广州一业主委员会缺位 居委会能否代签新物业？

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

2022-09-14 10:10北青网官方帐号

羊城晚报记者 董柳

小区业委会任期届满，新一届业委会迟迟未成立，面对“不给力”的原物业，小区业主如何重新选聘物业？居委会能否代签新物业，如果代签是否属于越俎代庖？广州市中级人民法院近日通过一宗判决表明：居委会或能助一臂之力！

广州某小区业委会任期届满后，因故未能成立新一届业主委员会。经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名请求，小区所在社区居委会组织开展了重新选聘物业公司的招投标工作，并及时主持召开了业主大会。经过小区业主投票，“双过半”(即参与表决专有部分占建筑物总面积过半数且参与表决人数过半数)业主同意选聘甲公司为该小区提供物业服务。公示期满后，甲公司与居委会签订了物业服务合同，并入驻该小区提供物业服务。

然而，小区业主张某认为，物业服务合同应由开发商或小区业委会签订，居委会无权代表小区业主签约，故居委会与甲公司签订的物业服务合同不能约束小区业主，于是拒绝缴纳物业费。为追缴物业费，甲公司将张某起诉到法院。

广州市中级人民法院二审审理后判决：张某向甲公司支付拖欠的物业费用。该判决现已生效。

广州市中级人民法院法官刘卉说，物业服务合同是我国民法典新纳入的有名合同。不同于其他有名合同签约主体所具有的一对一的相对性，物业服务合同的签约主体具有特殊性——根据民法典第九百三十九条的规定，在成立业主大会之前，由建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同；在成立业主大会后，则由业主委员会与物业服务人签订普通物业服务合同。

刘卉介绍，实践中，由于各种原因，一些小区迟迟不能选举出业主委员会，不得不沿用建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同；而在已成立业主委员会的小区，也会出现因任期届满或成员缺失无法或暂未成立新一届业委会的“断档”现象。此时，如果前物业不给力，业主可以通过借助第三方力量协助实现选聘新物业的目的。

刘卉说，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，并经合法程序选聘物业公司为业主提供服务，以维护小区管理秩序稳定、业主们安居乐业，并推进建立共建、共治、共享的基层治理模式。

本案中，虽然某小区原业委会在任期届满后未产生新一届业主委员会，但经法定比例的小区业主联名申请，该小区所在地的居民委员会依法定程序组织开展了新物业公司的选聘工作，为涉案小区及时选聘了新的物业服务人。该居委会根据业主大会决议与甲公司签订的物业服务合同合法有效，对全体小区业主均有法律约束力。在甲公司据此入场并实际提供了相应物业服务的情况下，根据等价有偿原则，业主享受了相应服务，自然应支付相应对价——物业服务费。

刘卉同时表示，需要注意的是，居委会代为签订物业服务合同是有前提条件的。一是前期物业服务合同已经终止，小区因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一；二是居民委员会必须在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，依法定程序代行业委会职责，并根据业主大会“双过半”决议签约；三是居民委员会必须尽善良管理人的注意义务，其行使职责必须对维护小区秩序和谐稳定和居民安居乐业具有积极意义。

来源：羊城晚报