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专著:《律师说法:物业管理典型案例评析》
2014-10-24 01:18:59来源:江门日报
物管公司追讨物管费占大头
欠物管费
停用
昨日,鹤山市法院公布了近日对辖区范围内的物业服务合同纠纷案件的调研情况,统计发现该类案件数量自2011年开始呈下降趋势,从2011年全年审结206件降至今年前三季度审结35件。
鹤山市法院表示,群体性纠纷居多、诉讼标的金额小、业主胜诉率不高、案件调撤率(调撤率是指一定时期一个法院案件的调解、撤诉结案件数在总结案件数中的比例,该比例影响和体现着审判效果)高,成为这类案件的重要特点。
群体性纠纷居多
物管公司追欠费
物业管理服务与我们的生活息息相关,一旦物管公司与业主间产生矛盾诉至法院,将产生物业服务合同纠纷案件。据介绍,鹤山市法院近年审理的物业服务合同纠纷案件,以群体性案件居多,法律关系愈发复杂,且大部分是物管公司追讨物业管理费的案件。
该院认为,小区居住人口密集,利益共同性使业主联合起来形成群体性纠纷,规模较大,当事人对峙程度深,如何使该类案件的处理达到社会效果和法律效果的统一,成为摆在法院面前的难题。近年来,物业服务合同纠纷的类型和成因呈多样化,但业主拖欠物业管理费案件仍占大部分。
业主胜诉率不高
调解撤诉的居多
据统计,该类案件的诉讼标的金额一般较小,基本上是数千元。针对物管公司起诉催收物业管理费,大多数业主以物管公司服务存在瑕疵为由进行抗辩,但无法提供有力证据证明。另外,有相当一部分业主是以房屋存在质量问题为由进行抗辩,但因房屋质量问题与物业服务合同关系属不同法律关系,因此,在物业服务合同纠纷案件中,业主胜诉率较低。
该类案件属于涉民生案件,鹤山市法院在审理该类案件过程中,积极采取多元化手段解决矛盾纠纷,尤其是尽量组织双方当事人调解,因此,该类案件调解撤诉率比较高。该院2011年以来审结的206件物业服务合同纠纷案件中,判决结案的有11件,调解结案的26件,经调解撤诉的169件,调撤率高达94.66%。
法院推三项措施
化解纠纷达双赢
鹤山市法院负责审理物业纠纷类官司的法官表示,要审理好该类物业服务合同纠纷案件,要充分发挥多元化纠纷解决机制的作用,采取调解疏导方式,发动小区所在镇政府、街道办、社区、司法所、部分业主所在工作单位等多方力量做好业主的释法说服工作,依法对态度强硬的个别“钉子户”作出判决,以软硬结合的方式缓和业主的抵触情绪。同时,努力做好物业管理公司的沟通工作,力求使双方当事人的矛盾得到有效化解。
同时,全面做好法制宣传工作,营造良好法治环境。结合《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规,对业主及物管公司进行普法宣传,加强双方的法律意识和责任意识,实现业主与物管公司利益的和谐共赢。加强案件执行力度,形成正确法律导向。
另外,该院还加大物业服务合同纠纷案件的执行力度,为广大业主和物管公司提供正确的法律导向,一方面使物管公司以服务为核心,为小区业主提供整洁、文明、安全的居住环境;另一方面,使业主树立正确的权利观,把“业主维权”放置于创建和谐社会这一整体环境中,避免一味地强调维权而忽略对他人权利及社会公共利益的尊重。
■法官建议
发生物业纠纷
业主要理性维权
鹤山市法院负责审理物业纠纷官司的法官说,在物业纠纷案件中,业主缴纳物管费是基本原则,物管公司改进服务是目的。无论出现何种情况,业主都不应当选择抗拒缴费的方式表达意愿。物管公司不能按时按量收取物管费,其服务质量必然会下降;服务质量的下降,又会导致更多业主不满,或不满意程度提高,这样会导致业主与物管公司之间的关系陷入恶性循环。
法官表示,发生物业纠纷后,业主应当理性维权,一是可以通过业主委员会与物管公司协商;二是可以寻求物业管理协会调解;三是可以依法诉讼解决等。
典型案例
房子质量有问题
不应归咎于物管公司
赖先生购买了鹤山市某房地产开发公司开发的住宅商品房。2010年9月,赖先生与某物管公司签订前期物业服务协议。合同约定由物管公司向赖先生提供物业管理服务,赖先生按每月377.07元的标准向物管公司缴纳物管费。合同签订后,物管公司依约向赖先生提供物管服务,但赖先生从2013年9月起一直无支付物管费,欠款金额达2639.49元,经催收无果,物管公司将赖先生起诉至法院,请求判赖先生支付所欠物管费及相应的利息。
承办该案的法官在向赖先生送达应诉资料时,发现赖先生有抵触情绪,言辞激动,经了解得知他拒交物管费的原因,是其入住后发现房屋存在严重漏水等质量问题,屡次与房地产开发公司交涉无果,遂从2013年9月起拒交物管费。
明白到案件的症结所在,承办法官加大调解力度,一方面以面谈、电话方式多次耐心向赖先生解释法律和政策,重点分析物管费与房屋质量问题属于不同的法律关系,责任主体不同,法律上不能在同一案件中合并审理,可另行协商解决或另案起诉,并将类似案例复印给赖先生,软化其对抗态度;另一方面,对物管公司的负责人做思想工作,陈明利弊,最后,物管公司作出妥协,同意免除赖先生的滞纳金,双方对调解方案达成一致。赖先生向物管公司交纳了所欠的物管费,物管公司免除了滞纳金并申请撤诉,案件得到圆满解决。
■记者手记
物管公司与业主的“博弈”
只会造成恶性循环
虽然鹤山市法院的数据显示,该院审理的物业服务合同纠纷案件逐年减少,但实际上,物管公司的管理水平与物管费收缴难之间仍存博弈,业主拖欠物管费的情况时有发生。其实,物管公司的服务与业主的配合是相辅相成的。因为,物管费不多,但收缴难度大,拖欠的费用多了,物管公司的服务水平就会跟着下降。只有业主积极配合,按时缴费,物管公司高度负责,提供良好的服务,小区的物业管理才能良性循环。
记者认为,造成物管公司与业主之间“博弈”的原因很多,如业主大会和业委会长期虚设,未能很好地履行职责;有的楼盘物管费较低,多年没有提高,物管公司惨淡经营;有的业主根本就没有厘清物管与开发商的关系,把一些开发商遗留的问题归到了物管公司头上等。这些问题带有普遍性、长期性,解决起来难度很大。
为此,若要解决好这些问题,记者建议首先要明确住宅小区物管中四个主体——政府、业主和住用人、业委会、物管公司的职责与边界。现实中物管公司承担了许多物管服务以外的工作,包括许多政府和居委会的工作,要改变这种状况,就要让各方主体真正各负其责。
其次,要明确业主与物管公司的权利、义务。物管公司要向业主提供服务清单,服务清单上的内容没有完成的,或由于物管公司的原因造成业主利益受损的,物管费可以打折或减免。如果物管公司履行了自己的职责,业主也应当主动及时地交物管费,如果不缴费,物管公司可以通过法律途径解决。
此外,要加强政府与行业主管部门的监管职责。要进一步加强对物管公司的监管和引导,确保物管公司能够依法依规以及按行业标准提供优质有效的服务。政府和居委会需要委托物管公司负责的工作,可以采取服务外包的形式,以市场方式加以推进。光明
江门日报记者/杨光明
通讯员/张洁芳余军科