物业管理立法连续两年成为代表关注热点

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2017年1月17日 05:04 来源:文汇报 作者:刘栋 选稿:吴春伟

住宅物业管理，涉及千家万户的切身利益，更是社会关注度高的话题。去年市十四届人大四次会议期间，朱鸿召等18位代表在议案中提出，针对商品住宅小区出现的新情况新问题，建议地方人大修订《上海市住宅物业管理规定》。这一议案被大会确认为正式立法案。去年下半年，市人大常委会组织了60余名人大代表对《上海市住宅物业管理规定》进行了专项执法检查。

在今年上海“两会”上，市人大代表许丽萍和盛雷鸣分别向大会提交议案，要求加快对《上海市住宅物业管理规定》进行修订。在两位代表的议案中，分别就小区物业管理中存在的业主大会组建与换届、停车矛盾突出、物业费收缴、维修基金管理等方面存在的问题提出了建议。

明晰管理模式发挥法制引领保障作用

在去年市人大常委会组织的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)专项执法检查中，许丽萍是参与最为积极的代表之一。在检查调研中，她发现《规定》强调住宅小区业主自治的立法理念是基于大部分业主有自治的意愿及自治的能力。但实际上，目前大多数业主对社区自治的不关心、不参与，业主委员会也大多缺乏自治能力，因此会出现一系列问题与矛盾。

“打个比方来说，这就有点像当初我们从计划经济向市场经济过渡时那样，面临着各种各样的理念之争。”许丽萍在调研中发现，对于当前上海住宅物业管理模式的顶层设计上，各方有着不同意见。有人认为应坚持推动业主自治模式，政府不应兜底;有人则认为当前条件下实现自治不大可行，需要政府出手“撑一把”。

在她看来，修订《规定》应增加物业管理采用自治模式的原则性条款，突出立法理念;同时，增加对住宅物业自治模式的核心主题，即业主和业委会的权利与义务原则性描述的条款，“结合2014年市委一号课题创新社会治理的相关文件和小区治理三年行动计划，并基于目前社区自治的实际情况，明确现阶段相关政府部门的职责边界。”

在调研中，她还发现一个有意思的现象———目前社区治理中，凡出色的社区管理往往和居委会的作用发挥密切相关。“居委会也是基层群众组织，与业主委员会之间的关系尚不明确，且有争议。”许丽萍代表认为在法律层面确立居委会未来的角色定位，也是应在《规定》修订时加以破解的问题。

设置罚则助力物业管理相关费用收缴

住宅物业管理费取消政府定价，支付的费用和享受的服务质量如何相匹配成为了物业公司和业主们关注的焦点。物业公司认为，管理成本逐年增加而管理收费却原地踏步，还有些业主逾期不缴纳，企业生存艰难;业主们也抱怨，物业公司每每到收取管理费时就最积极，提供的服务又并不到位。

维修基金的收缴其实正是当前物业管理中存在的一大难题。针对这些问题，许丽萍建议在《规定》的修订中加入刚性条款，如对业主无正当理由，严重拖欠物业管理费，经过三次催交仍不交付的，应纳入征信平台。同时，增加对业委会严重违规行为的制约条款，如进行责令整改，若逾期不整改的，政府相关部门有权撤销其决定等。

盛雷鸣则建议在修订《规定》时，对维修基金收缴相关条款进行补充。“现行《规定》中明确未建立首次专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补缴或者再次筹集专项维修资金。但是，由于该条款未明确可操作性强的处罚性条款，导致实际操作中很难起到震慑作用。”

目前，上海新开工楼盘归集维修资金基数以每平方米成本价1295元计价。“随着经济社会的发展，这个计价基数明显偏低，导致楼盘归集住宅维修资金金额偏低。”盛雷鸣在议案中也建议，应综合经济发展状况，适当提高计价基数，以便于房屋维修等相关工作顺利开展。

梳理经验做法提高处理业主违法行为效率

违法搭建，是当前不少小区中都存在的一大顽疾。现行《规定》中明确了物业管理企业发现有业主在使用、装饰装修中有违法行为，应在24小时内向业委会和行政管理部门报告，而行政部门接到报告后应依法予以制止或处理。

“在此前的调研中，我们发现当前政府行政管理部门对业主违法行为制止与处理的效率较低，很多市民都表示了不满。”许丽萍认为，目前不少区政府都在探索有效的快速制止和处理流程，应在修订中将好的经验通过法律条文予以固化。

针对当前停车矛盾突出的问题，盛雷鸣建议应率先对停车费的收缴予以规范。“2015年3月，小区停车位的出租费用向市场放开，由此产生了开发商垄断价格的问题。”他认为，这导致了不少小区居民不堪停车费之重负，宁可将车停在小区外也不愿花大价钱租车位。

盛雷鸣建议，《规定》修订中是否可以明确收费标准由价格主管部门制定，通过立法赋予政府指导价的合法性，并出台配套相应的操作细则，让小区停车收费以及地下车库车位售价回归理性。