物业纠纷案件为何激增 背后三大问题值得关注

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2014-06-29 14:13:14 来源：宁波日报

城市发展到今天，已离不开物业管理公司这个“大管家”。但业主与物业管理公司之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”。

城市发展到今天，已离不开物业管理公司这个“大管家”。但业主与物业管理公司之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”。象山法院最新统计数据显示，近年来该院受理的物业服务纠纷案件增长迅速，2013年共受理物业服务合同纠纷案件116件，同比增长300%！今年年初以来已受理该类纠纷案件71件。

究其原因，法官分析，除了业主维权意识的增强、新建小区的增加等外，其背后反映的三个问题，值得关注。

业主维权方式单一

前不久，象山的钱女士和小区里的不少业主一起被物业管理公司告上了法庭，原因就是他们拒缴物业费。如这般业主坐上被告席的情形，在物业纠纷案件中很是常见。象山法院审理的该类案件中，除一起是由业委会作为原告起诉物业管理公司支付租金损失外，其余案件均由物业管理公司作为原告起诉业主支付物业费。

“这充分反映了业主维权方式的单一。业主与物业管理公司发生纠纷后，通常是以拒缴物业费的形式进行对抗。”法官提醒，其实业主维权的合理方式应该是通过业主委员会来进行。物业费的缴纳主要根据双方合同来约定，除非存在合同无效情形，比如合同虚假或者内容违法，业主可以不缴纳，否则就要承担相应责任。

对物业服务范围认识模糊

除了被告多是业主外，此类纠纷还有一个明显的特点就是业主败诉居多。法官分析，一个最主要原因是业主对物业服务范围的认识非常模糊。

在一起案件中，陈女士因为房子质量有问题，物业管理公司一直没修好，连续多年拒缴物业费。象山法院经审理认为，对于房屋质量问题，陈女士应向开发商提出，不能以此为由拒缴物业费。

“将房屋质量、邻里矛盾等归咎到物业管理公司身上，是很常见的现象。这是因为业主对物业服务范围比较模糊而造成的误解。”法官解释，根据国务院2007年修改的《物业管理条例》，物业管理公司的主要职责在于房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序。

物业服务确有不到位

一个巴掌拍不响，物业纠纷的产生，也说明了一些物业管理公司确有服务不到位的现象。财务是否透明就是其中一个矛盾焦点。

“物业费、房租收了多少？小区停车费花到哪里了？物业管理公司在财务上从来是遮遮掩掩，我们当然有理由怀疑。”一位业主曾在法庭上质问。

其实，根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》规定，物业服务企业应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况，接受业主的监督。

除了应严格遵守这些“硬性规定”外，物业管理公司还要做到“内外兼修”，加强与业主的沟通，使服务更加人性化。