程磊、周滨律师在《现代物业》2013年第1期发表文章

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    国家科技类一级期刊、物业管理行业权威传媒《现代物业/新业主》杂志刊登了程磊、周滨律师合作撰写的文章《物业服务合同无效的认定及处理》。2011年10月12日，广东省高级人民法院颁布了《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2011〕49号），意见第 二条规定了“关于物业服务合同无效的认定与处理”，其中，具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：

（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；

（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；

（3）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的；

（4）建设单位违反《合同法》第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务企业或商定物业费的权利的；

（5）其他违反法律、行政法规强制性规定的情形。

意见第5条规定了物业服务合同被认定无效的法律后果。根据意见规定，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费。

   意见对以前司法实践中各地各级法院处理物业服务纠纷案件做法不一的情况进行了统一规定，对物业服务合同无效的认定规定了详细的标准。针对没有进行招投标选聘物业服务企业、起诉前没有取得相应物业管理资质、没有经召开业主大会选聘物业服务企业等具体情况，法院在司法审判过程中将认定合同无效。合同无效是否就免除了交费义务？指导意见细分了导致无效的原因，区分各方的过错，来确定物业费的交纳标准。

   详细内容见杂志2013年第1期“物事评论”栏目。网站连接：http://www.xdwy2001.com/Item/list.asp?id=2520