涨物业费究竟该谁说了算？

2013-05-30 07:29:50南方都市报微博作者：裘萍

提要：没召开业主大会，物业别想涨物业费？多轮补选能否解决业委会成立难？如何避免一届业委会做满5年“自然死亡”？“大业主”的投票权要不要限制？

没召开业主大会，物业别想涨物业费？多轮补选能否解决业委会成立难？如何避免一届业委会做满5年“自然死亡”？“大业主”的投票权要不要限制？昨日下午，广州市法制办就《广州市物业管理办法》(以下简称《办法》)举行立法专家座谈会。12位受邀嘉宾就多个焦点问题展开争论，调物业费的程序和条件引发最热烈讨论。  

 关键词 

物业费  

 正方：召开业主大会应是涨价前提 

反方：不能只保护业主而限制物业  

昨日下午召开的立法专家座谈会，邀请12位法学等相关领域专家以及物业行业代表主要发言，23位市民报名列席。  

涨物业费，牵动着所有业主的心。现状是，广州绝大多数小区都没有成立业主大会。《办法》第67条列明了业主大会成立之前对物业费进行调整的三个条件，比如必须委托会计师事务所审计、对调价理由充分公示等。  

然而，座谈会上，嘉宾们形成了两大阵营，争论的焦点集中在“召开业主大会是不是涨物业费的前提”。  

最先发言的是两位物业代表。黎家河认为，物业合同一签三年，物价上涨、人工成本上涨等因素造成，物业费调整幅度很难预测。杨建宏接着建议，调整物业费需增加一个弹性条款，“物业业主双方单独约定可以调整的，按照业主和物业公司协商结果执行。”  

“业主大会成立前不能调整物业费，”周玉忠把调整物业费的问题拉回到“建立市场机制上”，并由此引发了大家热烈的讨论。“如果没有召开业主大会这个前提，物业公司会倾向不给你业主成立业主大会，”他建议，物业公司在进行物业费调整前，必须财产公示“以示清白”，“财产不公开又要涨物业费，是不三不四不清不楚不道德。”他称。曾报春附和，“不公开账目，审计是到不了位的。外审看不出猫腻来的。”  

“物价、劳动力成本等大幅攀升，物业作为经营个体，不能一刀切，法律不能只保护一方而限制另一方，”程磊提出，如果物业费不足以支撑运营，更别提让物业管好小区了。如此一来，导致大量物业弃盘走人，最后损害的还是业主。  

“有些小区业主大会成立之前，物业费是由开发商决定的，开发商往往以低物业费作为诱饵，”张永华认为，业主大会成立前，物业费调整要“以不调为一般原则，以调整为例外”。“物价变化导致物业公司成本增加入不敷出，影响服务质量的；国家重大政策变化等导致物业费变化的，调整是合理的，”张永华称。  

“物业跟业主大会商定物业费用，是自治的根本性问题。物业要提价，就先组织业主大会，”王则楚亮明观点，不召开业主大会，物业别想调物业费，业委会成立之前，可以由街道组织业主大会主持调价。  

“物业很难左右业主大会成立，”黎家河提出。  

“物业有提价要求，要硬性规定召开业主大会，‘双过半’是很难实现的，”程磊分析。  

“就是要很难实现，”王则楚回应。  

“物业作为市场主体的一方，应该容许其表达提价意愿，法律上要给个途径，”程磊建议。  

“表决还是要坚持‘双过半’，”王则楚强调。  

“业主是主人，物业是仆人，主人没发话，仆人怎么能随便提价？”列席的四季花园业主委员会主任徐凡称。  

业委会  

正方：公示期不表态视为“赞同”  

反方：必须坚持“双过半”原则  

为了解决业主委员会成立难，《办法》创造性地提出“多轮补选”制度。即选举业委会委员时，不用“一次性够数”，达到5人，业委会视为产生，其他委员可通过多轮投票补选。  

“多轮补选可能成为多轮折腾，”周玉忠举例，首次业主大会召开前，如果只选出4个(业委会最少构成为5人)，缺一个，还要再开业主大会再选，缺乏实操性。他建议，以得票数产生第5个委员。  

“根据《物权法》规定，表决要达到‘双过半’，”广州市法制办有关负责人质疑。“双过半”即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主表决通过才有效。  

“问题是很多业主怠于行使权利，”陈舒建议，设立一个合理的足够的公示时间，“《办法》中规定的7天不够，建议改成60天，让业主充分知情，60天后你还是怠于行使权利，那就是你的问题了，不投票的业主视为‘赞成票’，”陈舒称。  

周玉忠列举国外的例子称，“在欧美等国家，有规定只要10%的业主参加即可，不来参加投票的人，相信来参加的都不是傻瓜；或者自己有更重要的事；或者我对你讨论的话题不感兴趣，”他称，电子投票系统已经很方便业主投票，不表决的人可以视为大多数人的意见。  

“我不同意陈舒和周玉忠律师的看法，规定一个投票方式很简单，但是‘双过半’的原则能改吗？‘简单多数’不行，”广州市法制办主任吴明场认为，没有参与投票的人，应视为“弃权票”，作为“赞成票”没有法律依据。  

“业委会成立的阻力，就在‘双过半’，特别是产生业委会委员‘   双过半’，”一位旁听市民称，有些小区出租和空置严重，成立业委会要求“双过半”根本没门。他同意陈舒的观点，“公示期不表态的应视为同意”。

声音  

是否要限制“大业主”？  

有些楼盘有“大业主”，谁都不用说话了。绝对没有成立业委会的需求的。——— 曾报春  

“大业主”主要集中在度假村小区。我建议，《办法》主要适用于普通住宅小区，度假村小区参照执行。——— 张永华  

  业委会期满到新业委会产生前，是否可继续履职？

成立业主委员会相当不容易，不管做得好不好，基本是在无私奉献。到期后能否继续履行义务，由业主监督选出新的业委会，原业委会不能停止工作，“自然死亡”对很多楼盘不公平。———   孙威力

新旧业委会过渡期间，原业委会必须在街道居委会指导下继续履行职责。——— 王则楚