小区大事丨小区4年内3次成立业委会未果，咋就这么“难产”？

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

2023-08-29 21:54

华声在线全媒体记者 杨洁规

“我们着手准备成立业委会4年了，一直没成功。”8月29日，株洲市大汉希尔顿国际小区业委会筹备组阳先生感叹道。2019年开始，阳先生和几名业主申请成立小区业委会，然而，历经4年至今“难产”，开发商成“拦路虎”。

连日来，三湘都市报记者对此进行了采访。

业主：4年内3次申请成立业委会未果

株洲大汉希尔顿国际小区是当地城中心最大城市综合体项目，总建筑面积26万平方米，有商业、写字楼，也有酒店和公寓。

在阳先生眼中，自2014年交房以来，因小区物业的管理问题，部分业主和物业之间的矛盾由来已久，“餐饮油烟、噪声大、卫生状况差，一直得不到解决。”

2019年，阳先生和其他几名业主申请成立业委会，“启动之初，大家满心欢喜，觉得很快就会有了自治组织，监督物业公司的服务。然而，实践证明，现实远非那么简单。”

在2019年、2021年以及今年4月，小区业主联名向所在的芦淞区建设街道办事处和沿河社区申请成立业委会。然而，3次申请都是走到筹备组阶段，最终不了了之。

阳先生告诉记者，业委会3次都未能成立的最关键原因在于“专有部分面积未达要求”，开发商以其产权面积占比超50%，不同意成立业委会，“但根据我们调取的数据，开发商的产权面积没有达到50%。”

物业：自持产权超50%，暂不支持成立业委会

对于业主申请成立业委会，物业如何看待？

株洲大汉希尔顿国际小区的物业方湖南大汉物业管理有限公司株洲分公司经理刘鸽，向记者出示了一份回复函。

今年6月，开发商株洲大汉实业有限公司对筹备组作出回复：公司持有小区50%以上产权（含商业、酒店等），为稳定营商环境、保障广大业主及投资者利益，为保证小区的和谐、稳定发展，我司暂不支持成立业委会，建议待条件成熟时再组建。

刘鸽还提供了一份《公证书》，以证明开发商确实持有小区50%以上产权。

刘鸽表示，商业综合体的公共收益不少，有停车场收入、公共场地出租收入等，收益多了，操作的空间就大了，少数业主想成立业委会就是盯上了公共收益这块“肥肉”。同时，当地有商业综合体由业委会成员参与运营后导致内耗严重，“还是要由专业人员来运营。”

社区：专有面积不达标导致多次“难产”

记者在采访中了解到，8月17日，建设街道和沿河社区也向小区业主作出回复，其中指出了部分业主在筹备过程中存在的问题及相关法律依据。

“法律政策上不同意，开发商不投票，业委会就难成立。”沿河社区主任刘育表示，选举业主委员会，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。“成立业委会需要依法依规，主要是专有面积这个条件达不到。”刘育说。

据悉，街道、社区也有考虑将商业、住宅部分分开成立业委会，因相对应配套建设存在共用的情况，该计划最终落空。

为了缓解物业和部分业主的矛盾，社区已制定《小区物业服务问题整改清单》，要求物业公司对停车、卫生、噪声等问题作出改正。

现状：仅少数商业综合体成立业委会

8月29日，三湘都市报记者就此咨询株洲市芦淞区物业服务指导中心。

中心工作人员表示，商业综合体成立业委会的步骤流程和住宅是一样的，但总的情况看，仅少数商业综合体成立业委会。

申请成立业委会是小区业主的权利，但也要考虑到筹备工作多次终止的现实情况。“难产”原因主要有两个：有些商业综合体业主众多，但大部分商业的业主都是投资为主，所以关心程度并不高；另一种，像大汉希尔顿国际小区，如果大业主不想成立业委会，则容易出现达不到开启投票表决的“门槛”。

“一般来说，成立业委会最大的目的是想换物业，而商业综合体的物业往往和大业主是‘一家’的，大业主肯定不愿意‘自家’物业被换掉。”一位资深物业经理人接受记者采访时表示，如何让大业主和少部分业主实现双赢，希望相关部门能解出这道题。