《广州市物业管理条例（征求意见稿）》出炉 针对共有资金、业委会提出多项规范

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

 2018-08-07 10:42:55

来源： 广州日报

小区摆摊的经营性收入很多，但业主为何从来没有享受实惠？小区没有业委会，也没有人组织怎么办？业委会不作为、挪用公款怎么办？广州市作为国内最早引进现代物业管理的城市之一，在现代物业管理方面一直走在全国前列，但是随着业委会制度渐渐普及，也出现了一些问题。6日，广州市住建委印发《广州市物业管理条例（征求意见稿）》（简称《条例》），正式向社会公众征求意见。

《条例》不但设立了“物业管理委员会”制度，协调没有业委会的小区也能实现业主自治，还明确了业主共有资金的管理使用制度，让小区的经营收入业主共享，同时还出台多项规定规范业委会的行为。

物业管理委员会：三方共建共治共享

业委会选举难及运作不规范是广州市乃至全国物业管理存在的主要问题之一，也是引发小区物业管理维稳事件的主要原因。因此，如何破解业委会选举难和规范运作就成为本次立法的重点问题。

《条例》规定设立“物业管理委员会”制度。街道牵头组织成立物业管理委员会。成员由5名至11名单数的业主代表和街（镇）、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。其中物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府代表担任。街道应该配备物业管理专职人员，负责成立物业管理委员会，指导、协助和监督业主成立业主大会。

物业管理委员会主要负责筹备成立业主大会并选举业主委员会，在业主委员会产生后解散。也就是说物业管理委员会起到了“筹委会”的作用。

除此之外，对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区，物业管理委员会就起到了牵头与物业服务企业协调物业管理工作的作用，而且在紧急情况下有权利组织业主共同表决物业管理重要事务。

物业管理委员会是业委会发展的推动力量，是业委会缺位时的及时补位，体现的是业主、物业服务企业和政府三方对小区的共建共治共享，物业管理事务的最终决定权还是归属于业主。

另外，为了能充分发挥基层党员的模范带头作用，《条例》规定“街道党工委、镇党委应当根据党章，坚持党的领导，加强党的建设，开展党的活动，支持业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业依法开展物业管理活动”。

业委会成员：泄露业主资料将被罢免

据记者了解，业主委员会运作不规范是引发物业管理纠纷的原因之一，主要表现在业主委员会不依法履行职责，如不组织召开业主大会临时会议、不按照规定公示业主大会表决结果、不公布相关资料和信息、不组织补选业主委员会委员或不组织换届选举等方面。但是，目前，上位法对上述业主委员会不履职行为缺乏明确规定。

广州市住建委制定的《条例》对业主大会、业主委员会作出详细规定，重点明确了业主委员会的具体职责，对业主委员会不履职行为，由属地街道办事处责令其限期改正；逾期仍拒不改正的，业主委员会不得继续履行职责，由属地居民委员会组织重新选举业主委员会。

《条例》规定，业主委员会的委员应当遵守法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，但凡有挪用、侵占业主共有资金；索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；违反物业服务合同拒不交纳物业服务费；泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；擅自使用业主大会或者业主委员会印章等行为的，都将被罢免。

业主共有资金：只能用于小区物业管理

按照有关规定，物业管理区域内利用业主共有的道路、绿地、其他场地划设停车位或者利用业主共用部位、共用设施设备进行经营所得收益依法归全体业主共有。但在实践中，部分物业服务企业、业主委员会管理该收益混乱，甚至发生挪用、侵占该收益的违规行为。

广州市住建委在《条例》专门设立了业主共有资金管理制度。明确了共有资金来源，主要包括：依法利用共用部位、共用设施设备经营所得收入，管理规约约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用，孳息，其他合法收入。

在共有资金的管理方面，根据《条例》，业主大会成立前，业主共有资金由物业服务企业管理；而业主大会成立后，业主共有资金应当由业主大会决定的管理单位管理，可以是业主委员会或者物业服务企业。

那么是不是说业主能够多一笔收入呢？其实并不是。《条例》明确了共有资金的使用范围，即用于小区物业管理。主要用于物业公司服务合同约定以外的服务于业主的费用，包括但不限于共用部位、共用设施设备的维修养护和专项财产保险；公共设施设备经营管理成本以及业主大会、业委会的工作经费等六个方面。

根据规定，居民委员会应当每年不少于一次对业主共有资金收支情况进行审计并将审计结果公告全体业主。

根据《物权法》规定，业主可以自行管理物业，广州市近几年有不少小区实践了业主自行管理物业。为解决业主自管的问题，《条例》对业主自行管理物业作出了相应规定。

《条例》要求自行管理方案需经业主大会同意。业委会制定的业主自行管理方案应当对自行管理物业的主要事项作出约定，包括物业服务费缴纳标准及方式等内容，且方案应当经业主大会依法表决同意。此外，业主大会、业主委员会还要承担安全责任。

业主委员会的自行管理方案和保安、设施设备维护合同需报街（镇）备案。按照《条例》，业主自行管理物业改变了小区由物业服务企业实施物业管理的模式，更涉及小区生产安全、消防安全及经营管理等重大责任，业委会有必要将该方案和保安、设施设备维护合同报街（镇）备案。

“业主委员会”成员十不准

业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，不得有下列行为：

挪用、侵占业主共有资金

索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬

利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费

泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动

违法进行装修、改建、搭建、改变物业使用功能以及擅自占用共用部位、共用设施设备

违反物业服务合同拒不交纳物业服务费

伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名

未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供会计资料

擅自使用业主大会或者业主委员会印章

其他损害业主共同利益或未正当履行其职责的行为

“业主共有资金”怎么用

业主共有资金包括：依法利用共用部位、共用设施设备经营所得收入，管理规约约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用，孳息，其他合法收入。

业主共有资金应当用于物业管理的下列支出：

（一）除物业服务合同约定由物业服务企业承担之外的其他服务于业主的费用，包括但不限于共用部位、共用设施设备的维修养护和专项财产保险；

（二）合同约定利用共用部位、共用设施设备经营的管理成本、酬金；

（三）业主大会、业主委员会的办公经费和业主委员会委员的补贴、业主委员会专职工作人员的薪酬；

（四）对业主共有资金的审计费用；

（五）依法应当缴纳的税费；

（六）业主共同决定用于物业管理的其他费用。

《广州市物业管理条例（征求意见稿）》还有哪些内容：

完善了物业承接查验制度

制定了共有物权登记和公开制度

完善了规范物业服务企业行为的制度