楼盘频频无证上岗 都是限价惹的祸？

大洋新闻 时间: 2013-11-01 来源: 羊城地铁报

　　楼盘预售证还没到，开发商就卖房，这种违规行为以往屡见报端。但在今年限价、限售的政策下，仅10月一个月，12个全新盘中就有10盘涉嫌偷步开售。

　　乱象

　　才建三层就开卖

　　“什么叫做我现在认筹了但还不能买？”上周六，萝岗一主打Loft公寓的楼盘低调开卖，接近下午2时，首批推出的4栋公寓已有332套单位在销控表上添上“已售”标签。但销售“暂时不能买”的话让部分买家很困惑。

　　该盘销售也向买家坦言，楼盘预售证最快年底才获批。偷步开卖主要是想在竞争对手开启诚意登记前抢先一步。

　　记者在该盘施工现场发现，楼盘同时在建的4栋建筑中，最高一栋不过建至第三层，但销控表中显示楼盘最矮一栋也有16层高，建筑进度连一栋楼1/5的量都不到。在阳光家缘网站上，既无预售证信息，也无相关资料在案。记者综合多家地产网站开盘信息，并逐一比对阳光家缘，截至27日，10月12个新盘中涉嫌违规楼盘多达10个。

　　风险

　　预售证获批前合同无效

　　广东博厚律师事务所律师程磊表示，法律规定，未取得《商品房预售许可证》的楼盘不得进行商品房预售，在此期间收取买家的费用均违规。买家通过销售交付费用，本质亦属预售行为，严格说仍违规。但记者咨询房管局媒体对接人时，对方表示暂没接到相关信息，但负责业务部分是否接到需再询问。

　　楼盘未领取预售证的情况下，买家与之签署预售合同，如楼盘在起诉前不能取得预售证，则合同无效，买家不能根据预售合同中关于违约条款的约定追究开发商的违约责任。但合同在开发商获得预售许可证后，应属于有效合同，开发商不能“反价”，买家也不能重新选择户型。

　　追因

　　先抢客源再等证

　　从10个未领证就涉嫌开卖的楼盘中，中心六区全新盘就出现只有50~100套的新货获批预售证。这些楼盘中，最矮一栋有17层高，按照一梯四户算，一栋楼共有68套单位，若只批50套，连一栋单位的房源量都不到。因此，开发商都会选择按照自己的推货步伐开盘。芳村某盘最近开售，开盘当天仅B栋74套新货领取预售证，却一口气推出A~D四栋单位。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，今年4月以来政府实施的预售证指导价，是开发商只能冒险违规的重要原因。“7月开始，开发商坚持不住了。市场是有竞争的，他们都想抢占市场，抢到更多客源，等到预售证批下来时再开卖就晚了。”

　　此外，10月偷步开盘项目中，还出现阳光家缘都没办法搜索出楼盘开售单位户型、套数等信息的怪象。一家在番禺拥有多个项目的知名房企更是旗下多盘无预售证开售。

　　房企是否因政策、成本等因素而“缺钱”？黄韬认为，楼盘无证开卖，买家随时可以反悔。开发商即便收了定金或首付款，都是要退的，对资金链的补给作用不大。

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