法官：物业管理有瑕疵，不能成为拒交物业费的理由

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2016-07-18 08:48 株洲日报 胡文洁

株洲日报/株洲新闻网7月18日讯（记者 胡文洁）“小区的物业服务已基本瘫痪，近三成的业主没有交物业费。”近日，家住我市某小区的业主李先生告诉记者，大家认为理所当然的事情，却被物业公司诉讼，让业主成了被告。

让李先生郁闷的是，业主们请的律师曾表态，由于业主不交物业费违反了物业服务合同，且无有力证据证明物业公司没有履行义务，“业主败诉的可能性比较大，只能尽量减少损失。”

我市多家法院反馈的数据显示，近年来，我市物业纠纷案件不断增多，这些案件，除了部分调解或撤诉外，近九成以业主败诉告终。

许多业主想不明白，自己没有享受到自己想要的服务，怎么还会被物业服务公司告，而且还大多输了官司？

现象：近九成诉讼因拖欠物业费引起

物业纠纷诉讼，大多涉及案件标的很小，但双方矛盾是多年积怨，极易造成社会不稳定因素。

石峰区、芦淞区人民法院提供的数据显示，近年来审理的物业纠纷案件中，绝大多数是物业公司起诉业主拖欠物业费，往往是一个小区内数十位业主同时被告，而近九成的案件以业主败诉告终。

纠纷因何而起？一位资深法官告诉记者，在我国物业领域立法缺位的背景下，物业公司与业主双方权责约定大多比较“原则”，为纠纷埋下了伏笔；“而开发商与物业服务公司关系千丝万缕导致纠纷复杂化，物业服务企业追逐暴利、角色错位、行为不规范以及部分业主物业消费意识、观念落后等也是引发矛盾的主要原因。”

探索：分清责任，双方维权更方便

一方面，业主抱怨物业公司服务不到位；另一方面，物业公司抱怨业主“不好伺候”。双方该如何才能减少矛盾?？

“双方都应该首先自觉遵守物业服务合同这一既定契约。”石峰区人民法院法官刘强告诉记者，现实中，一些业主不认可业主委员会与物业公司签订的合同，造成纠纷，实际上，根据我国法律规定，小区业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对全体业主有约束力，“每一个业主都必须遵守，不能以自己未签字或者不知道而拒不执行。”

刘强曾审理过一起物业纠纷案件：因为家中被盗过，家住石峰区昱峰花园小区的文先生认为这是小区物业公司的责任，因此拒交物业费长达6年之久。今年4月，文先生被小区物业公司告上法庭。石峰区法院最终判决，认定文先生家中失窃事实存在，小区物业应承担一定的赔偿责任，但文先生不得据此作为不缴纳物业费的理由。

此案的判决具有典型意义。刘强介绍，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，故对单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业费的问题，应综合衡量全体业主与个别业主的利益。如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节做得不够，存在一般瑕疵，造成单个业主权益受损，该业主可以主张维权，但不可以此为由拒交物业费，“否则会造成物业服务运行经费不足，损害全体业主的利益。”