深圳住宅区业委会成立率仅34%

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

 

2016-04-25 09:53:58 来源： 深圳晚报

据悉，阳光花园业委会组织召开第二次业主大会的开票，目的是直接决定深圳市诚信行物业公司能否留任管理阳光花园小区。

作为社区自治的一种形式，业主委员会在保障业主权益、制约物业服务企业等方面发挥着重要作用。1991年3月，全国第一个业委会诞生于深圳。可以说，在全国业委会发展进程中，深圳是领头羊。然而深圳市住房和建设局的相关资料显示，深圳市住宅区业主大会、业主委员会的成立率约为34%，仅处于全国平均水平，与上海87%的业委会成立率相比差距很大。起步一鸣惊人，发展却不尽如人意，深圳的业委会发展遇到了怎样的瓶颈？又该如何取得突破？

乱象1

“双过半”门槛高 业委会成立、换届难

经历过业主大会召开和业委会选举的市民或许有所体会，业主大会召开难和业委会成立难、换届难是一个普遍现象。根据《深圳经济特区物业管理条例》，物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。“业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。”单是这个“双过半”的要求，就给投票增加了难度，一次业主大会的召开、业委会选举往往耗费很长时间。如2011年底龙岗区龙珠花园筹备成立业委会，历时一年，发了近万份传单，经过五轮投票，才终于成立了业委会。

为何“双过半”的选举难以实现？深圳市住建局分析称：一是业主身份难以确认。对于业主基础资料不全、产权信息变动频繁、出租率较高的小区，确定业主身份成为阻碍业主大会与业委会成立的“拦路虎”。二是业主参与意识淡薄，参与投票意愿低，且深圳的业主来自“五湖四海”甚至外国，一些小区“业主不在”的问题比较突出。三是表决真实性无法确认。涉及业主大会会议的信访及诉讼案例中，案由为假票和非业主投票的占大多数，从而引发业主诉业主委员会、业主诉物业服务企业操纵业委会、业主诉街道办未依法履行监督职责、业主诉行政主管部门行政不作为等。四是耗费大。如业主大会筹备阶段的各项工作很多，租场地、印选票、发通知、聘请上门收发选票的工作人员等，花销都非常大。如某大型小区在召开业主大会时曾聘请了上百人上门收发选票，加上各种宣传费用，召开一次业主大会花费10多万元。

乱象2

部分物业服务企业视业委会为“天敌”

因业委会天生有制约物业服务企业的作用，可以选聘物业服务企业，监督物业服务企业履行合同，监督经费支出，所以部分物业服务企业惧怕小区成立业委会，在小区筹备成立业委会时便不予配合甚至加以阻挠，有的甚至对已成立的业委会的委员进行人身威胁。

去年10月，龙岗区阳光花园小区业委会在社区工作站召开续聘物业开票会议时，遭不明身份人员围堵干扰，致会议中止。据悉，阳光花园业委会组织召开第二次业主大会的开票，目的是直接决定深圳市诚信行物业公司能否留任管理阳光花园小区。后来在布吉街道办主持下再次召开了阳光花园开票准备会议，龙岗区住建局、龙岗公安分局、布吉街道维稳办、法制办、司法所以及辖区派出所等都参加了会议。当年11月12日，该小区业委会将诚信行物业公司解聘。

去年10月，南山区科苑花园小区业委会副主任陈先生的车和家门被泼油漆，门锁被灌了胶水。有人发帖称，怀疑此事与业委会要引入新的物业公司一事有关。随后，自称是科技园物业公司员工的一名男子还带领10多名保安闯入陈先生家中，称因为有人发帖毁了公司形象，“自己被砸了饭碗要到对方家中吃饭”，即便警方到场，他们也不肯离去。

乱象3

深圳目前能规范运作的业委会并不多

2015年8月公布的《深圳市住房和建设局对市人大六届一次代表建议第20150197号的答复》显示，目前，完全符合物业管理法规要求成立的业主委员会并不多，即使已成立的业委会按照法规要求规范运作的则更少。

该文件分析，业委会成员多为兼职，法律法规意识淡薄，专业能力有限，综合素质不高，导致业委会运作透明度不够，暗箱操作现象比较普遍，严重影响业主委员会的规范运作。再者，少数物业服务企业给予业委会成员以所谓的“好处”，包括减免物业服务费、停车费等为“诱饵”，与业主委员会成员串通，导致部分业委会为了一己私利而做出一些损害全体业主权益的事情。更有物业服务企业直接干预业主委员会正常的运作，以业委会运作经费来要挟业委会做出一些有损业主利益的决策。

从一些报道中也能看出业委会运作的规范性还有待提高。2015年9月，南山区水木华庭业委会召开业主大会表决是否同意调涨物业费，部分业主却发现，5年前业委会在没有召开业主大会的情况下，就违规与物业公司签订了为期5年的物业服务合同。业主将情况投诉到南山区有关部门，调物业费的业主大会随即被政府部门叫停，业委会也被责令整改。业委会一位委员则称，“我们5个委员都不是学法律的，不大懂法。”

对策

推进业委会发展

深圳还需要探索

据了解，业委会作为业主大会的一个常设执行机构，不具有独立权利和行为能力，没有独立法人资质，也就无法将社区公共车库、电梯等公用设施登记在业委会名下，只能挂在物业公司下面“代管”。一旦物业公司产生侵权行为，业委会在很多情况下就显得无能为力。深圳市住建局的公开信息显示，从目前研究结果看，赋予业主大会以社团法人身份是主流意见，也比较符合社会实际。目前，《深圳经济特区物业管理条例》修订工作正在展开，罗湖区也在开展业主大会法人化试点工作，市住建局力争将业主大会法人化在《深圳经济特区物业管理条例》修订中明确业主大会法律地位。

据了解，市住建局还会同市社工委和市民政局，推动居委会在社区党组织的统一领导下，进一步完善与业委会、物业服务企业的协调机制，鼓励、引导符合条件的居委会成员通过选举交叉任职业委会成员等途径，推动居委会与业委会有效融合，整合资源，形成合力。此外，该局还将鼓励和支持符合条件的物业小区业委会成立党支部，鼓励和引导政府公职人员积极参选其所居住小区业委会委员。

基层治理十日谈

要让业委会成为 业主利益的忠实守护者

评论员 温琼

作为全国第一个业主委员会的诞生地，深圳目前住宅区业委会成立率仅34%，这与深圳一向展示给外界的改革创新形象极不相符。

激发业委会活力，需要政府牵引，以业主自治为核心，破除种种机制障碍。物业公司与业主之间、新老物业企业之间在一定程度上有着一些制度隔阂，业委会由于没有独立的法人地位，在身份上处于一个比较尴尬的状态，这既不利于与物业的权利博弈，也不利于业委会参与机制的长久建设。

业委会核心在于业主参与活力，业主之所以不愿意参与，在于缺乏有效的利益激励。倘若业委会运作得好，也会使得政府满意、物业放心、居民舒心，这可考虑对业委会进行一定的补偿奖励，降低参与成本，激发参与活力。

监督机制构建也是不可或缺的一环，业委会的本质是基层自治，倘若缺乏相应的监督机制，难免会出现业委会与物业管理“结盟”的乱象；此外，监督机制的健全，如对资金运作的审计、公开在一定程度上也能够激发业主的主人翁意识。

其实，深圳某些社区已做出了有益的探索。如龙华新区丰润花园以党支部为核心的“1 N”社区组织格局、福田区香蜜湖街道侨香社区“居业协同”新型自治模式，但这些改革样本并不够。我们期望众智汇聚，打造出富有全国示范效应的业委会治理“深圳模式”。记者 周松