物业纠纷，九成是物业公司在讨钱

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2014-08-22 05:56:25 来源: 南方都市报(深圳)

 

昨日，惠州市中级法院通报关于惠州物业纠纷案件情况，以期给各位业主或准业主借鉴。根据惠州市中级法院的通报，近年物业纠纷的官司增长较快，2011年至今，惠州全市法院受理一审物业纠纷案件已达521件，年均增幅高达120 .91%，而且增长趋势还没有减缓的迹象。

南都讯 记者张广军 实习生谭小玉 通讯员潘子璐　昨日，惠州市中级法院通报关于惠州物业纠纷案件情况，以期给各位业主或准业主借鉴。根据惠州市中级法院的通报，近年物业纠纷的官司增长较快，2011年至今，惠州全市法院受理一审物业纠纷案件已达521件，年均增幅高达120 .91%，而且增长趋势还没有减缓的迹象。

惠州中级法院表示，统计显示，在这521宗案件中，物业公司起诉业主追缴拖欠物业费案件占九成。同时，此类案件呈现一定特点，即业主因不满服务或提价，拒交物业费引发纠纷比例高，案件调解和撤销的比例高，系列案比例高，业主败诉比例高。另外，投资性物业引发纠纷多。

[法官建议]

理性维权可避免恶性循环

负责审理物业纠纷类官司的法官说，物业纠纷案件中，业主缴纳物业费是基本原则，物业公司改进服务是目的。无论出现何种情况，业主都不应当选择抗拒缴费的方式表达意愿。物业公司不能按时按量收取物业费，其服务质量必然会下降；服务质量的下降，又会导致更多的业主不满，或者不满的程度越发增加，这样会导致业主与物业公司之间相互关系的恶性循环。

法官表示，发生物业纠纷后，业主应当理性维权，一是可以通过业主委员会与物业公司协商，二是可以寻求物业管理协会调解，三是可以依法诉讼解决等。

对于物业纠纷官司，惠州市中级法院说，可总结为四种类型，希望能为惠州各小区业主在维权时做参考：

类型1

开发商的错不应归咎于物业

杨某在惠城区美丽嘉园租用其一、二楼做百货商场。杨某以物业公司没有保证消防用水及消防监控设备处于完好及正常运转状态为由，拒付管理费被小区物业公司起诉至法庭。庭审中，物业公司表示，消防监控设备是美丽嘉园的开发商安装的，但未投入使用，根据其与美丽嘉园业主签订的《物业公司接手“美丽嘉园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》(以下简称《协议》)，开发商并未将消防监控设备移交给物业公司，所以无法投入使用。

法院一审、二审审理后认为，杨某自2012年2月份起未及时支付相应的物业管理服务费用，其行为已经构成违约，应承担相应法律责任。物业公司与开发商协议中，物业需做到的具体项目中并未包括消防监控设施项目。所以杨某败诉。

提醒：物业公司是以营利为目的的企业法人，独立于开发商，其日常运营资金的唯一来源就是业主交纳的物业管理费。本案中的消防用水、监控设备等是开发商建设中应当配套的问题，并非物业公司损坏或者故意不提供，不能归咎于物业公司。

实际审理案件中，法官发现，有业主对商品房买卖合同有意见，误认为开发商与物业单位是一家的，因此把开发商的违约，迁怒于物业公司，但法律上二者不一样，物业公司是独立的法人，业主不能把对开发商的意见，迁怒到物业公司。此类案件业主多败诉。

类型2

对物业不满，应派业委会出马

惠城区某花园业主钟某，也是因拒交物业管理费而被告。庭审时，钟某承认自己的过错。但其认为，物业公司无视业主利益，未经被告同意，擅自改变小区内设施等过错行为，使其生活受到严重侵害，生活质量严重下降，缺乏安全感，其以不交物业管理费来对抗。

此案同样经历二审。一审法院认为，双方已形成物业管理服务合同关系，原告为被告提供物业管理服务，被告应依约支付相应物业管理服务费用。另，被告的辩称不属本案所调整范围，被告应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映或主张其所述诉求，或通过小区业主委员会向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映或主张。被告自2009年6月份起未及时缴交相应的物业管理服务费用，其行为已经构成违约，应承担相应的法律责任。故法院判钟某支付物业公司管理费、水电费等共五千余元及滞纳金。钟某提起上诉。中院认可一审的处理原则，在查明事实后仅仅对滞纳金的标准部分作出了改判。

提醒：物业服务是公共的，任何一个业主个人，都不能代表小区全体业主来起诉物业公司。对物业服务不满需要起诉的话，主体应当是业主委员会，或是获得一定数量的业主代表。诉求也只能是要求物业公司整改或赔偿，但不能不交物业费。物业服务是公共的，物业公司没了主要收入来源，其作为一个经营性企业将会运转困难，影响的将是全体业主。

类型3

交费后小区内丢车，物业要赔

被盗车主苏某，住惠州市某花园小区。2011年1月其停在小区内的小轿车被盗，报案后状告物业公司索赔。经查，苏某每月向物业公司交纳150元车辆保管费，而被盗车辆经鉴定价值人民币260400元。

一审法院认为，本案是保管合同与保险合同纠纷，两种民事法律关系并存，存在着可选择诉因的情形，原告最终选择了保管合同民事法律关系，故本案应适用保管合同的法律、法规等。据查明事实，苏某与物业公司已经形成了保管合同关系，物业公司应尽保管义务。故法院判该物业公司赔偿原告苏某与被盗车辆等值的价款。

物业公司认为应由盗车者和保险公司承担此责，向中院提出上诉。中院认为，本案涉及到盗车犯罪嫌疑人与苏某之间的侵权法律关系、苏某与物业公司之间的法律关系和苏某与保险公司之间的保险合同关系并存。尽管盗车犯罪嫌疑人是终极责任人，苏某作为权利人可以选择其认为适当的被告提起诉讼、主张权利。本案属于有偿保管合同，物业公司作为保管人要免责就必须证明在保管合同中不存在过错。故中院维持一审原判。

提醒：这类案件每年都会发生几件，虽不是物业纠纷，但也是与物业有关的纠纷。若法院查明事实是物业公司存在管理上的责任，则其会判承担一定比例的责任。对于停车场车被盗责任问题，首先要看车主是不是把车停到相对安全的地方。若车主已将车停到物业公司指定的场地而被盗，则物业公司需全额赔偿。当然，业主将停车卡放在车上、保安无法核实开车者是否车主亲朋好友等情况导致车辆被盗的，应当相应减轻物业公司的责任。

类型4

物业收费要分清指导价与市场价

黄女士购买惠城区某小区的联排别墅，并与某物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中规定，物业公司每月收取别墅物业管理费2.8元每平方米/月。后黄女士发现，住宅按照惠州市政府指导价每月每平方米应是1.10元，遂将物业公司告至法庭。

一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。惠州市物价局、惠州市房产管理局在2007年6月联合发布的《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》规定，高层住宅(含带电梯的多层及小高层)一级服务等级的收费标准基准价为每平方米1.10元，提供一级服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过上述政府指导价标准的，由物业管理企业书面报惠城区物价局核准后执行。未经价格主管部门核定的，物业收费标准不得擅自超过政府指导价标准。而涉案物业为地上三层，其类型按层数分类为低层建筑。

另外，涉案物业已在多处原告签字确认的书面材料中指明，该物业类型为别墅，原告应知晓。故本案涉案物业关联的物业管理服务费标准不适用政府指导价的约束，驳回黄女士诉求，黄女士提出上诉。

提醒：此类案件较多，法院审案时会把握政府限价，同时在物业公司和业主之间协商。中院二审认为，黄女士签订的合同与协议均已指出涉案物业属别墅，根据《物业服务收费管理办法》，物业应区分不同的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。再根据《惠州市物业服务收费管理暂行规定》，本案中，上诉人购买的住宅是别墅，依据上述规定物业管理收费不列入政府指导价，而是实行市场调节价，由双方在物业服务合同中约定。且该别墅属低层建筑，故双方在《前期物业管理服务协议》约定的物业收费标准，符合上述规定。