程磊律师接受《新快报》采访谈315楼市

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315楼市独家策划‖阿呆的困惑——买买买，都是坑

金羊网 2016-03-15 17:58

2015年很多人在楼市买买买，可是有些买得很受桑。。。

2015年的楼市，有风云变幻之感。从低迷的第一季度末开始，利好政策一个接一个出台，尤以“央妈”最为“任性”，连续降息、降准。楼市在去库存与利好叠加的平衡中螺旋式回暖，广州刚需楼盘受到市场热捧，不少楼盘热销无货可售。被业内视为理性的广州地产市场，却仍避免不了纠纷。商家违规、业主不讲诚信、买家“大头虾式”的购房等，都是引发纠纷的导火线。

2016年，房地产市场的主旋律仍是去库存，希望楼市能去欺诈、去掩饰、去无良，祝愿仍奔波在购房路上的“阿呆”越来越少。

阿呆

2016年3月15日

1

返租的困惑——说好的高回报呢？

2015年3月6日，晴

春光好。身边的人开始计划年度大计：胖子说今年一定要“脱单”；富婆说今年一定要换房；年龄最小的那个富二代KK小姐非缠着我，要我和她一起投资买房。

刚开年，很多关于公寓投资、促销的消息满天飞。说走就走，以免“今年不买房，一年又白忙”。

和KK看过几个公寓项目，小年轻看到精致的房子很兴奋，听到“又返租、又保本”的承诺时更想直接刷卡买下。天河区某公寓项目，据说带装修发售，售价3万多元/平方米，交楼后由酒店打理，商家每年返还业主6%的房价作为回报，共返还5年，这样一算，KK可以得到30%房价的回报。北部某大盘公寓，价格更让人流口水，60平方米总价40万元，销售人员称每个月返还业主2000多元租金，共返租5年，5年内的租金返还标准保持不变，每年回报率高达8%。还有一种返租方式，就是将物业交给商家统一管理，每月租金收入和商家五五分账。

阿呆体会

如果是真正意义上的8%的回报率，在广州已算较高标准，而且不用自己操心，真所谓坐收渔利。但是，环境今非昔比，8%的回报率只怕是噱头成分居多。近几年，全国各地公寓售后返租的纠纷不少，谁能保证开发商或酒店管理公司一直运营得当？还是要多留个心眼，别寄望太高。

专家提醒

房地产资深人士邓浩志提醒，公寓返租的核心不在于使用年限，而在于管理公司的实力以及公寓的租赁需求，一旦合约生效，无论管理公司赚钱或亏本，都要支付业主约定的租金，如果产品能支撑足够的租赁需求，那么返租是可持续的；如果公寓的租赁需求被夸大，后续便可能产生诸多问题。

广东通利达律师事务所律师李成认为，签订返租条约后，业主不能自由使用、出租物业，如果想转售物业，承租人有优先购买权，而且带租约的房子一般不方便转售。广东博厚律师事务所律师程磊表示，公寓开发商利用酒店运营商推行售后返租的做法实际上是打擦边球，买家必须警惕，目光不可只放在被描绘好的蓝图上。

2015年9月1日施行的新《广告法》第二十六条第一项规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报承诺的内容。

2

反价的困惑——说好的签约呢？

2015年4月1日，愚人节被愚。

3月30日，多部委相继宣布调整楼市政策，包括商业贷款二套房首付低至四成、营业税免征期由5年缩短至两年等。凭我近年在楼市打滚的经验判断，楼市又要火了。

真是料事如神。DUANG，二手楼市连夜排队、紧急交易等消息开始乱入。行情太火爆，DUANG，业主反价了。

曾一起租房的张小白，在我的鼓动下也终于买房了，虽然是套二手房，但地段好。一套房产证已有3年多的两房单位，最终成交价是180万元，张小白咬咬牙买了，先付定金5万元，和业主约定一周后正式签约。业主要实收，各种税费共计近10万元由张小白缴交。看到新政策后，我们都很兴奋，因为房产证已超两年，税费可以省下几万元。然而，就在愚人节当天，业主打来电话，说房子不卖了，可以退还定金5万元、再加5万元赔偿金；要继续买房也行，得涨价20万元。好大一个雷砸在张小白头上。

阿呆体会

反价的行为，我能理解，却不能接受。天下熙熙皆为利来，市场行情好、想买房的人多了，业主自然想卖个更高的价钱，但既然已经收了买家的定金，再来反悔，就是不讲诚信。“如果道歉有用，还要警察做什么？！”

专家提醒

反价在楼市好转时屡见不鲜，一旦遇上利好政策，一二手楼市都会出现反价行为，二手楼市表现为业主反价，一手楼市表现为封盘涨价。大源按揭负责人郑大源表示，假如二手交易中买卖双方没有签订额外协议，按照官方合同进行签约的话，一般因为业主要实收，就要注明由买家负责所有税费，并约定一旦政策发生变化，税费变化也由买家承担，税费增加，买家只能多付钱；税费减少，买家自然也有权力享受。业主想反价毁约不卖房，买家可以按照合同约定，要求业主支付总成交价的10%作为赔偿，而不是双倍定金。张小白这个个案，业主不卖房就要赔18万元。其实业主反价也有风险，假如业主涨的价钱还不及赔偿款多，那就是得不偿失。

3

学位房的困惑——说好的名校呢？

2015年4月18日，阴天

乌压压的天，有些郁闷，似乎人人都有烦恼。没买房的想买房，买了房的想换房，望子成龙的家长，恨不得买一套有名校学位的房子，让孩子赢在起跑线上。一套30平方米的“黄皮楼”卖到150万元、一套50平方米的学位房卖到200万元……每年这个时候，关于名校圈内房价的消息满天飞，我都在想：我要和土豪姐一起，我带着她去看楼，她带着钱。

土豪姐看中了中心区某大盘，之前已经去看过两次，这次非要我陪着。楼盘沙盘学校的位置上写的是名校，销售人员一直说“引进的是附近那所省一级名校”，土豪姐觉得这家开发商有名气，楼盘距离那所老牌省一级名校很近，以后孩子能在小区里读名校，多好的事情啊。我劝土豪姐一定要先核实清楚，销售人员的话不可尽信，名校并非开发商单方面能确定的。但是，土豪姐把我的提醒当做耳边风。

阿呆体会

很多楼盘竭尽全力引入名校，最终目的只有一个，就是把房子卖个好价钱。但事实上，即使名校和楼盘只有一墙之隔，这个楼盘也可能不在该名校的招生范围之内，或者是这个楼盘只有部分单位有入读名校的名额。而且，每年的招生政策和范围都会有所调整，所以，无论销售人员如何拍胸脯担保，业主子女也无法确保一定能入读名校。

2015年年底，买家得知那所省一级名校根本没有和该楼盘签约，至于楼盘未来配套的是哪家学校，现在还不知道。

专家提醒

广东天胜律师事务所律师谢友林表示，判定开发商是否违约，要看合同中有没有关于学位房的条款，鉴于目前的房产买卖格式合同并不会特别注明这些内容，因此业主维权存在一定的困难。但如果楼盘的宣传资料中明确写有“入读××小学”的内容，但最终商家无法兑现，那么业主可以以广告欺诈为由提起诉讼，并应注意保存好当时的宣传资料作为证据。要特别提醒的是，口头承诺学位这种情况取证非常困难，买家对于销售人员口头承诺的一些配套及服务，应该谨慎对待，宁可信其无，不可信其有。

4

长租房的困惑——说好的35年租期呢？

2015年5月8日，闷热

“五一”楼市热度还没过去，各路楼盘信息源源不断。一个首付两三万元的楼盘，引起同事尖叫，简直就是“不要钱”！几个人连忙开车直奔番禺。

这个楼盘很有意思，据称房子只租不卖，租期长达35年。房子是小年轻最喜欢的LOFT设计，以一套55平方米的房子计算，总价为35万-37万元，平均月租金只需800元左右。销售人员很老实，说这里的房子没有产权，买家买的是35年的使用权。买家有3种付款方式：一次性付款、分期付款、贷款付款，按照商业地产的开发模式进行。手续齐全，产权还在村民手中，签订合同时会盖章证明。租赁合同会在广州房管局备案，备案的租赁期是20年，剩下的15年以补充条款自动续约，地块被回收的几率很小，即使收回，开发商也会保障业主的利益。

阿呆体会

30多万元的房子，住35年，月租800元，听起来真心不贵。现在的房租每年都在上涨，如果在市中心区，800元月租只能租一套尚未改造的城中村的小单间。而且楼盘位置不错，靠近地铁站，房子还带装修。什么都好，但一听产权还在村民手中，就担心日后会有纠纷。

专家提醒

广东唯杰律师事务所律师王美舟表示，长租物业土地性质虽然为集体土地，但楼盘以长租的方式出售使用权，不存在产权交易，因此不存在违法的问题。不过，根据中华人民共和国物权法规定，房屋租赁最多只能签订20年合同，剩余年限并不受法律保护。因此，如果买家与发展商签订超过20年的租约，那么在不受法律保护的期限内，假如出现发展商违反租约或者房子遭遇拆迁等情况，买家只能通过诉讼来保障自己的权益。

5

加推的困惑——说好的“售罄”呢？

2015年9月26日，晴

中秋加国庆长假终于来了，各路商家盼望的黄金周终于来了。在众多楼盘广告的轰炸下，广州的天空里弥漫的都是买买买的气息。

我承认拖后腿了，支持拉动内需的任务交由胖子强来完成。几天前，胖子强在楼盘人山人海的售楼部里签了一份意向书，购买中心区某楼盘一套90多平方米的三房。今天是胖子强选房和签合同的日子，为朋友两肋插刀，我自然还得侍奉左右，再体验一次选房的刺激。我们早早到达开盘指定的酒店，等候区、叫号区、签约区、付款区早已布置妥当，里三层外三层挤满了人。好不容易叫到胖子强，“先生请选房”。1002房，“没了”。那换1302房，“也没了”。那换1001房？朝向不同也杀！“对不起，也没了”。那就801吧！“也没了。不如1801吧，要不要？3分钟就要过去了，先生。”这下，胖子强蒙了，几个候选单位都已售罄，怎么办？超时作废，定金还不一定能退回来。胖子强眼都红了，完全不听我的规劝。“买！1801房，不就多十几万！”

兴奋劲头还没过，一周后，销售人员的推销电话又来了，还是一样的单位，还是一样的价格……

阿呆体会

上次我自己买房已经体验过这种生死时速，这种以秒、分钟为单位计算选房时间的紧迫感，真会让人抓狂甚至失去理智。房子真的那么好卖吗？为什么每次售罄后还不断加推？其实有时候是开发商刻意制造现场的紧张氛围，比如在房源公示栏陆续贴上“已售”字样、不停广播某个单位刚刚售出等，消费者一紧张、一冲动，合同就签下来了。

专家提醒

真正旺销的楼盘一定会存在，当然，也有一些火爆的销售场景是开发商或代理公司请房托制造出来的，有些房托一眼就能看出来，有些房托比较专业，会配合销售人员计价、砍价等，让普通消费者感受到房子很抢手。

律师提醒，假如发现开发商提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相悖的行为，购房者可以根据《合同法》第54条的规定申请撤销该行为，并要求开发商赔偿损失。在湖北石首市某楼盘内，销控表贴满“已售”标记，但实际情况并非如此，该市工商局已经查处这起假宣传案，对楼盘处以3万元罚款的行政处罚。在广州楼市中，也会有房托，普通消费者可以通过阳光家缘网了解楼盘信息，购房时一定要保持清醒，谨慎选房。

6

楼价的困惑——说好的起步价呢？

2015年10月2日，晴

以我的经验来说，但凡大型节假日，都是很好的看楼时间，因为很多楼盘都会推出新货，也有不少优惠（当然，噱头也很多）。

公司新来的年轻同事辉仔，真的经受不住促销短信的诱惑，要我陪他去看楼。辉仔说，买房不用看区域，只用看价格，于是我们直接去东部看一个1.3万元/平方米起的楼盘。辉仔的算盘打得响：一套80平方米左右的单位，总价100万元以内搞定。不过，后来的事情让辉仔成了泄气皮球。无他，都是价格惹的祸——这个盘哪有1.3万元/平方米的房子？！销售人员口口声声说：“有。不过早已经卖出去了，就是2楼西南向单位。”辉仔看中的那一套房，售价要1.5万元/平方米，各种折扣后总价还要120万元。坑爹ING。

经历总是惊人的相似。公司的富婆姚说，看到有信息称天河北有3.5万元/平方米的房子，于是扑了过去，结果，3.5万元/平方米只是低层北向单位，她想要的南向单位，8层以上的价格是4.7万元/平方米。一套房100多万元的差价，想想也是醉了。

阿呆体会

说实在话，想买房的人一旦看到促销信息或听到有笋价，心里多少会有些冲动。谁知道，市场上还真有不少类似8000元/平方米起，但多数单位卖1万元/平方米的现象。小年轻们要多看看阳光家缘上的楼盘签约均价、邻近楼盘的签约均价等，因为楼盘报价的水很深啊。

专家提醒

楼盘营销人士介绍，几乎所有以价格做宣传的广告，都是通过“特价”、“一口价”、“最低价”等关键词来吸引眼球，数字会被特意放大，“起”字等会刻意缩小。据介绍，这种方式的广告能提高意向买家对楼盘的兴趣和关注度，扩大目标客户群。面对这种形式的宣传，买家要多留个心眼，因为这种特殊价位的房子，往往有数量、楼层、朝向或销售期等限制。

2015年9月1日开始实施的新广告法规定，广告中有表示价格的，应当清楚表示为实际销售价格，明示价格的有效期限。今年2月份，一则含有“1/6天河单价得85-123平方米精装复式四房”内容的楼盘广告，被广州市工商部门责令立即停止，并处以罚款11.8万元。

理性购房，祝愿仍奔波在购房路上的“阿呆”越来越少。

（编辑：陈玉霞）