物业合同到期后仍服务业主也不得免费享受

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

发布时间：2017-02-08 11:08:06  |   来源：千龙网  |   作者：佚名  |   责任编辑：DH012

我所在小区的物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同于半年前到期，业主委员会既没有与物业公司续签合同，也没要求物业公司离开，而物业公司仍然依据原有的合同内容继续履行相应

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我所在小区的物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同于半年前到期，业主委员会既没有与物业公司续签合同，也没要求物业公司离开，而物业公司仍然依据原有的合同内容继续履行相应职责、提供对应服务。

近日，物业公司按照原来的缴费标准，向业主收取半年来的物业管理费。我认为，既然业主委员会与物业公司签订的合同已经过期，双方的合同关系自然不复存在，彼此也就没有对应的权利义务，物业公司提供服务属于单方自愿的义务行为，业主自然无需付费。请问：我的理由成立吗？

读者 曹莉虹

曹莉虹读者：

你的理由不能成立，业主应当按照原来的缴费标准，向物业公司缴纳物业管理费。

一方面，物业公司的行为并非义务服务。顾名思义，“义务服务”就是不计回报的免费服务，而物业公司之举无疑是为了营利。另一方面，业主应当承担缴费责任。虽然合同法第三条、第四条、第十三条分别规定，“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，即合同的签订，的确要建立在平等的基础上，不允许任何一方强制对方。否则，即使签订了合同也属无效。

与之对应，表面看来，物业公司在其与业主委员会之间的物业管理服务合同到期后，彼此的权利义务已经终止，继续提供服务、收取物业管理费，似乎纯属一厢情愿或者是将自己的意志强加给业主，业主应当有权拒绝。其实不然，因为这里涉及一个事实合同问题。事实合同是指双方当事人尽管没有签订书面协议，也没有达成口头协议，但是已经以实际行动履行相关行为，形成一致的意思表示，建立了权利义务关系。

本案中，业主委员会及小区业主对物业公司继续提供管理服务的行为没有表示反对，实际上就是一种默示，等于彼此之间心照不宣地达成了新的一致，即具备了事实合同的构成要件。而合同法第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”也就是说，因为物业公司“已经履行主要义务”，业主委员会及小区业主默认，决定了本案所涉事实合同对物业公司、业主委员会均具有约束力，业主自然在享受服务的同时，也应当承担缴纳费用的义务。

江西省兴国县人民法院法官 颜东岳