新疆法官支招:物业纠纷“维权难”

2015年09月01日 20:27
来源：人民网

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

人民网乌鲁木齐9月1日电（韩婷）近年来，随着社会的发展，业主和物业间“战争”愈演愈烈老百姓遇到物业类合同纠纷该如何维护自身权益？这一问题成为大家关注的话题。

原标题：新疆法官支招:物业纠纷“维权难”

人民网乌鲁木齐9月1日电（韩婷）近年来，随着社会的发展，业主和物业间“战争”愈演愈烈老百姓遇到物业类合同纠纷该如何维护自身权益？这一问题成为大家关注的话题。

记者了解到，物业类纠纷案件往往存在案件集中诉讼、业主举证能力较差等特点，由于案件通常是一个小区的物业公司起诉小区内全部或多数业主，所以涉案当事人较多，送达难，开庭难。乌市中级人民法院民事审判第四庭庭长董慧向记者介绍说，作为业主因个体能力的限制，在诉讼中往往不能较好的维护自身的权利，法院通过一些案件的审理，建议业主发生纠纷后不要采取拒缴物业费用的方式，而是要在纠纷中充分发挥业主委员会的职能。

“比如对物业公司的服务质量个人无法举证的，可以由业主委员会对业主进行问卷的方式进行统计，或者在交纳物业费用时与物业公司进行沟通交涉并制作笔录，从而形成有利证据，在诉讼中维护自身权益。”乌市中级人民法院民事审判第四庭庭长董慧说。

物业合同纠纷典型案例：

[案例一] 隆盛物业公司诉韩某缴纳物业费纠纷案

案件情况：2000年12月6日，韩某从案外人亚鸿房产公司处购买亚鸿大厦商铺一间。2001年11月1日，亚鸿房产公司与隆盛物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托隆盛物业公司对亚鸿大厦高层商住楼进行物业管理服务，双方在合同中约定了委托管理期限及物业管理服务费标准。韩某购买了商铺，其作为业主，认为其未与隆盛物业公司签订过物业合同，故拒绝向隆盛物业公司交纳物业费，隆盛物业公司遂将其诉至法院。天山区人民法院经审理认为韩杰未参与亚鸿房产公司与隆盛物业公司签订的前期物业服务合同，故物业管理委托合同约定的物业管理费取费标准及逾期交费滞纳金标准对于韩某没有约束力，故对隆盛物业公司主张韩某按《物业管理委托合同》支付物业费的诉讼请求不予支持。隆盛物业公司不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故作为本案依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对涉案小区的业主均具法律约束力，遂判决韩某按《物业管理委托合同》约定的交费标准向隆盛物业公司支付拖欠的物业费用。

法官提示：此案涉及的是前期物业合同问题。前期物业服务合同一般是由房屋的建设单位与物业服务企业签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在很多物业服务费纠纷案件中，业主经常以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。而对此种情形，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，即“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 因此，业主以没有参与前期物业服务合同为由拒付物业服务费的，法院将不予支持。

通过本案我们应当了解，物业服务合同不同于一般的服务合同，业主虽然不是形式意义的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，从合同的约束力角度对其作出解释性规定，在一定程度上突破了合同相对性原则，因此，无论是前期物业合同还是普通物业合同，除对合同双方具有约束力外，还对全体业主同样具有法律效力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。二审法院对本案予以改判，也是根据司法解释的规定作出的判决。

[案例二] 天和物业公司诉当某支付物业费纠纷案

案件情况：天和物业公司以业主当某拖欠物业服务费为由将其诉至法院。业主当某认为天和物业公司服务不达标，拒绝支付物业服务费。原审新市区人民法院经审理认为，当某不能举证证明天和物业公司未履行物业服务义务及损坏小区财产的情形，故当某要求扣减物业费的抗辩理由不予采纳。遂判决当某给付天和物业公司物业服务费，当某不服提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，天和物业公司确实存在收取的服务费与物业服务质量之间存在 “质价不相符”的情形，且在二审审理期间天和物业公司亦认可其服务存在不到位的情况，故对当某主张酌减物业费的理由予以采纳。结合该小区在天和物业公司提供物业服务期间存在垃圾无人清理、安保措施不到位、业主私自乱搭乱建等具体情形，二审法院认定物业公司所主张的物业费应以双方约定的收费标准的50%由当某给付物业费。

法官提示：此案更多的是体现物业公司的责任和义务不到位，通过本案我们应当了解，物业服务合同是双务有偿合同，物业服务水平要与其收取的物业费标准相适应，即符合质价相符的原则。只有物业公司提供了符合合同要求的物业服务才能依合同约定全额收取物业费；若物业公司只提供了部分服务或服务不到位就不能向业主全额收取物业费，否则便违背了民法公平合理、等价有偿的基本原则。审判实践中，需要提示的是举证责任的问题，即作为业主承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任，这也符合民事诉讼谁主张谁举证的原则，只要业主提出基本证据证明物业服务存在瑕疵，举证责任即发生转移，由物业公司对其已依约履行合同义务进一步举证。

[案例三] 瑞昇物业公司诉杨某缴纳物业费纠纷案

案件情况：2010年5月9日，杨某租赁乌鲁木齐市成功房产公司位于本市新华北路成功广场11-16楼高层及一楼大厅经营酒店，双方签订了合同。但由于成功广场建设工程遗留的五方验证手续不完备，且其整体消防手续不过关等原因，导致杨某未能如期进行酒店装修，直至2012年12月杨春华装修工程才完工，其经营的商务酒店于2013年2月开业。另查，杨某与瑞昇物业公司签订了《物业管理合同书》，但双方就物业费起算时间产生分歧，瑞昇物业公司为此将杨某诉至法院。法院经审理查明，瑞昇物业公司与杨某签订的《物业管理合同书》虽然约定了杨春华交纳物业费的起始时间，但由于成功广场建设工程遗留的五方验证手续不完备、消防验收不合格等原因，导致杨某未能如期进行酒店装修。故在未通过消防验收前，瑞昇物业公司收取杨某物业费无事实依据，法院在综合考虑上述客观原因的情况下，作出了相应的判决。

法官提示：杨某租赁成功广场是为了经营酒店，我们都知道，经营酒店必须具备完整的消防手续，而成功广场直到2012年12月才办理完毕消防手续，可见，造成不能正常经营的责任方系出租方成功广场。而在此期间，因整个大厦未通过消防验收，故存在不能正常使用的事实，如果要求杨春华承担此期间的物业费用，显然有违法律的公平原则。

[案例四] 新疆某行政单位诉润宏苑物业公司返还代收水电费纠纷案

案件情况：2010年3月1日，自治区某行政单位与润宏苑物业公司签订了《物业服务委托合同》，合同中约定物业服务范围及期限。合同到期后，润宏苑物业公司未向该单位支付其代收的水电费用，该单位遂将其诉至法院。法院认为，物业公司为单位提供物业服务期间，代收水电费未返还的事实清楚，物业公司是代为电力及供水单位预售费用的法律关系，因其未将该费用缴纳给电力及供水单位，委托单位主张其予以返还应予以支持。但是物业公司要求冲抵委托单位拖欠物业费的抗辩理由系两个不同的法律关系，在委托单位不接受折抵的情形下，物业公司应就物业费问题另案向其主张。

法官提示：这是一个关于物业委托合同的典型案例。乌鲁木齐物管住宅小区的水电费，基本上都是由物业公司代收代缴。按照国务院颁布的《物业管理条例》的规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可以委托物业公司代为收取，因此只要有委托合同关系，物业公司有权代收水电费的，并负有及时向水电部门交付的义务。在本案中，物业公司既没有将代收的水电费交给水电部门，也拒绝向A公司返还，其要求冲抵A公司拖欠物业费的抗辩理由没有法律依据。

[案例五] 朝阳明居小区业主委员会诉城建物业公司返还小区停车费用纠纷案

案件情况：2005年12月15日，朝阳明居小区的开发商新疆城建（集团）股份有限公司与城建物业公司签订《前期物业服务合同》，合同签订后，城建物业公司即向朝阳明居小区提供物业管理服务。2012年3月31日，朝阳明居业主大会成立，4月25日，乌鲁木齐市天山区幸福路街道办事处作出认可其合法成立的批复文件。朝阳明居小区业主委员会遂向法院起诉城建物业公司，主张其返还在物业管理期间收取的小区停车费用。法院认为，朝阳明居小区的业主在街道办事处的指导下召开业主大会并选举产生业主委员会，业主大会召开符合法律规定程序，且街道办事处对朝阳明居业主委员会正式受理备案，故对朝阳明居业主委员会的主体资格予以认定。城建物业公司在为朝阳明居小区提供物业管理服务期间对小区内占用公共道路及公共场地停车收取了停车费。根据物权法的相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故基于上述车位产生的收益也应当系全体业主共有。另，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十三条第二款规定：“机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业服务企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。”故朝阳明居委员会主张城建物业公司返还停车费，于法有据，但应当考虑城建物业公司在收取停车费的同时付出的管理成本，故扣除所收停车费的30%用于补偿物业服务企业费用外，剩余70%的停车费应由业主委员会代全体业主保管。

法官提示：小区停车费用的收取是当前物业合同纠纷中一类非常常见的案例。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利，利用小区公共资源收取停车费用，首先应当征得业主、业主大会、物业服务企业的同意，对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当用于补充小区专项维修资金。在本案中，法院认定该收益的70%归属于全体业主享有，同时也考虑到物业公司付出了管理成本，故扣除所收停车费的30%用于补偿物业服务企业管理成本。本案还应当值得注意的是，该部分款项业主委员会也不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业主委员会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。

[案例六] 七一酱园高层商住小区业主委员会诉原物业公司退出服务纠纷案

案件情况：乌鲁木齐市黄河路七一酱园高层商住小区于2005年建成，该小区开发商天阳公司于该楼建成当年将6-30层住宅及后院部分委托物业公司进行物业服务管理至今。2012年6月15日，该小区业主委员会成立。2014年3月18日，业主委员会与案外人鑫通瑞达公司签订了《物业管理服务合同》，并向法院提起诉讼要求原物业公司退出小区，并向其移交物业用房和相关设施等。法院认为，对建设单位即开发商聘请的前期物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，但选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定并按照正当程序进行，业主通过业主大会行使最高权力。本案业主委员会作为业主大会的执行机关，其本身没有独立决策的权利，业主委员会须经业主大会的授权方能代表全体业主行使权利。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。而本案中的业主委员会并未按照正当程序代全体业主行使权利，故对其要求物业公司退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及相关材料的诉讼请求，法院判决不予支持。

法官提示：通过本案我们应当了解，业主委员会是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督的自治组织。根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。因此，业主委员会作为原告提起诉讼，需满足的条件，1、依法成立 并向物业所在地的区县政府房地产行政主管部门和街道办事处，乡镇人政府备案，2、业主委员会提起的诉讼，属于特权法第七十六条第七项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3、业主委员会提起的诉讼，《物业管理条例》第十五条规定的业主委员会履行职责范围内的事项，不得超出职责范围，4、对物业公用部位、共同设备享受支配权。业主委员能够在法律的规定下或业主大会的授权下以自己的名义参加诉讼，以维护全体业主的合法权益。否则，不符合法律规定行使权利，就属于滥用权利，而不能维护业主的合法权益。