条(最后一句)“逾期缴纳的,乙方有权统一按每日应付款的千分之三收取滞纳金”和第二条中的第2项“小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费按以下约定执行:2.从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准”的约定无效。

 

事实和理由:一、《物业服务合同补充协议》明显加重了地公司、创合公司的责任,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第(二)款的规定,应认定为无效。(一)《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》附件1“商务部分”内容明确承诺按投标报价合同期内物业管理费收费标准不变,补充协议将原定收费标准大幅度提升,违反约定。合同附件l第一部分“商务部分”备注约定,物业管理服务费(民用住宅不超过1.9元每平方米每月,2—4楼及类似性质户商业性质管理费不超过5元每平方米每月,1楼商铺及类似性质户不超过5元每平方米每月,按投标报价合同期内不变。如遇政策性人工工资上调等导致成本上升幅度较大,可向佳地华苑业委会提出调整申请,经业主大会同意后作出适当调整,届时公共配套收入收取比例或服务费另行协商)。另,合同附件1第二章“营运成本测算”中已对人员工资、行政办公费、法定税费及公司管理费、清洁卫生及绿化养护费用、公用设备、设施维修材料及保养费5项费用进行了成本测算。现建鹏公司未提供证据证明其物业服务增加投入或者人工成本大幅度提升的情况下,擅自提高非住宅物业的收费标准,显然违反了《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》的约定。(二)《物业服务合同补充协议》中将非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准的行为,违反物业服务“质价相符”的原则,损害了佳地公司、创合公司的合法权益。《物业服务收费管理办法》(发改价格【2003】1854号)第五条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》第十七条约定,乙方(建鹏公司)须按以下约定,实现目标管理。(一)基础服务标准按穗发改【2016】992号文件的附件《广州市住宅物业服务收费参考标准》中规定的三级服务标准执行。在建鹏公司未在原有服务标准大幅度提升的情况下,将原定的收费标准,即一楼商铺物业每月每平方米3元,二楼至四楼商铺每月每平方米2.85元,大幅度提升至10元每月每平方米,极大加重了佳地公司、创合公司的负担。此外,佳地公司、创合公司已提交证据证明,佳地华苑大厦附近的愉景大厦商业部分的物业服务收费标准为3.2元每月每平方米,佳地华苑附近的广信豪景大厦的商业物业的物业服务费收费标准为2.5元每月每平方米。另,佳地华苑业委会、建鹏公司还对非住宅物业实行区别收费,20l、301、401商业物业的业主陈蔷,其拥有的产权面积为2478.32平方米,但佳地华苑业委会、建鹏公司却仍然按照2.85元每平方米每月的收费标准收费,未按提价后的10元每月每平方米的标准收费,对一楼动物宠物医院,仍按照3元每月每平方米的标准收费。再有,佳地公司在佳地华苑大厦拥有产权的是地下1层和地下2层的五级人防物业,当年的设计就没有设计停放汽车的功能,也无窗户,密不通风,基本没有商业价值。佳地华苑业委会在招标选聘物业时,认为人防工程属于业主共有,不应收取物业服务费,故《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》中也没有对人防物业约定具体的收费标准,也从未缴纳过物业服务费,根据补充协议约定,人防工程按10元每月每平方米支付物业费,有损佳地公司的利益。(三)本案所涉业主大会决定,即便提起业主撤销权诉讼,但因住宅部分的业主人数和面积占据绝对的多数,相关的业主大会决定对少数商业业主会是不利的,这不合常理,也违背市场的基本价值规律。鉴于涉案大厦住宅和非住宅同属于一个物业管理区域,若建鹏公司成本上升,该上升的成本也应由包括住宅在内的业主一并来承担,不能将所谓的成本涨价由非住宅业主单独承担。(四)佳地华苑业委会和建鹏公司恶意串通,制定畸高的收费标准,损害了佳地公司、创合公司的利益,《物业服务合同补充协议》应认定为无效。根据《合同法》第五十二条规定,业主委员会操控业主大会,利用住宅业主人数和面积占据绝大多数的优势,由绝大多数住宅业主来表决非住宅物业提价的议题,造成“多数人的暴政”,将相关的畸高收费强加给非住宅业主承担,严重损害了包括佳地公司、创合公司在内的非住宅业主利益。

 

二、一审法院认为佳地公司、创合公司对物业服务收费标准有争议可向相关行政主管部门提出,但佳地公司、创合公司在本案诉讼之前,已经向广州市越秀区房屋管理局(以下简称越秀房管局)和广州市越秀区市场监督管理局(以下简称越秀市监局)进行了投诉,法院应对佳地公司、创合公司的诉讼请求依法进行处理。根据越秀房管局作出的《关于谭白婷等反映事项的答复意见书》内容,越秀房管局认为,商业的物业管理费属于市场调节价,住宅收费属于政府指导价,对于通过全体业主大会表决对商业部分物业管理费进行涨价,有损商业部分业主的利益。越秀市监局作出的《关于广州佳地投资有限公司反映事项的答复》也载明,商业物业服务收费属于市场调节价,由物业服务人与业主双方协商确定。虽然佳地华苑业委会召开了业主大会,但业主大会的议题严重违法,佳地华苑业委会利用佳地华苑住宅业主人数和面积占据决定优势的情形,在未与非住宅业主协商的情况下,且非住宅业主明确表达了反对意见,强行对非住宅业主涨价是不合理的。

 

三、《物业服务合同补充协议》中约定滞纳金为每日为千分之三,违反法律规定。《物业服务合同补充协议》第一条约定滞纳金每日为千分之三,年化率超过100%,属于过分高于造成的损失情形,该条款亦应属无效。

 

四、佳地公司、创合公司在一审期间向一审法院申请对涉案大厦非住宅类型物业的物业服务费用进行评估鉴定,一审法院未接纳不当。另根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》(粤价【2010】1号)第七条规定,物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第八条第二款规定,实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主双方协商确定。根据上述规定,就佳地公司、创合公司拥有产权的非住宅类型物业的物业服务收费问题,建鹏公司从未与佳地公司、创合公司进行协商,在未经双方协商一致的情况下,建鹏公司擅自制定10元每月每平方米的收费标准,违反了上述规定。综上,请求判如所请。

佳地华苑业委会、建鹏公司共同辩称,不同意佳地公司、创合公司的上诉请求,坚持一审答辩意见。另案生效判决已经认定涉案物业服务补充协议的合法性。佳地华苑业委会与建鹏公司签订的补充协议的基础是业主大会的决议,佳地公司、创合公司如果对业主大会决议有意见,应通过业主撤销权之诉去主张权利。综上,请求驳回上诉,维持原判。

佳地公司、创合公司向一审法院起诉请求:1.确认佳地华苑业委会与建鹏公司2020年5月30日签订的《物业服务合同补充协议》无效;2.判令佳地华苑业委会、建鹏公司承担本案全部诉讼费用。

 

一审法院认定事实:据佳地公司、创合公司提交的房产证记载,越秀区寺右新马路77号地下1层,权利人为佳地公司,单独所有,建筑面积196.95平方米。

 

据佳地公司、创合公司提交的房产证记载,越秀区寺右新马路77号地下2层,权利人为佳地公司,单独所有,建筑面积245.44平方米。

 

2018年11月19日,建鹏公司(乙方)与佳地华苑业委会(甲方)签订《物业服务合同》,约定甲方委托乙方对佳地华苑大厦提供物业服务,期限为四年,自乙方正式进驻佳地华苑大厦提供物业服务之日起生效,住宅物业每月每平方米1.88元,一楼商铺物业每月每平方米3元,二至四楼商铺物业每月每平方米2.85元。物业管理费及乙方代收费用按月缴纳,每月20号前乙方应通知各业主本月需缴纳的费用,每月30号前各业主应自行向乙方缴纳自家上月的管理费及乙方代收费用,从逾期之日起除物业管理费外,每日按应缴款的5‰交纳滞纳金。合同的附件一为2018年11月9日的标书,其中《开标一览表》中注明:物业管理服务费(民用住宅不超过1.9元/平方米/月,2-4楼及类似性质户商业性质管理费不超过5元/平方米/月),1楼商铺及类似性质户不超过5元/平方米/月)按投标报价合同期内不变。如遇政策性人工工资上调等导致成本上升幅度较大,可向佳地华苑业委会提出调整申请,经业主大会同意后作出适当调整,届时公共配套收入收取比例或服务费另行协商。

 

2020年5月30日,建鹏公司与佳地华苑业委会签订《物业服务合同补充协议》,内容为:小区非住宅物业类型(包括商业及地下室物业类型)管理费按以下约定执行:1、2019年1月1日至2020年5月31日期间的地下室管理费,每月每平方米3元执行。2、从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准。3、对于非住宅类型物业管理费,鉴于2020年业主大会表决的议题在2020年6月11日获得通过,因此同意对于“非住宅类型物业”的业主拖欠2020年6月1日-8月期间的管理费,不收取滞纳金。如拖欠缴纳2020年6-8月管理费的,乙方有权从2020年9月1日起向业主收取滞纳金。4、如商铺业主按时缴纳管理费,服从小区管理,经业主申请,乙方可以对其管理费进行适当减免,但是由此减少的收入由乙方自行承担。本协议作为《物业服务合同》的补充,如约定与物业服务合同不相符的,以本合同约定为准。

 

2020年6月11日,佳地华苑业委会发出《关于2020年业主大会会议决定的公告》,内容为:2020年业主大会会议表决“是否同意小区非住宅类型物业(包含商业及地下室物业类型)管理费调整为每月每平方米10元标准;是否同意《佳地华苑大厦物业服务方案》”。该两项结果于2020年5月10日至2020年6月10日期间在本大厦一楼显著位置进行了公示,公示期间未收到业主对表决结果的异议,现将业主大会会议作出的决定公告如下:一、依法表决通过了“同意小区非住宅类型物业(包含商业及地下室物业类型)管理费调整为每月每平方米10元标准;二、依法表决通过了同意《佳地华苑大厦物业服务方案》。

 

据佳地华苑业委会于2020年6月11日作出的《佳地华苑大厦物业服务方案》所载,业主应当在每月28日缴纳当月的管理费等,逾期缴纳的,物业公司有权统一按每日应付款的千分之三收取滞纳金。

 

建鹏公司为证明其管理涉案小区亏损严重,提交了2019年小区物业服务收支情况公示及说明、收支情况告知函和公示图片。佳地公司、创合公司质证称对上述证据不予确认。

 

2021年10月29日,广州市越秀区房屋管理局做出《关于谭白婷等反映事项的答复意见书》载明:您反映佳地华苑的物管公司建鹏公司违规涨价的信访材料收悉,现回复如下:二、我局派员向建鹏公司了解情况,其表示2020年5月已通过全体业主大会书面投票方式决定对商业部分进行涨价,我局已要求物管公司在涨价前充分征求商业业主和价格部门的意见,做好解释工作,未按规定流程不得违规涨价。三、我局意见:商业的物业管理费属于市场调节价,住宅收费属于政府指导价,对于通过全体业主大会表决对商业部分物业管理费进行涨价,有损商业部分业主的利益。依照《广州市物业管理条例》第二十二条第九款规定……建议商业部分的业主可提议召开商业部分的业主大会决定商业部分物业管理费的标准,同时根据《广东省物业管理条例》第五十二条规定,业主、物业使用人、业委会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。

 

2021年11月9日,越秀市监局做出《关于广州佳地投资有限公司反映事项的答复》载明:一、根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定,商业物业服务收费属于市场调节价,由物业服务人和业主双方协商确定。根据《广州市物业管理条例》第六十九条规定“物业服务费实行市场调节价的,物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导、监督下,根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格,供业主和物业服务人参考。”建议你公司向物业服务行业协会或房屋行政主管部门咨询收费标准是否合理。二、根据《广州市物业管理条例》第二十二条至第三十三条、第七十一条规定,物业服务人调整物业服务收费,应与业主协商。物业服务人违反前款规定的,不得调整物业服务收费标准,物业服务人应当将调整物业服务收费标准的事项和结果及时报告镇人民政府、街道办事处和居民委员会。违反上述规定我局无适用的处罚依据。三、根据《广州市物业管理条例》第三十四条规定,对业主大会会议表决结果有异议的,异议提出人应当在表决结果公示期间以书面形式实名向镇人民政府、街道办事处提出,由镇人民政府、街道办事处根据本条例规定处理并答复。四、根据《广东省物业管理条例》第五十二条的规定,业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。建议你公司向发改部门申请协调处理等。

 

一审法院认为,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案讼争的法律事实发生在民法典施行前,故本案适用民法典生效前的法律、司法解释的规定。

 

本案的争议焦点在于佳地华苑业委会和建鹏公司签订的《物业服务合同补充协议》中关于小区非住宅物业类型(包括商业及地下室物业类型)物业费调整为10元每平方米每月的内容是否违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条而无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,符合下列情形之一的,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。本案中,佳地华苑业委会通过业主大会表决通过并公告了“同意小区非住宅类型物业(包含商业及地下室物业类型)管理费调整为每月每平方米10元标准”等内容。佳地华苑业委会经过业主大会决议与建鹏公司重新订立《物业服务合同补充协议》将小区非住宅物业类型(包括商业及地下室物业类型)从2020年6月1日其调整为每月每平方米10元标准的相关内容不属于在物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款,佳地公司、创合公司据此要求确认佳地华苑业委会和建鹏公司签订的《物业服务合同补充协议》无效理据不充分,一审法院不予接纳。

 

另根据《物业管理条例》第四十条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。并参照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定:商业物业服务收费属于市场调节价,由物业服务人和业主双方协商确定。《广东省物业管理条例》第五十二条的规定:业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。《广州市物业管理条例》第六十九条规定:物业服务费实行市场调节价的,物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导、监督下,根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格,供业主和物业服务人参考。如佳地公司、创合公司对物业服务收费标准有争议的可向相关行政主管部门提出。

 

综上所述,依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定,一审判决:驳回佳地公司、创合公司的诉讼请求。本案一审受理费减半收取计50元,由佳地公司、创合公司共同负担。

经审查,对一审判决查明事实,各方均无异议,本院予以确认。

 

二审期间,佳地华苑业委会、建鹏公司向本院提交证据:(2021)粤0104民初42891号民事判决书及(2022)粤01民终8708号裁定书,证明生效判决已认定涉案物业服务补充协议的合法性。佳地公司、创合公司共同发表质证意见称:对证据真实性予以确认,但对其证明内容不予确认,该案所涉当事人高某春二审撤回上诉,是其自己处分诉讼权利,不能作为本案处理的参考;另案并未对案件事实部分进行充分认定,故不能作为其他案件的审理依据,与本案没有关联性。二审中,佳地公司、创合公司无提交新证据。

 

因佳地华苑业委会、建鹏公司提交的上述证据与本案二审争议焦点直接相关,故本院采纳上述证据作为二审证据。

 

二审补充查明以下事实:

 

一、佳地公司、创合公司于2021年11月8日共同向一审法院起诉请求确认涉案《物业服务合同补充协议》无效,一审法院认为:“业主委员会对外代表全体业主以自身名义与物业服务企业签订物业服务合同,该合同对全体业主具有约束力。在业主委员会或业主大会作出的决定侵害业主合法权益时,业主对内可通过申请撤销该决定的方式进行救济。本案中,物业管理调整收费标准是经业主大会表决决定,是否违反约定而损害了佳地公司、创合公司合法权益,应当由佳地公司、创合公司与佳地华苑业委会或业主大会通过内部自治程序进行审查认定,而佳地华苑业委会与建鹏公司签订《补充协议》属于佳地华苑业委会代表全体业主对外实施的民事行为,如对合同的效力有争议,应当通过佳地华苑业委会与建鹏公司之间的外部民事活动程序进行审查认定。因此,佳地公司、创合公司以属于业主内部自治程序审查范畴的事由否定佳地华苑业委会代表全体业主对外实施的民事行为的效力,缺乏法律依据,其起诉依法应不予受理。”遂于2021年11月15日作出(2021)粤0104民初45933号民事裁定书,裁定对佳地公司、创合公司的起诉,不予受理。佳地公司、创合公司不服该裁定,共同向本院提起上诉,本院经审查认为:“佳地公司、创合公司起诉要求确认佳地华苑业委会与建鹏公司于2020年5月30日签订《物业服务合同补充协议》无效,其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定条件,本案应由原审法院受理。”遂于2022年1月7日作出(2021)粤01民终30084号民事裁定书,裁定撤销一审法院(2021)粤0104民初45933号民事裁定,指令一审法院立案受理。一审法院后于2022年1月28日对本案予以立案受理。

 

二、一审期间,佳地华苑业委会和建鹏公司共同提供了建鹏公司于2020年2月8日向佳地华苑业委会发出的《佳地华苑物业服务项目收支情况告知函》、佳地华苑业委会于2020年3月25日向全体业主发出的《关于2019年小区物业服务收支情况公示及说明》、佳地华苑业委会于2020年4月1日向全体业主发出的《关于草案公示说明》、佳地华苑业委会于2020年4月1日向全体业主发出的《佳地华苑大厦物业服务方案(草案)》和《关于召开2020年业主大会的通知》。其中,建鹏公司在《佳地华苑物业服务项目收支情况告知函》中反映2019年全年物业服务项目亏损213001.28元;佳地华苑业委会在《关于2019年小区物业服务收支情况公示及说明》中称“2020年2月8日,我会收到物业公司发出的《佳地华苑物业服务项目收支情况告知函》,经业委会核实,函件内容与事实相符合。2019年小区收支及支出亏损-213001.28,及时扣除未追讨拖欠的非住宅管理费130641.24元,小区仍亏损82360.04元。现在我会将相关资料予以公示,小区物业服务亏损长期不利于物业服务质量的提升,因此如有任何意见或建议,请在2020年3月30日前向业主委员会书面提出”;另,佳地华苑业委会还在《关于草案公示说明》中表示“鉴于小区从2018年12月29日开始新物业公司进场,经一年考核,物业公司出现亏损,并且小区非住宅物业类型管理费标准远远低于周边其他同类型标准,根据业主意见,业委会拟制定了《佳地华苑大厦物业服务方案》草案拟进行业主大会表决,现在进行公示,公示期2020年4月2日至2020年4月11日等”;再有,佳地华苑业委会于2020年4月1日作出的《佳地华苑大厦物业服务方案(草案)》中仅提及小区非住宅类型物业管理费从2020年6月1日起调整,但并无明确调整的具体内容;佳地华苑业委会另发出的《关于召开2020年业主大会的通知》中载明:“鉴于小区物业公司收入亏损及根据小区之后物业服务提升质量的要求,结合小区周边非住宅物业类型管理费的标准,……经业主委员会讨论及业主的意见,拟定在2020年4月25日上午10点在大厦一楼大堂召开2020年业主大会,表决‘是否同意小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费调整为每月每平方米10元标准’及《佳地华苑大厦物业服务方案》,……”。

 

三、一审期间,佳地公司、创合公司共同提交了愉景大厦小区前期物业管理委托合同、物业收费通知单,证明涉案大厦附近的愉景大厦商业部分物业服务收费标准为3.2元每月每平方米,广信豪景大厦的商业物业的物业服务费收费标准为2.5元每月每平方米。

 

四、涉案建鹏公司(乙方)与佳地华苑业委会(甲方)签订的《物业服务合同》第一章第一条还载明:“物业基本情况。物业名称:广州市越秀区佳地华苑大厦。座落位置:广州市越秀区寺右新马路77—79号。物业类型大厦1至4层为商业,5至25层为住宅。建筑面积:商业约3310.4平方米(以房产*******************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************9号、(2021)粤0104民初39100号、(2021)粤0104民初39102号、(2021)粤0104民初42891号民事判决,该四案一审判决均认定佳地华苑业委会与建鹏公司于2020年5月30日签订的涉案《物业服务合同补充协议》合法有效。后佳地公司、创合公司及高某春均不服一审判决,向本院提起上诉,本院分别立案审理,案号分别为(2022)粤01民终7050号、(2022)粤01民终7051号、(2022)粤01民终7052号及(2022)粤01民终8708号。其中,高某春于2022年5月23日以已与建鹏公司协商达成和解为由向本院申请撤回上诉,本院于2022年5月24日作出(2022)粤01民终8708号民事裁定书,裁定准许高某春撤回上诉,一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。其余三案仍在二审审理过程中。

本院认为,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中,相关的案件事实发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前,故本案适用当时的法律及司法解释的规定。

 

本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,当事人没有提出请求的,不予审理,但一审法院违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定,故综合各方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为:一、关于涉案《物业服务合同补充协议》中“小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准”约定的效力认定问题;二、关于逾期付款违约金约定的效力认定问题。

 

一、关于涉案《物业服务合同补充协议》中“小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准”约定的效力认定问题。

 

根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”第七条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”第一百三十二条规定:“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”第一百四十三条规定:“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”《中华人民共和国物权法》第七条规定:“物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。”第七十六条第一款的规定:“下列事项由业主共同决定:……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

 

首先,涉案《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》于2018年11月19日签订,建鹏公司在该合同附件1“商务部分”内容中明确承诺按投标报价合同期内物业管理费收费标准不变,合同还约定在合同期4年内如遇政策性人工工资上调等导致成本上升幅度较大的情况可申请调整收费标准。但实际履约过程中,建鹏公司于2020年2月8日便向佳地华苑业委会发出《佳地华苑物业服务项目收支情况告知函》,表示其在2019年提供物业服务亏损213001.28元,扣除未追讨的非住宅管理费130641.24元,仍亏损82360.04元;佳地华苑业委会收到建鹏公司前述告知函后,于2020年3月25日向全体业主发出《关于2019年小区物业服务收支情况公示及说明》表示已核实建鹏公司前述告知函内容,再于2020年4月1日向全体业主发出《关于草案公示说明》,以物业公司亏损及小区非住宅物业类型管理费标准远远低于周边其他同类型标准为由,拟调整非住宅类型物业管理费标准;同日,佳地华苑业委会还向全体业主发出《关于召开2020年业主大会的通知》拟就“小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费调整为每月每平方米10元标准”提请业主大会表决。综合以上可见,关于此次小区非住宅类型物业管理费提价的原因是建鹏公司在2019年为涉案大厦提供物业服务产生亏损,但结合涉案《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》关于在合同有效期内,仅因政策性人工工资上调等导致成本上升幅度较大的情况下,建鹏公司可申请提价的约定,现建鹏公司主张2019年发生亏损,但并未举证证实亏损的原因系政策性人工工资上调等原因导致,且建鹏公司、佳地华苑业委会亦未提供证据证实周边非住宅物业管理费标准的现实情况,再有建鹏公司参与涉案物业服务项目招标前,已然对其自身经营成本进行了核算,亦应对涉案小区周边非住宅物业的管理费标准进行了调查和了解,但自涉案《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》于2018年11月19日签订后刚履行约1年,建鹏公司即以发生亏损、收费标准过低为由要求佳地华苑业委会提请业主大会讨论提价,有违合同约定及诚实信用原则。

 

其次,佳地华苑业委会虽称已对建鹏公司关于亏损的事实进行了核实,但并未核实建鹏公司亏损的原因,即便建鹏公司发生亏损的原因系成本上涨所致,因涉案佳地华苑大厦系商住一体的建筑物,建鹏公司系对整栋建筑物共有部分、共用部位和共用设施设备等进行的物业管理,建鹏公司若因成本上涨致亏损理应由整栋建筑物的全体业主(包括住宅业主和非住宅业主)共同分摊。而本次业主大会表决事项为提高小区非住宅类型物业管理费标准,实质上即是由非住宅业主承担建鹏公司的全部亏损,有违公平原则。

 

再次,本次业主大会就“是否同意小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费调整为每月每平方米10元标准”的表决结果为:业主总人数127(即住宅120户和非住宅7户),其中参加投票的业主人数109,同意102人,反对5人,弃权2人,同意人数占业主总人数80.3%;小区建筑总面积18037.22㎡(即住宅约14405.5844㎡和非住宅3631.6356㎡),参加投票业主的专有部分面积之和15681.7744㎡,同意业主的专有部分面积之和11860.25㎡,反对业主的专有部分面积之和3499.62㎡,弃权业主专有部分面积之和234.6544㎡,同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积比例65.754%。而针对该次业主大会表决情况,广州市越秀区房屋管理局在2021年10月29日《关于谭白婷等反映事项的答复意见书》中认为“商业物业管理费属于市场调节价,住宅收费属于政府指导价,对于通过全体业主大会表决对商业部分物业管理费进行涨价,有损商业部分业主的利益。”鉴于涉案大厦住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积,在建鹏公司未对其主张的经营亏损情况进行审计、未就单独提高非住宅物业管理费标准及将标准提高至10元每月每平方米的原因提供合法合理依据的情况下,上述“多数决”的表决结果亦有违《中华人民共和国物权法》第七条和第七十六条第一款第(七)项的规定及其立法目的,不应认定为形成了合法的集体意志。

 

第四,佳地公司、创合公司在本案中已提交证据证明佳地华苑大厦附近的愉景大厦、广信豪景大厦商业部分的物业服务收费标准分别为3.2元每月每平方米和2.5元每月每平方米,而佳地华苑业委会和建鹏公司在提请业主大会表决前直至诉讼过程中,均未能举证证明涉案大厦附近的同类型物业服务收费标准,亦未提供证据证实建鹏公司增加了服务内容或提高了服务标准,其应承担举证不能的不利后果。此外,建鹏公司自认在涉案《物业服务合同补充协议》签订后,就非住宅物业中的201、301、401房(面积达2478.32平方米),仍按原《越秀区佳地华苑大厦物业服务合同》约定的标准收取物业服务费,但其亦未能对其所主张的亏损如何另行填补及对非住宅物业之间作区别收费作出合乎常理的解释,亦再次印证了本次提价缺乏正当性和合理性。

 

最后,至于佳地华苑业委会和建鹏公司在二审期间提交的(2021)粤0104民初42891号民事判决及(2022)粤01民终8708号民事裁定,因该案业主高某春在一审期间并未提出抗辩意见,二审期间亦系以与建鹏公司协商达成和解为由申请撤回上诉的,且建鹏公司依据涉案《物业服务合同补充协议》的约定同时起诉了佳地公司、创合公司及高某春,佳地公司、创合公司已在相关案件中提出补充协议无效的抗辩,一审法院虽在该四案中统一认定涉案补充协议有效,但除高某春撤回上诉外,其余三案仍在审理过程中。鉴于佳地公司、创合公司非(2021)粤0104民初42891号案的当事人,且其已在关联案件中明确提出了补充协议无效的抗辩,而佳地公司、创合公司在本案中亦已提供充分证据证实涉案补充协议中“非住宅物业管理费调整为每月每平方米10元标准”的条款存在无效的事由,故对佳地华苑业委会和建鹏公司依据(2021)粤0104民初42891号民事判决主张涉案《物业服务合同补充协议》中前述条款有效,本院不予采纳。

 

综上,鉴于“小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费调整为每月每平方米10元标准”的决定不能认定为业主大会形成的有效、合法的集体意志,且佳地华苑业委会、建鹏公司在本案中并无确凿证据证实其运营成本大幅度上涨及涉案建筑物的非住宅物业管理费标准远远低于同地段标准,而建鹏公司亦已自认对大部分非住宅物业仍按照原标准收取物业服务费,故基于前述业主大会决定而由佳地华苑业委会与建鹏公司签订的涉案《物业服务合同补充协议》中的非住宅物业服务收费标准提高至每月每平方米10元的约定,并无真实意思表示基础,事实上损害非住宅业主合法权益,加重非住宅业主的义务,违反法律法规强制性规定,应属无效。佳地公司、创合公司诉请确认涉案《物业服务合同补充协议》中“小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准”的约定无效,理据充分,本院予以支持。一审法院未对该合同条款作实质性审查,处理不当,本院依法予以纠正。

 

二、关于逾期付款违约金约定的效力认定问题。

 

根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项的规定,涉案《物业服务合同补充协议》第一条约定“逾期缴纳的,乙方有权统一按每日应付款的千分之三收取滞纳金”,该条款内容系2020年6月1日《佳地华苑大厦物业服务方案》中的内容,该内容涉及整个物业服务区域业主的利益,现该方案已经业主大会表决通过,故佳地公司、创合公司诉请确认该条款无效,理据不足,本院不予支持。

 

综上所述,佳地公司、创合公司的上诉请求部分成立,对该部分应予支持,其余予以驳回。一审判决认定事实部分有误,处理部分欠妥,对该部分应予更正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十二条、第一百四十三条,《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条第一款第(七)项,《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、撤销广东省广州市越秀区人民法院(2022)粤0104民初4537号民事判决;

 

二、确认广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会与广州市建鹏物业管理有限公司于2020年5月30日签订的《物业服务合同补充协议》第二条“小区非住宅类型物业(包括商业及地下室物业类型)管理费按以下约定执行”中的第2点“从2020年6月1日起调整为每月每平方米10元标准”的约定无效;

 

三、驳回广州佳地投资有限公司、广州市创合发展有限公司的其余诉讼请求。

 

一审案件受理费50元、二审案件受理费100元,均由广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会、广州市建鹏物业管理有限公司负担。

 

本判决为终审判决。

 

 

审判长 唐佩莹

 

审判员何佐

 

审判员刘卉

二〇二二年十一月二十八日

书记员郭俏

 

古文娜