昆山住建局邀请多部门召开座谈会,合力化解业委会的"尴尬"

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

 2016-07-14 14:42:41 来源：昆山日报

一些业委会“不作为”“乱作为”，屡遭业主投诉。这种现象已引起我市有关部门的关注。

今年以来，市住建局专门起草了《关于加强我市业委会监管的若干意见(讨论稿)》，并分别邀请市人大法工委、法制办、民政、司法等部门相关专家及区镇物业管理办公室、律师、物业服务企业及业委会代表召开座谈会进行讨论。同时，通过网络公开征求相关单位意见，以进一步维护我市物业管理秩序，规范业委会履职行为。

称职的业委会应该如何履职?记者采访了我市有着良好口碑的业委会，看他们如何运作，希望给大家带来更多启示。

【走访】

模式一:

从“圆桌会议”到“三位一体”

地点：江南明珠苑

7月12日上午，一场雷阵雨过后，江南明珠苑小区花草摇曳，环境优美。业主们走出家门，在小区里纳凉、散步。业主朱先生称，小区环境卫生质量和居住品质都不错，这与业委会有很大的关系。

江南明珠苑小区位于长江北路，是商业住宅小区，2004年业主入住。目前，有2479户，约1万余位居民。2007年8月，小区成立第一届业委会。成立之初，由于社区、业主委员会、物业公司“各唱各调”，一些权属不明晰的问题在各方之间推诿扯皮，业委会的工作难以开展，小区管理一度处于被动状态，业委会也因此屡遭业主诟病。

为打破僵局、理顺业委会的职能，江南明珠苑业委会主动联合小区所属的金威社区以及物业公司，三方商定定期召开“圆桌会议”，以形成遇事先沟通、做事多协商、难事共解决的工作方式。在协商一致的基础上，2008年以来，业委会针对小区商铺油烟、噪音扰民等问题，先后与社区居委会、物业公司举办多次“圆桌会议”，使问题得到妥善解决。

后来，在金威社区的指导下，小区业委会尝试在小区内推行“三位一体”模式，即社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方建立联合工作组和联席会议制度，共同处理小区事务。“三位一体”模式实施以来，为居民解决大小难题上百个，业委会的影响力得到显著提升，在历年的物业费缴纳率和业主满意度测评中，分别达到90%左右与95%以上。

模式二:

以企业管理模式开展工作

地点：大德世家

前不久，大德世家业委会主任张文龙组织业主代表、居民志愿者、社区工作人员开展社区安全例行检查，内容涉及电梯、公共设施及消防安全等。像这样的例行检查，业委会每月都要开展一次，小区业主对此十分满意。更为关键的是，小区业委会成员现已连选连任两届，深得业主支持。据张文龙介绍，业委会之所以深得信任，关键在于“以企业管理模式开展工作”。

其实，与大多数业委会一样，大德世家业委会的成长也不顺利，曾经由于小区业主身份各不相同，彼此缺乏了解，一度遭遇运行困境。面对复杂的纠纷、业主的不配合，业委会成员也曾热情渐消。面对困境，业委会并没有退缩，后来，在张文龙的带领下，大德世家业委会顺利更换了物业，与新物业逐渐融合，实现共同管理。业委会还借助互联网建立了微信群、QQ群、热线电话等，畅通业主投诉渠道，并梳理热点难点问题，定期召开“三方会议”聚焦疑难杂症。同时，建立财务专有账户，每一笔收入和支出都有银行记录，并实行季度财务报表公示制度，主动接受居民监督。此外，还建立走访住户、环境巡查、业主交流会等制度，使业主自我管理服务水平不断提升，小区居民生活质量日益改善。这些细致的工作也让业委会变得更加成熟、自信，也越发深入人心。

【启示】

启示一：摆正位置，理顺各方关系

无论是江南明珠苑还是大德世家，业委会都较好地处理了与社区居委会、物业公司之间的关系。

业委会严格遵守社区居委会的各项规定，积极参与小区文明创建、纠纷解决等工作，配合居委会依法履行自治管理职责，业委会遇到重大事项及时与居委会沟通，并认真听取其建议。而与物业公司之间，则坚持“平等、合作”的契约关系，以给广大业主提供更多更好的服务为共同准则，遇事多沟通、多商量、多谅解，在工作中互相支持、密切配合。

同时，在事关社区公共利益、小区业主整体利益等问题上，业委会主动介入，广泛听取各方意见，引导业委会规范、合理、公正决策。

启示二：认真把好“用人关”“程序关”

江南明珠苑业委会主任朱庆福告诉记者，业委会要想顺利运作，其中关键的因素是选好人、用好人，要把政治觉悟高、工作能力强、热心小区公共事务、在群众中有一定威信的业主推选进入业委会，特别是要选好业委会主任。江南明珠苑业委会7名成员全部是党员。

此外，在业委会选举过程中，严格按照法定程序操作，力求做到公开、公平、公正。大德世家小区业委会在换届选举中，严格按照程序进行，不搞所谓的“被代表”，而且充分发挥业委会成员的作用，让他们主动亮身份、受监督、树形象、作表率。

启示三：加强监督，确保规范运作

纵观江南明珠苑、大德世家以及其他有序运作的业委会，它们都有严格的监管制度，确保规范运作。如定期进行维修资金审计和公布，规范维修资金使用行为，做到公开透明，严格把关;做好“业主大会议事规则”“物业服务合同”等文书的备案工作，通过备案来加强对业委会和物业公司的指导和监督。同时，自行组织开展满意度调查测评工作，开展对业委会、物业公司的行风测评和督察，将对物业服务管理的评价权交给业主等。

短 评

加强自我管理 提升软实力

打铁还需自身硬。作为业主实现自我管理、自我服务的自治组织，业委会要想发展好，除外部环境和政策支持外，还需自身努力，提升软实力。

首先，业委会需要业主的支持。很多时候，因为业主参与性不高，业委会投票人数不足，导致业委会“难产”或工作无法开展。久而久之，业委会也就会失去参与小区管理的热情，甚至变得名存实亡。因此，业委会需要广大业主公共参与的意愿和公共理性精神，进而才能履行职责、发挥作用，处理各类矛盾纠纷。

其次，业委会需要加强学习。一方面，要主动与政府部门对接，更规范地为居民服务;另一方面，要加强专业技能的培训与提升，如社区管理知识、心理知识以及自治组织的法律法规知识培训与学习等，提升处理社会问题的能力。

再者，业委会还需要创新方式方法。对于业委会成员来说，为居民提供服务，仅凭热情还不够，还需要一些方式、方法，让业主更多了解和接受你的工作。同时，要多和业主保持联系沟通，共同探讨工作中的难题，塑造业委会的形象，提升可持续发展的能力。